מיסוי נדל"ן בישראל לתושבי חוץ
מיסוי נדל"ן בישראל לתושבי חוץ: מה שצריך לדעת לפני הרכישה
מס רכישה, מס שבח, מיסוי דמי שכירות והיטל השבחה, התמונה המלאה, עם המספרים ועם הסעיפים
משרד עורך דין ונוטריון דוד מלניק | מלווים לקוחות מאז 1996
רוכש שאינו תושב ישראל נכנס לעסקה עם מערכת מס שונה מזו שחלה על שכנו הישראלי, לא בשוליים, אלא בעשרות אחוזים מעלות המס. ההפרש כתוב בחוק והוא ידוע מראש. מי שמתמחר אותו נכון בשלב ההצעה מגיע לעסקה עם תמונה מדויקת; מי שמגלה אותו אחרי החתימה מגלה אותו כשכבר אין מה לעשות.
להלן ארבעת אירועי המס בחיי נכס בישראל: הרכישה, ההחזקה, אירוע תכנוני והמכירה. הערה מקדימה אחת: "תושב חוץ" לצורכי מס אינו נקבע לפי אזרחות או דרכון, אלא לפי מבחן מרכז החיים שבפקודת מס הכנסה [נוסח חדש], התשכ"א-1961. אזרח ישראלי שחי שנים בחו"ל עשוי להיות תושב חוץ, ולהפך. הסיווג הזה קובע את כל מה שלהלן, ולכן הוא הבדיקה הראשונה, לא האחרונה.
מס רכישה: כאן נמצא הפער הגדול
מס הרכישה מוטל על הרוכש לפי סעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 ולפי התקנות שהותקנו מכוחו, וכל שקל ממוסה בשיעור המדרגה שאליה הוא נופל. הכלל לתושב חוץ חד: הוא אינו זכאי למדרגות "דירה יחידה". מדרגת ה-0% אינה קיימת עבורו, והוא ממוסה לפי מדרגות דירה נוספת, 8% מהשקל הראשון.
| שווי הרכישה | תושב חוץ / דירה נוספת | תושב ישראל, דירה יחידה |
|---|---|---|
| עד 1,978,745 ₪ | 8% | 0% |
| 1,978,745 עד 2,347,040 ₪ | 8% | 3.5% |
| 2,347,040 עד 6,055,070 ₪ | 8% | 5% |
| 6,055,070 עד 20,183,565 ₪ | 10% | 8% |
| מעל 20,183,565 ₪ | 10% | 10% |
מקור: תקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), התשל"ה-1974; מדרגות מס רכישה כפי שפורסמו על ידי רשות המסים. סכומי המדרגות מוקפאים ואינם מתעדכנים בהצמדה בתקופה 16.1.2025 עד 15.1.2028.
דירה בשווי 3,000,000 ₪: כמה מס רכישה
בדירה בשווי 8,000,000 ₪ התוצאה היא 678,899 ₪, 8% על 6,055,070 ₪ הראשונים ו-10% על היתרה.
אין מדרגת 0% לתושב חוץ, גם אם זו דירתו היחידה בעולם. כל טבלה שמציגה לתושב חוץ מדרגות של 5% או 7% אינה משקפת את הדין.
סעיף 9(ג1ג)(4): חלון של שנתיים למי שמתכוון לעלות
קיים חריג אחד משמעותי. סעיף 9(ג1ג)(4) לחוק מיסוי מקרקעין קובע שרוכש שהיה תושב חוץ במועד הרכישה והפך לתושב ישראל או לתושב חוזר ותיק בתוך שנתיים ממועד הרכישה, ייחשב בדיעבד כתושב ישראל לעניין מס הרכישה, ויהיה זכאי למדרגות דירה יחידה.
הדבר מחייב תכנון: הגשת בקשה להחזר, הוכחת מועד העברת מרכז החיים, ועמידה בלוח הזמנים. ברכישת דירה בבנייה מגמת הפסיקה היא למנות את התקופה ממועד סיום הבנייה ולא ממועד החוזה, נקודה שיכולה להכריע אם החלון פתוח בכלל.
מס שבח: מה קורה במכירה
מס שבח מוטל על השבח הריאלי. השיעור ליחיד הוא 25%, ותושב חוץ אינו יוצא דופן. שיעור של 30% שמור לבעל מניות מהותי במכירת זכויות באיגוד מקרקעין.
החישוב הליניארי המוטב
מי שרכש דירת מגורים מזכה לפני 1.1.2014, "יום המעבר", זכאי לחישוב ליניארי מוטב: השבח מיוחס באופן ליניארי לאורך תקופת ההחזקה, החלק המיוחס לתקופה שעד 31.12.2013 פטור ממס, והחלק המיוחס מ-1.1.2014 ואילך ממוסה ב-25%. המסלול פתוח גם לתושב חוץ, וככל שהנכס הוחזק זמן רב יותר לפני 2014 גדל החלק הפטור. זו לרוב ההקלה המשמעותית ביותר העומדת לתושב חוץ במכירה.
פטור דירת מגורים: הקושי המעשי
הפטור המלא במכירת דירת מגורים מזכה מותנה בכך שהמוכר אינו בעל דירה נוספת. לגבי תושב חוץ מוסיף סעיף 49ב(2) תנאי: נדרש שאין לו דירת מגורים במדינת תושבותו. וכאן נכנס סעיף 49א(א), שקובע חזקה הפוכה, רואים תושב חוץ כמי שיש לו דירה שם, כל עוד לא המציא אישור משלטונות המס באותה מדינה שאין לו.
נטל ההוכחה על המוכר, והעובדה שאין לו דירה בחו"ל אינה מספיקה, הוא צריך אישור רשמי שאומר זאת. מסמך כזה אינו קיים בפורמט הזה בחלק מהמדינות, ובאחרות לוקח חודשים. בהיעדרו החזקה מפעילה את עצמה והפטור נשלל. תקרת הפטור לדירה יחידה עומדת על 5,008,000 ₪ בתקופה 1.1.2025 עד 31.12.2027; מעליה חל מס גם על מי שזכאי לפטור.
מס יסף
על הכנסה חייבת מעל 721,560 ₪ בשנת מס מוטל מס יסף בשיעור 3% לפי סעיף 121ב לפקודת מס הכנסה, ומ-1.1.2025 נוסף רובד של 2% על הכנסה הונית, כך שהחלק ההוני החורג מהתקרה נושא תוספת של 5%. שבח ממכירת נכס הוא הכנסה הונית.
מקדמת מס שבח לפי סעיף 15
נקודה שמפתיעה רוכשים, משום שהיא מטילה חובה על הרוכש בעסקה שבה המס חל על המוכר. סעיף 15 לחוק מחייב את הרוכש לנכות מהתמורה מקדמה על חשבון מס השבח של המוכר ולהעבירה לרשות המסים:
- 7.5% מהתמורה, כאשר המוכר רכש את הזכות ביום 7.11.2001 או אחריו
- 15% מהתמורה, כאשר רכש אותה לפני מועד זה
בעסקה של 3,000,000 ₪ במסלול 7.5% מדובר ב-225,000 ₪ שמגיעים לרשות המסים ולא למוכר. אין מדובר בניכוי של 25% מהתמורה ואין מדובר במס סופי, זו מקדמה שמתקזזת מול השומה. יש לשקף אותה בלוח התשלומים שבחוזה.
מקורות: סעיפים 9, 15, 48א, 49א, 49ב ו-73 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963; סעיף 121ב לפקודת מס הכנסה [נוסח חדש], התשכ"א-1961.
ירושה, והמכירה שבאה אחריה
בישראל אין מס ירושה. חוק מס עיזבון, התש"ט-1949 בוטל בשנת 1981 ולא נחקק מחדש, ולכן לא קמה חבות במועד הפטירה, לא מוצאת שומה, ואין על היורשים לחץ למכור נכס כדי לממן מס. לפי סעיף 4 לחוק מיסוי מקרקעין ההורשה עצמה אינה מכירה ואינה אירוע מס.
אירוע המס הוא מכירת הנכס בידי היורש, ועליה חלים מס השבח והפטורים שתוארו למעלה. ליורש שהוא תושב חוץ נוסף על כך סעיף 49ב(5), המתנה את פטור היורש בכך שהמוריש עצמו היה זכאי לו אילו מכר בחייו, ומצטרפת אליו החזקה שבסעיף 49א(א) שנזכרה למעלה.
היעדר מס ירושה בישראל אינו אומר דבר על החבות במדינת התושבות. מדינות רבות ממסות את עיזבון תושביהן על נכסיהם בכל העולם, ובכלל זה נכס המצוי בישראל.
מיסוי דמי שכירות: שלושה מסלולים, בחירה שנתית
מי שמשכיר דירת מגורים בישראל בוחר בין שלושה מסלולים, מדי שנה מחדש. תושב חוץ אינו כפוף אוטומטית למס שולי גבוה.
| מסלול | מהות | הערה לתושב חוץ |
|---|---|---|
| פטור | פטור מלא עד תקרה של 5,654 ₪ לחודש (2026). מעליה ועד 11,308 ₪ לחודש חל פטור חלקי לפי נוסחת התיאום. | התקרה נבחנת מול סך דמי השכירות מכל דירות המגורים, לא לפי דירה. תנאי הזכאות נוגעים לדירה ולמשכיר כיחיד, ותושבות אינה ביניהם. סעיף 2 לחוק נוקב ביחיד בלבד, בלי סיוג. התקרה נבחנת חודש בחודשו ולא שנתית, ומחושבת יחד עם דמי השכירות של בן זוג המתגורר עמו וילדים עד גיל שמונה עשרה. נקודות שנוגעות למשכיר היושב בחוץ לארץ: הפטור חל רק אם בידי המשכיר מסמך בחתימת השוכר המאשר שהדירה משמשת לו למגורים בלבד, ובמכירה שאין בה פטור מלא ממס שבח מתווסף לשבח פחת בשיעור 2% משווי הדירה לכל שנת השכרה. |
| מסלול 10% | 10% על ההכנסה ברוטו לפי סעיף 122 לפקודת מס הכנסה, מהשקל הראשון, בלי ניכוי הוצאות ובלי פחת. | פתוח גם לתושב חוץ. המדריך של רשות המסים מונה שני תנאים בלבד: שהדירה משמשת למגורים בישראל, ושההכנסה אינה הכנסה מעסק לפי סעיף 2(1). תושבות המשכיר אינה מופיעה בהם. המס הוא 10% מהמחזור ברוטו, בלי ניכוי הוצאות או פחת ובלי קיזוז, זיכוי או פטור. את הדיווח והתשלום יש לבצע תוך 30 יום מתום שנת המס, ובאיחור נוספים ריבית והפרשי הצמדה. ובמכירה, הפחת שניתן היה לדרוש מתווסף לשווי המכירה לצורך מס שבח, גם אם מעולם לא נדרש בפועל. זהו לרוב המסלול הפשוט והזול ביותר בהכנסות בינוניות ומעלה. |
| מס שולי | מיסוי לפי מדרגות, עם ניכוי הוצאות ופחת. הכנסה שאינה מיגיעה אישית מתחילה במדרגת 31%. | מגיל 60 ואילך המדרגות מתחילות ב-10%, מה שהופך את המסלול לכדאי במקרים מסוימים. |
מקורות: חוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירת מגורים), התש"ן-1990, תקרה מתואמת לשנת המס 2026 כפי שפורסמה על ידי רשות המסים; סעיפים 121 ו-122 לפקודת מס הכנסה [נוסח חדש], התשכ"א-1961.
בנכס מסחרי אין פטור ואין מסלול 10%; ההכנסה ממוסה במסלול הרגיל, ולרוב נלווית לה חבות במע"מ.
היטל השבחה: מי חייב בו, ומתי בכלל קם
היטל השבחה מוסדר בתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965, ומוטל בשיעור 50% משווי ההשבחה, עליית שווי המקרקעין שנגרמה מאישור תכנית, ממתן הקלה או מהתרת שימוש חורג. השיעור קבוע בחוק, אינו נתון לשיקול דעת הרשות ואינו משתנה מעיר לעיר.
נקודות שמתפרשות לא נכון לעיתים קרובות: ההיטל מחושב מההשבחה התכנונית ולא ממחיר העסקה, והחייב בו הוא הבעלים או החוכר, כלומר המוכר, ולא הרוכש. במרבית עסקאות דירה יד שנייה, שבהן לא היה אירוע תכנוני משביח, לא קם היטל כלל.
מועד התשלום הוא מועד מימוש הזכויות, מכירה, קבלת היתר בנייה או תחילת שימוש בפועל. בחוזה יש להסדיר מי מגיש שומה, מי חולק עליה, וכיצד מובטח התשלום עד לקבלת אישור לרישום.
ובעניין החיובים השוטפים, תיקון אחד שראוי לעשות: ארנונה אינה אחוז משווי הנכס אלא תעריף למטר רבוע, לפי סיווג השימוש ולפי אזור, מכוח חוק ההסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב), התשנ"ג-1992. החייב הוא המחזיק בנכס.
אמנות מס: מה הן עושות, ומה הן אינן עושות
לישראל אמנות למניעת כפל מס עם כ-60 מדינות. הן מונעות מיסוי כפול, אך לא באופן שרבים מדמיינים.
לפי אמנות מודל OECD, שעליהן בנויות אמנות ישראל, מדינת מקום הנכס שומרת על מלוא זכות המיסוי על הכנסה מנדל"ן ועל רווח ממכירתו. ישראל תגבה את מלוא מס הרכישה, מס השבח והמס על דמי השכירות. מנגנון האמנה פועל בצד השני: מדינת התושבות נותנת זיכוי בגין המס ששולם בישראל. התוצאה היא שאינך משלם פעמיים, אבל אתה משלם לפי השיעור הישראלי, וזיכוי בחו"ל שווה משהו רק אם יש לך שם חבות מס שממנה אפשר לקזז.
תושב מדינה שאינה ממסה הכנסה זרה לא ייהנה מזיכוי כלל, וכל המס הישראלי הוא עבורו עלות נטו.
לוחות זמנים: 30 יום
סעיף 73 לחוק מיסוי מקרקעין מחייב את שני הצדדים להגיש הצהרה למנהל מיסוי מקרקעין בתוך 30 יום מיום המכירה, ממועד החתימה על ההסכם, לא ממועד המסירה ולא ממועד התשלום. איחור גורר קנסות וריבית ומעכב את אישורי המסים שבלעדיהם לא ניתן להשלים רישום. לכך מתווספות פתיחת תיק לדיווח על הכנסות שכירות, בחירת מסלול והגשת דוח שנתי. תושב חוץ נזקק לייצוג מקומי קבוע, לא כשירות נוח, אלא כתנאי לעמידה בלוחות הזמנים.
סדר העבודה
קביעת מעמד המס לפי מבחן מרכז החיים; חישוב מדויק של מס הרכישה לפני ההצעה; בדיקת סעיף 9(ג1ג)(4); חישוב השוואתי בין מסלולי השכירות; בדיקה אם למס הישראלי יש ערך כזיכוי במדינת התושבות; והסדרת ייצוג בייפוי כוח נוטריוני מאומת באפוסטיל לפי אמנת האג 1961.
הסכומים נכונים למועד העדכון ומשתנים מעת לעת.
לבדיקת עלות המס בעסקה קונקרטית
המשרד מלווה רוכשים שאינם תושבי ישראל בבחינת חבות המס לפני החתימה, בדיווחים ובהסדרת הייצוג המקומי.
אפשר לפנות לתיאום פגישה או שיחת ייעוץ ראשונית, בעברית או באנגלית.