מיסוי בינלאומי
עולה שקונה דירה בישראל: מס רכישה, שכירות ומכירה
מעמדו של הרוכש במועד הרכישה קובע לפי אילו מדרגות ישולם מס הרכישה, וההפרש בין תושב חוץ לתושב ישראל בדירה יחידה מגיע בדירה בשווי 3,000,000 ש"ח לכמעט 200,000 ש"ח. הוראת השעה לעולים לשנת 2026 פוטרת הכנסה מיגיעה אישית שהופקה בישראל, ואינה חלה על רכישת דירה, השכרתה או מכירתה.
הסכומים נכונים לשנת 2026.
מס רכישה לפי מעמד
מס הרכישה מוטל על הרוכש לפי סעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963, והמדרגות קבועות בתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), התשל"ה-1974. רוכש שאינו יחיד תושב ישראל הרוכש את דירתו היחידה, ובכללו תושב חוץ, משלם 8% מהשקל הראשון ו-10% על החלק שמעל 6,055,070 ש"ח. מדרגות דירה יחידה שמורות ליחיד תושב ישראל שהדירה שרכש היא דירתו היחידה: 0% עד 1,978,745 ש"ח, 3.5% עד 2,347,040 ש"ח, 5% עד 6,055,070 ש"ח, 8% עד 20,183,565 ש"ח ו-10% מעל לכך. סכומי המדרגות מוקפאים מיום 16.1.2025 עד 15.1.2028. השיעורים 8% ו-10% הם עצמם הוראת שעה שתוקפה מסתיים בסוף 2026, והיא הוארכה עד כה בכל פעם.
בדירה בשווי 3,000,000 ש"ח משלם תושב חוץ 240,000 ש"ח, ותושב ישראל בדירה יחידה 45,538 ש"ח. ההפרש: 194,462 ש"ח.
סעיף 9(ג1ג)(4)(ב) קובע תקופה של שנתיים. רוכש שהיה תושב חוץ במועד הרכישה והפך לתושב ישראל לראשונה, או לתושב חוזר ותיק כמשמעותו בסעיף 14(א) לפקודת מס הכנסה (עשר שנים רצופות כתושב חוץ), בתוך שנתיים ממועד הרכישה, ייחשב בדיעבד כתושב ישראל לעניין מס הרכישה ויהיה זכאי למדרגות דירה יחידה. תושב חוזר שאינו ותיק אינו נכנס לסעיף. ההפרש אינו מוחזר מאליו: על הרוכש להגיש בקשה לתיקון השומה ולהחזר, להוכיח את מועד העברת מרכז החיים, ולעמוד בתקופה שבה ניתן לתקן שומה. ברכישת דירה בבנייה עשויה להתעורר שאלת המועד שממנו נמנית התקופה. אין בפסיקה הכרעה גורפת בשאלה זו. ההטבה המגיעה לעולה לפי תקנה 12א היא שאלה נפרדת, והיא נמדדת ממועד הכניסה הראשונה לישראל ולא ממועד החוזה.
המדרגות, החישוב המלא והחריג מפורטים במאמרים מיסוי נדל"ן בישראל לתושבי חוץ ורכישת נכס בישראל בידי תושב חוץ.
מה הוראת השעה מכסה ומה לא
חוק עידוד עלייה לישראל וחזרה אליה (הוראת שעה), התשפ"ו-2026, פורסם ביום 31.3.2026 ותחילתו ביום 1.1.2026. חוזר מס הכנסה 07/2026 מפרט את יישומו. הפטור ניתן ליחיד שהפך לתושב ישראל לראשונה או לתושב חוזר ותיק בין 5.11.2025 ל-31.12.2026, על הכנסה מיגיעה אישית לפי סעיפים 2(1) ו-2(2) לפקודה, כלומר עבודה, עסק ומשלח יד, שהופקה בישראל בעת שהיחיד היה תושב ישראל. התקרה השנתית: 600,000 ש"ח בשנת 2026 (באופן יחסי למי שהפך לתושב במהלך השנה), 1,000,000 ש"ח בכל אחת מהשנים 2027 ו-2028, 350,000 ש"ח בשנת 2029 ו-150,000 ש"ח בשנת 2030.
הכנסה שאינה מיגיעה אישית, ובכלל זה ריבית, דיבידנד, דמי שכירות ורווחי הון, אינה בגדר הפטור וממוסה לפי הכללים הרגילים. הגדרת "הכנסה אחרת" שבסעיף 62א(ד) לפקודה מונה במפורש דמי שכירות ותמורה ממכירת זכויות במקרקעין. הדוגמה שבחוזר: עולה שהגיע ביום 1.1.2026 והפיק באותה שנה הכנסת עבודה בישראל בסך 750,000 ש"ח והכנסה משכר דירה בסך 100,000 ש"ח, נהנה מפטור על 600,000 ש"ח משכרו, יתרת השכר בסך 150,000 ש"ח ממוסה לפי המדרגות הרגילות, והכנסת השכירות ממוסה בנפרד לפי המסלולים הקבועים בדין. מס רכישה אינו מס על הכנסה.
תנאי הזכאות, הסייגים והמסלול המקדמי מפורטים במאמר הוראת השעה לעולים 2026 וחוזר 07/2026.
שנת ההסתגלות והמעמד
סעיף 14(ב) לפקודה מאפשר למי שהיה לתושב ישראל לראשונה ולתושב חוזר ותיק שלא להיחשב תושב ישראל במשך שנה אחת מהמועד שבו עלה או שב לישראל. ההפניה הרווחת לסעיף 14א מקורה בטעות. הבחירה נעשית בהודעה בתוך 90 ימים מיום ההגעה, בטופס שקבע מנהל רשות המסים, והיא מוגשת למשרד העלייה והקליטה. בשנת ההסתגלות לא יינתן ליחיד אישור על היותו תושב ישראל לצורכי מס, הוא אינו זכאי לנקודות זיכוי, והחזקתו בחברה נחשבת החזקה של תושב חוץ.
מדרגות מס הרכישה נקבעות לפי מעמד הרוכש במועד הרכישה. מי ששוקל לרכוש דירה במהלך שנת ההסתגלות בודק תחילה מה מעמדו לעניין מס הרכישה באותו מועד. היחס בין הבחירה לפי סעיף 14(ב) לבין המסלול שבסעיף 9(ג1ג)(4)(ב) אינו מוכרע בפרסומים שנסקרו, ומקומו בבדיקה לפני החתימה.
לעניין הוראת השעה נקבע בסעיף 2(ה) לחוק כי סעיף 14(ב)(1) לא יחול על בחינת המועד שבו היה היחיד לתושב ישראל: הבחירה בשנת הסתגלות אינה דוחה את מועד התושבות אל תוך חלון הזכאות, ואינה שוללת את הזכאות ממי שעבר בתוכו. פרטי ההסדר, מניין תשעים הימים ומחירו מפורטים במאמר שנת ההסתגלות: סעיף 14(ב).
הכנסת השכירות
המשכיר דירת מגורים בישראל בוחר בין שלושה מסלולים, מדי שנה מחדש. מסלול הפטור לפי חוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירת מגורים), התש"ן-1990: פטור מלא עד 5,654 ש"ח לחודש בשנת 2026, ופטור חלקי הולך ופוחת עד 11,308 ש"ח לחודש. התקרה נבחנת חודש בחודשו מול סך דמי השכירות מכל דירות המגורים, והשוכר חייב להיות יחיד או תאגיד שאושר לשיכון עובדיו. מסלול 10% לפי סעיף 122 לפקודה: 10% מדמי השכירות ברוטו, מהשקל הראשון, בלי ניכוי הוצאות ובלי פחת, בדיווח ובתשלום בתוך 30 יום מתום שנת המס. המסלול השולי: מדרגות המס הרגילות עם ניכוי הוצאות, ובהן ריבית על הלוואה שמימנה את הרכישה ופחת של 2% לשנה. הכנסה שאינה מיגיעה אישית מתחילה במדרגת 31%, ומהשנה שבה מלאו למשכיר שישים המדרגה הראשונה היא 10%. במסלול הפטור ובמסלול 10%, במכירה מאוחרת שאין בה פטור מלא ממס שבח מתווסף לשבח פחת של 2% לשנת השכרה, גם אם לא נדרש בפועל.
כל עוד הבעלים תושב חוץ, השוכר עשוי להיות חייב לנכות מס במקור. תקנות מס הכנסה (ניכוי מתשלום דמי שכירות), התשנ"ח-1998 קובעות ניכוי בשיעור 35% מכל תשלום. שוכר עסקי, הרשאי לתבוע את דמי השכירות כהוצאה, חייב בניכוי. שוכר פרטי של דירה למגוריו אינו בגדר הצו, כפי שקובע חוזר 5/98, אך תחולת סעיף 170 לפקודה על תשלום כזה לתושב חוץ היא שאלה שלא הוכרעה. פקיד השומה מוסמך להפחית את שיעור הניכוי לפי תקנה 4, והעברת דמי השכירות לחו"ל מוסדרת מראש מול פקיד השומה בטופס 2513, שכן הבנק אינו משלים בדרך כלל העברה לתושב חוץ בלי אישור או הצהרה מתאימה. הפרטים במאמר דמי שכירות המשולמים לתושב חוץ: ניכוי במקור.
המכירה
מס שבח מוטל על השבח הריאלי בשיעור 25% ליחיד. דירת מגורים מזכה שנרכשה לפני 1.1.2014 זכאית לחישוב ליניארי מוטב: החלק המיוחס לתקופה שעד 31.12.2013 פטור, והחלק מ-1.1.2014 ואילך ממוסה ב-25%. הפטור המלא במכירת דירת מגורים מזכה מותנה בכך שהמוכר אינו בעל דירה נוספת, ותקרתו 5,008,000 ש"ח בתקופה 1.1.2025 עד 31.12.2027. למוכר שהוא תושב חוץ במועד המכירה מוסיף סעיף 49ב(2) תנאי נוסף: אין לו דירת מגורים במדינת תושבותו. סעיף 49א(א) קובע חזקה שיש לו דירה כזו, כל עוד לא המציא אישור משלטונות המס באותה מדינה.
סעיף 15 לחוק מחייב את הרוכש לנכות מהתמורה מקדמה על חשבון מס השבח של המוכר: 7.5% מהתמורה כשהמוכר רכש את הזכות ביום 7.11.2001 או אחריו, ו-15% כשרכש אותה לפני מועד זה. המקדמה מתקזזת מול שומת מס השבח. סעיף 73 מחייב את שני הצדדים להגיש הצהרה למנהל מיסוי מקרקעין בתוך 30 יום מיום החתימה על ההסכם.
| שלב | מה קובע | היכן מפורט |
|---|---|---|
| רכישה | מעמד הרוכש במועד הרכישה; חלון השנתיים שבסעיף 9(ג1ג)(4)(ב) | מיסוי נדל"ן לתושבי חוץ |
| הוראת השעה | מועד העברת מרכז החיים; סוג ההכנסה | הוראת השעה 2026 |
| שנת הסתגלות | הודעה בתוך 90 יום; אין אישור תושבות באותה שנה | שנת ההסתגלות |
| השכרה | בחירת מסלול מדי שנה; ניכוי במקור כשהמשכיר תושב חוץ | ניכוי במקור משכירות |
| מכירה | 25% על השבח הריאלי; חזקת סעיף 49א(א); מקדמת סעיף 15 | מיסוי נדל"ן לתושבי חוץ |
מקורות: סעיפים 9, 9(ג1ג)(4)(ב), 15, 49א, 49ב ו-73 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963; תקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), התשל"ה-1974, ובהן תקנה 12א; סעיפים 2(1), 2(2), 14(א), 14(ב), 62א(ד), 122, 164 ו-170 לפקודת מס הכנסה [נוסח חדש], התשכ"א-1961; חוק עידוד עלייה לישראל וחזרה אליה (הוראת שעה), התשפ"ו-2026, ובו סעיף 2(ה); חוזר מס הכנסה 07/2026; חוזר מס הכנסה 1/2011; חוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירת מגורים), התש"ן-1990; תקנות מס הכנסה (ניכוי מתשלום דמי שכירות), התשנ"ח-1998; חוזר מס הכנסה 5/98; טופס 2513.
שאלות ותשובות
כמה מס רכישה משלם תושב חוץ על דירה בישראל?
תושב חוץ משלם 8% מהשקל הראשון ו-10% על החלק שמעל 6,055,070 ש"ח. בדירה בשווי 3,000,000 ש"ח מדובר ב-240,000 ש"ח, מול 45,538 ש"ח שמשלם יחיד תושב ישראל שזו דירתו היחידה. ההפרש הוא 194,462 ש"ח. הסכומים נכונים לשנת 2026.
קניתי דירה לפני שעליתי, אפשר להחזיר את ההפרש במס הרכישה?
סעיף 9(ג1ג)(4)(ב) קובע תקופה של שנתיים. רוכש שהיה תושב חוץ במועד הרכישה והפך לתושב ישראל לראשונה או לתושב חוזר ותיק בתוך שנתיים ממועד הרכישה ייחשב בדיעבד תושב ישראל לעניין מס הרכישה. ההחזר אינו ניתן מאליו. יש להגיש בקשה לתיקון השומה, להוכיח את מועד העברת מרכז החיים, ולעמוד בתקופה שבה ניתן לתקן שומה. תושב חוזר שאינו ותיק אינו נכנס לסעיף.
האם שנת ההסתגלות משפיעה על מס הרכישה?
מדרגות מס הרכישה נקבעות לפי מעמד הרוכש במועד הרכישה, ולכן מי ששוקל לרכוש דירה במהלך שנת ההסתגלות בודק תחילה מה מעמדו לעניין מס הרכישה באותו מועד. היחס בין הבחירה לפי סעיף 14(ב) לבין המסלול שבסעיף 9(ג1ג)(4)(ב) אינו מוכרע בפרסומים שנסקרו, ומקומו בבדיקה לפני החתימה.
הוראת השעה לעולים 2026 פוטרת גם הכנסה משכר דירה?
הפטור ניתן על הכנסה מיגיעה אישית לפי סעיפים 2(1) ו-2(2) לפקודה, כלומר עבודה, עסק ומשלח יד. הכנסה שאינה מיגיעה אישית, ובכלל זה ריבית, דיבידנד, דמי שכירות ורווחי הון, ממוסה לפי הכללים הרגילים. הגדרת "הכנסה אחרת" שבסעיף 62א(ד) מונה במפורש דמי שכירות ותמורה ממכירת זכויות במקרקעין.
כמה הכנסה פטורה לעולה לפי הוראת השעה בכל שנה?
התקרה השנתית היא 600,000 ש"ח בשנת 2026, באופן יחסי למי שהפך לתושב במהלך השנה, 1,000,000 ש"ח בכל אחת מהשנים 2027 ו-2028, 350,000 ש"ח בשנת 2029 ו-150,000 ש"ח בשנת 2030. הפטור ניתן ליחיד שהפך לתושב ישראל לראשונה או לתושב חוזר ותיק בין 5.11.2025 ל-31.12.2026.
איך ממוסה שכר דירה על דירה בישראל?
המשכיר דירת מגורים בישראל בוחר מדי שנה מחדש בין שלושה מסלולים. במסלול הפטור הפטור מלא עד 5,654 ש"ח לחודש בשנת 2026 והולך ופוחת עד 11,308 ש"ח לחודש, והתקרה נבחנת חודש בחודשו מול סך דמי השכירות מכל דירות המגורים, כשהשוכר חייב להיות יחיד או תאגיד שאושר לשיכון עובדיו. במסלול 10% לפי סעיף 122 משולמים 10% מדמי השכירות ברוטו מהשקל הראשון, בלי ניכוי הוצאות ובלי פחת. במסלול השולי חלות המדרגות הרגילות עם ניכוי הוצאות ופחת.
השוכר צריך לנכות מס במקור כשבעל הדירה תושב חוץ?
כל עוד הבעלים תושב חוץ, השוכר עשוי להיות חייב לנכות מס במקור בשיעור 35% מכל תשלום. שוכר עסקי, הרשאי לתבוע את דמי השכירות כהוצאה, חייב בניכוי. שוכר פרטי של דירה למגוריו אינו בגדר חובת הניכוי, כפי שקובע חוזר 5/98, אך תחולת סעיף 170 לפקודה על תשלום כזה לתושב חוץ היא שאלה שלא הוכרעה.
כמה מס משלמים כשמוכרים את הדירה?
מס שבח מוטל על השבח הריאלי בשיעור 25% ליחיד. הפטור המלא במכירת דירת מגורים מזכה מותנה בכך שאין למוכר דירה נוספת, ותקרתו 5,008,000 ש"ח בתקופה 1.1.2025 עד 31.12.2027. למוכר שהוא תושב חוץ במועד המכירה מוסיף סעיף 49ב(2) תנאי נוסף: אין לו דירת מגורים במדינת תושבותו. סעיף 49א(א) קובע חזקה שיש לו דירה כזו, כל עוד לא המציא אישור משלטונות המס באותה מדינה.
להמשך
עודכן לאחרונה: 7 בספטמבר 2026
תוכן העמוד הוא סקירה כללית בלבד. אין בו ייעוץ משפטי או ייעוץ מס ואין להסתמך עליו בקבלת החלטות. הדין, הסכומים והמדרגות משתנים מעת לעת, ונסיבות ספציפיות מחייבות ייעוץ פרטני.