רכישה ישראלית שנעשית מחו"ל כפופה לאותו דין כמו כל רכישה אחרת, וההבדלים שמשנים מרוכזים במספר מצומצם של מקומות. כולם ניתנים לבירור לפני החתימה. מה שהופך אותם ליקרים הוא שלכל אחד יש רגע שבו עוד אפשר לטפל בו בזול, והרגעים האלה באים בסדר קבוע.

סכום מס הרכישה, לפני שמגישים הצעה

מדרגות הפתיחה המוזלות שבתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), התשל"ה-1974 שמורות לרוכש שהוא תושב ישראל הרוכש דירה יחידה. ברכישת דירת מגורים מחויב תושב חוץ ב-8% מהשקל הראשון וב-10% על השווי שמעל 6,055,070 ש"ח, והסכום הזה מוקפא מיום 16 בינואר 2025 עד 15 בינואר 2028, כך שאינו נע עם המדד. השיעורים 8% ו-10% הם עצמם הוראת שעה שתוקפה מסתיים בסוף שנת 2026. היא הוארכה בכל פעם שעלתה, אך חוזה שייחתם בשנת 2027 מתומחר לפי הדין שיהיה אז ולא לפי העמוד הזה.

השיעורים שלמעלה הם לדירת מגורים. ברכישת נכס אחר, ובכלל זה קרקע, חנות, משרד, מחסן וחניה, השיעור הוא 6% לפי תקנה 2(1) לאותן תקנות, ומופחת ל-5% בדרך של החזר שישית כשהתכנית החלה מתירה בניית דירת מגורים אחת לפחות והיתר בנייה לדירה מתקבל בתוך עשרים וארבעה חודשים ממועד המכירה. חלק לא מבוטל ממה שתושבי חוץ רוכשים בפועל נופל בצד הזה של הקו.

הפער מתגלה בשלב ההון העצמי, כשהסכום הדרוש להשלמת העסקה גדול בכמאתיים אלף שקלים מזה שהתקציב הניח. סעיף 9(ג1ג)(4)(ב) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 מציע דרך חזרה, והיא צרה ממה שנוטים לקרוא בה. הסעיף חל על רוכש שבתוך שנתיים ממועד הרכישה הפך לתושב ישראל לראשונה, כלומר עולה, או הפך לתושב חוזר ותיק כמשמעותו בסעיף 14(א) לפקודת מס הכנסה, כלומר מי שהיה תושב חוץ עשר שנים רצופות. ישראלי שחי בחו"ל חמש או שש שנים וחוזר הוא תושב חוזר רגיל ואינו נכנס לסעיף כלל. ההפרש גם אינו חוזר מאליו: משהתקיים התנאי, על הרוכש להגיש בקשה לתיקון השומה ולהוכיח את שינוי התושבות, בתוך התקופה שבה ניתן לתקן שומה. כשעלייה כבר עומדת על הפרק, ההטבה שמגיעה לעולה לפי תקנה 12א היא שאלה נפרדת וגדולה יותר, והיא נמדדת ממועד הכניסה הראשונה לישראל ולא ממועד החוזה.

זכויות ותכנון, לפני החתימה

זכויות במקרקעין בישראל אינן רשומות כולן באותו מקום, וההבדל הוא שקובע איזו בטוחה הרוכש יכול לקחת. רובן רשומות בטאבו, וזו העמדה החזקה ביותר. חלקן חכירות לדורות מרשות מקרקעי ישראל, וכאן רווחת הנחה שגויה: כשהחלקה רשומה, חכירה לדורות מהוונת נרשמת בטאבו ככל זכות אחרת, ואפשר לרשום עליה הערת אזהרה בדרך הרגילה. רק כאשר החלקה טרם נרשמה יושבות הזכויות בספרי הרשות בלבד. חלקן רשומות בספרי חברה משכנת פרטית, המנהלת את המרשם של הפרויקט עד לרישום החלקה והבית המשותף. בשני המקרים האחרונים הרוכש מחזיק בזכות חוזית ולא בזכות רשומה, אי אפשר לרשום הערת אזהרה, והתחליפים הם שעבוד הנרשם אצל רשם המשכונות לפי חוק המשכון, התשכ"ז-1967 והתחייבות בכתב מהרשות או מהחברה. אלה עובדים, אך הם תלויים בניהול הרישום ובאיתנות של גוף שהרוכש לא בחר. צורת ההחזקה בזכויות נבררת אפוא ראשונה.

שלושה ממצאים חוזרים, וכל אחד מהם משנה את המחיר ולא רק את הניירת. ייתכן שהבית המשותף מעולם לא נרשם, שהשיתוף מעולם לא פורק, או ששרשרת היורשים מעולם לא הוסדרה. ייתכן שבנכס מחזיק דייר מוגן, מצב הקיים רק במלאי הישן, ששוכר בדמי שכירות שאינם קשורים לשוק וניתן לפנותו רק בעילות המנויות בחוק. וייתכן שבוצעו עבודות בנייה ללא היתר, בין שמדובר במרפסת שנסגרה, ביחידה שנוספה או בשימוש שאינו תואם את הייעוד.

הבדיקה שעונה על שלושתם קצרה: נסח רישום או אישור זכויות, תיק הבניין ברשות המקומית, תכניות בניין העיר החלות, השעבודים הרשומים, ושמאות במקום שבו הרישום והמצב בשטח אינם חופפים.

למוכר יש כאן חובות של ממש. סעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 מחייב תום לב במשא ומתן, והפסיקה שנבנתה עליו מייצרת חובת גילוי של עובדות מהותיות שהמוכר יודע ושהרוכש אינו יכול לגלות בכוחות עצמו. התרופה המעשית יושבת סעיף אחד הלאה: לפי סעיף 15, אי גילוי של עובדה שהיה על המוכר לגלותה הוא הטעיה, והרוכש רשאי לבטל את החוזה. חובת הגילוי אינה משתרעת על מה שגלוי בנסח ובתיק הבניין, שאותם הרוכש מצופה לקרוא.

סעיף 16 לחוק המכר, התשכ"ח-1968 מרחיק לכת יותר משנוטים לייחס לו. כאשר אי ההתאמה נובעת מעובדות שהמוכר ידע או היה עליו לדעת במועד כריתת החוזה ולא גילה, רשאי הרוכש להסתמך עליה על אף כללי הבדיקה וההודעה ועל אף כל הוראה שבחוזה. הסעיף קוגנטי ואי אפשר להתנות עליו, ולכן תניית "AS IS" והצהרה שהרוכש בדק את הנכס ומצא אותו מתאים אינן מצילות מוכר שהעלים את שידע. כך נפסק בעניין עיני נ' שיפריס, שם בוטלה מכירת בית שקומתו העליונה נבנתה ללא היתר, ובית המשפט סירב להפחית מאחריות המוכר בשל מחדלם של הרוכשים לבדוק את התיק. תנאי אחד נותר על כנו: על הרוכש להודיע מיד עם גילוי אי ההתאמה.

ברכישת דירה חדשה מקבלן, חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 מחייב מפרט בנוסח שנקבע וקובע תקופת בדק הנמנית ממועד המסירה, בין שנה לשבע שנים לפי סוג הרכיב, שבמהלכה על המוכר לתקן אלא אם יוכיח שהליקוי נגרם בידי הרוכש, ואחריה תקופת אחריות של שלוש שנים שבה על הרוכש להוכיח שמקור הליקוי בתכנון, בעבודה או בחומרים. בנפרד מכל אלה, ומהותי יותר לרוכש המשלם בתשלומים, חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974 אוסר על הקבלן לקבל יותר משבעה אחוזים מהמחיר בלי להעמיד ערבות בנקאית או אחת הבטוחות האחרות שבחוק. יש לוודא שהערבות אכן הונפקה ושסכומה עוקב אחרי כל תשלום, לפני שמעבירים כסף. כל אלה אינם מייתרים את הבדיקות, משום שסעד לאחר השלמת העסקה איטי ופחות ודאי מהתאמת מחיר לפניה.

בטוחה במקומה לפני שעובר כסף

כשהנכס רשום בטאבו והמוכר הוא בעלים פרטי, הערת אזהרה לפי סעיף 126 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 היא ההגנה הרישומית המרכזית של הרוכש בפרק הזמן שבין החתימה לרישום, פרק זמן שנמדד בדרך כלל בחודשים. ההערה אינה עומדת רק כלפי בעלים אלא גם כלפי בעל חכירה או משכנתה רשומה, וזה חשוב לרוכש זכות חכירה. סעיף 127 הוא שנותן לה את כוחה: כל עוד ההערה עומדת, לא תירשם עסקה סותרת, והיא נמחקת רק בהסכמת הזכאי או בצו בית משפט. סעיף 127(ב) מוסיף את ההגנה המהותית ביותר, שעיקול שהוטל לאחר רישום ההערה, וכן חדלות פירעון של המוכר, אינם גוברים על זכות הרוכש להשלים את העסקה.

שתי מגבלות ראוי לומר במפורש. ההערה פועלת ממועד רישומה ואינה עושה דבר מול משכנתה, הערה או עיקול שכבר רשומים בנסח, ולכן העיון בנסח ורישום ההערה שייכים לאותו יום. ומה שהיא מגנה עליו הוא הזכות להירשם, לא הכסף: אם העסקה נופלת, הרוכש חוזר לתביעה כספית. ראוי גם לדעת למה הערת אזהרה אינה התשובה. ברכישה על הנייר, כספו של הרוכש מוגן בערבות החוק ולא בהערה. וכשהזכויות מצויות ברשות מקרקעי ישראל או בחברה משכנת, אי אפשר לרשום הערה ובמקומה בא שעבוד, ולוח התשלומים נבנה כך שישקף את ההפרש.

העברת התשלום הראשון לפני שההערה נרשמה אינה מותירה את הרוכש בלא כלום. לרוכש שהתקשר בחוזה ושילם קמה זכות מעין קניינית, שנפסק בעניין בנק אוצר החייל נ' אהרונוב כי היא גוברת על נושה שעיקל את הנכס לאחר מכן, גם כשהנסח אינו מראה דבר. אלא שאת הזכות הזאת יידרש להוכיח בהתדיינות, מחו"ל, מול נושה שזכותו רשומה ושלו אינה. רישום ההערה עולה כמה מאות שקלים ואורך אחר צהריים. אישור שההערה נרשמה נבדק מול נסח עדכני ולא מתקבל בעל פה.

ייפוי כוח שנחתם בחו"ל הוא הנקודה הנוספת שבה עסקה נתקעת, וכאן הכלל שמצטטים לרוב אינו הכלל הנכון. סעיף 20(א) לחוק הנוטריונים, התשל"ו-1976 מחייב שייפוי כוח לעסקה הטעונה רישום יהיה נוטריוני, ונוטריון בישראל רשאי לאמתו רק בהתייצבות החותם, בזיהויו ובחתימתו בפניו. אלא שסעיף 20(ב) מוציא במפורש מתחולת הסעיף ייפוי כוח שניתן מחוץ לישראל בהתאם לדין המקום שבו ניתן, וזה בדיוק מצבו של כל תושב חוץ. שתי דרכים עובדות. חתימה בפני קונסול ישראלי, המוסמך לפעולות נוטריון, אינה טעונה דבר נוסף. חתימה בפני נוטריון מקומי טעונה אפוסטיל לפי אמנת האג משנת 1961 במדינה שהיא צד לאמנה, ואימות קונסולרי במדינה שאינה. אם החותם אינו קורא עברית, על האישור להיות בשפה שהוא מבין או לשאת תרגום מאושר, אחרת הלשכה תחזיר את המסמך.

הנקודה בעניין חתימה אלקטרונית צרה ממה שנוהגים לומר. סעיף 2 לחוק חתימה אלקטרונית, התשס"א-2001 מאפשר לקיים דרישת חתימה שבדין בחתימה אלקטרונית, עסקאות מקרקעין אינן ברשימת המסמכים המוחרגים, וחוזי מכר בישראל נחתמים בחתימה דיגיטלית מאושרת דרך קבע. מה שאי אפשר לעשות בפלטפורמה מקוונת הוא הפעולה הנוטריונית שעל ייפוי הכוח עצמו.

מסלול השכירות, נקבע בחישוב

הדין הישראלי מציע שלושה מסלולים להכנסה משכירות למגורים, והבחירה נעשית פעם אחת לשנה. החישוב הוא שמכריע, והתשובה זזה עם גובה השכירות, עם ההוצאות ועם גילו של המשכיר.

שתי מסקנות נובעות מכאן לבעלים שחי בחו"ל. מסלול 10% פתוח לו, וזו הנקודה שנעלמת לרוב והיא שמכריעה את השנה בדמי שכירות בינוניים. ומשכיר שמניח שהוא עומד מול 31% ומפסיק בשקט לדווח צובר חשיפה שמתגלה במכירה, כשנדרשים אישורי מסים כדי לרשום את ההעברה. בנכס מסחרי אין פטור ואין מסלול 10%.

מקורות: חוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירת מגורים), התש"ן-1990, והתקרה כפי שהוקפאה לשנים 2025 עד 2027 ופורסמה בידי רשות המסים; סעיפים 121, 121ב ו-122 לפקודת מס הכנסה.

מה האמנה עושה, ומה אינה עושה

לישראל אמנות מס עם כשישים מדינות, והן נקראות לרוב כהנחה על המס הישראלי. הן פועלות בכיוון ההפוך. לפי מודל ה-OECD‏ שהאמנות הישראליות בנויות עליו, מדינת מקום הנכס שומרת על מלוא זכות המיסוי שלה על הכנסה ממקרקעין ועל רווח ממכירתם. ישראל גובה אפוא את מס השבח ואת המס על דמי השכירות במלואם. מס הרכישה רחוק צעד נוסף: הוא יושב מחוץ לאמנות לגמרי, משום שאינו מס על הכנסה, ולכן אין אמנה שנוגעת בו ולא יינתן בגינו זיכוי בשום מקום.

האמנה פועלת בצד השני, במדינת התושבות, המעניקה הקלה בדרך של זיכוי ברוב האמנות ובדרך של פטור במיעוטן, ולעולם לא מעבר למס שאותה מדינה עצמה הייתה גובה על אותה הכנסה. כך נמנע מיסוי כפול על אותה הכנסה, והשיעור הישראלי נשאר במקומו. הזיכוי שווה משהו רק כשקיימת במדינת התושבות חבות שאפשר לקזז ממנה, ולכן לתושב מדינה שאינה ממסה הכנסה שהופקה מחוץ לגבולותיה, המס הישראלי הוא עלות נטו בלי קיזוז בשום מקום. את העמדה הזאת בודקים מול דין מדינת התושבות לפני הרכישה, משום שהיא שקובעת את התשואה בפועל ולא את התשואה שעל הנייר.

ירושה, והמכירה שבאה אחריה

בישראל אין מס ירושה. חוק מס עיזבון, התש"ט-1949 בוטל לגבי פטירות מיום 1 באפריל 1981 ולא נחקק מחדש, ולכן לא קמה חבות ישראלית במועד הפטירה, לא מוצאת שומה, ואין על היורשים לחץ למכור כדי לממן מס. לפי סעיף 4 לחוק מיסוי מקרקעין הירושה עצמה אינה מכירה ואינה אירוע מס. זו אמירה על הדין הישראלי בלבד. בעלים שהוא אזרח ארצות הברית, או שמקום מושבו באנגליה, נותר חשוף למס העיזבון או מס הירושה של מדינתו על הדירה בישראל, וישראל אינה ממסה אותה ואינה מקלה עליה.

מה שישראל עושה במקום זה לדחות. החשיפה מגיעה במכירה של היורש, ובאותה נקודה נכנס היורש לנעליו של המוריש: סעיף 26 מקנה לו את יום הרכישה ואת שווי הרכישה של המוריש, כך שהשבח שעליו הוא ממוסה רץ ממועד רכישת המוריש ולא ממועד הפטירה. מס השבח על השבח הריאלי הוא 25% ליחיד, ומעליו מס יסף כשההכנסה החייבת לרבות השבח חוצה את הסף, וכשהדירה נרכשה לפני 1 בינואר 2014 השבח מיוחס באופן ליניארי לאורך תקופת ההחזקה והחלק המוקדם עשוי להיות פטור בדירה מזכה.

ליורש שחי בחו"ל מסלול הפטור צר ממה שנדמה. סעיף 49ב(5) מעמיד שלושה תנאים מצטברים: המוכר הוא בן זוגו של המוריש, צאצאו או בן זוג של צאצא; המוריש החזיק ערב פטירתו דירת מגורים אחת בלבד; והמוריש עצמו היה זכאי לפטור אילו מכר בחייו. אח או אחיין אינם באים בגדר הסעיף יהיה נוסח הצוואה אשר יהיה, ומוריש שהותיר שתי דירות שולל את הפטור בשתיהן. לצד זה, סעיף 49א(א) קובע חזקה שלפיה תושב חוץ נחשב כמי שבבעלותו דירת מגורים במדינה שבה הוא חי, כל עוד לא המציא אישור מרשויות המס שם הקובע אחרת. המלכודת למשפחה של תושבי חוץ היא במקום שבו החזקה נדבקת: כשהמוריש עצמו היה תושב חוץ, החזקה נדבקת בו, ולכן את האישור יש להמציא לגביו ולא לגבי המוכר. הפטור נשלל אז בשל מסמך שלא הושג, ולא בשל מס שאינו קיים.

דיירות מוגנת ושכירות רגילה

אלה שני משטרים והמרחק ביניהם גדול. דיירות מוגנת לפי חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972 נוטה בבירור לטובת הדייר, עם זכות החזקה נמשכת, דמי שכירות מפוקחים ופינוי רק בעילות המנויות בחוק. תחולתה צרה: בעיקרו של דבר שכירויות שהחלו לפני 20 באוגוסט 1968 ומערכות יחסים שנוסדו על דמי מפתח. שום חוזה שנחתם היום אינו יוצר אותה, ואמירת הדבר הזה היא שמפזרת את הבלבול. שכירות רגילה מתנהלת לפי חוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971, והיא כבר אינה בלתי מוסדרת: פרק השכירות ההוגנת שנוסף בשנת 2017 קובע הוראות שאין להתנות עליהן, בעניין התאמת הדירה למגורים, חלוקת התיקונים, ערובה שאינה עולה על הנמוך מבין שכר דירה של שלושה חודשים או שליש מדמי השכירות הכוללים, ואיסור לגלגל על השוכר את דמי התיווך של המשכיר או את ביטוח המבנה. הוא אינו קובע את גובה השכירות ואינו מקנה קביעות, ובדיוק משום כך אין הוא חוק הגנת הדייר.

לרוכש, אפוא, השאלה אינה מה עושה דין השכירות הישראלי באופן כללי, אלא מי מחזיק בנכס הזה ומכוח איזו זכות. על כך עונה בדיקת הזכויות שתוארה למעלה, ועונים עליה לפני שמסכימים על המחיר.

ארנונה

הארנונה מחויבת כתעריף למטר רבוע, שנקבע לפי סיווג השימוש ולפי האזור ברשות המקומית, מכוח חוק ההסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב), התשנ"ג-1992. השאלה אם הנכס מושכר או משמש את הבעלים אינה משנה את התעריף. מה שמשתנה הוא זהות החייב, שכן החיוב מוטל על המחזיק, ולכן בנכס מושכר משלם בדרך כלל השוכר, בכפוף לחוזה השכירות ולהודעה שנמסרה לרשות. הסיפא הזאת היא שמחזירה חשבונות לבעלים תושב חוץ: החיוב רודף אחרי המחזיק הרשום בספרי הרשות, ובעלים שלא הודיע על חילופי מחזיק ממשיך להיות חייב יהיה משך החזקת השוכר אשר יהיה. נכס ריק הוא חריג חלקי. תקנות 12 ו-13 לתקנות ההסדרים במשק המדינה (הנחה מארנונה), התשנ"ג-1993 מאפשרות פטור מלא לששת החודשים הראשונים של ריקנות רצופה, בשיעור פוחת אחריהם, בתקרה מצטברת של שלושים ושישה חודשים לאורך חיי הנכס, ורק כשהריקנות נמשכת שלושים יום לפחות ברציפות. ההנחה נתונה לשיקול דעת הרשות ויש לבקש אותה. את התעריף המדויק מפרסמת כל רשות מקומית בצו הארנונה השנתי שלה.

הסדר שבו זה נעשה

להמשך

עודכן לאחרונה: 31 באוגוסט 2026

תוכן העמוד הוא מידע כללי בלבד. אין בו ייעוץ משפטי או ייעוץ מס ואין להסתמך עליו בקבלת החלטות. הדין, הסכומים והמדרגות משתנים מעת לעת. נסיבות ספציפיות מחייבות ייעוץ פרטני.