28 באוגוסט 2026 · מיסוי מקרקעין
הטבת מס הרכישה לעולה: תקנה 12א, התקופה והתקרה
מי שעולה לישראל ורוכש כאן דירה עשוי לשלם מס רכישה בשיעורים מופחתים. ההטבה חלה רק על רכישה שנעשתה בתוך תקופה קצובה, רק כשהדירה היא דירתו היחידה של הרוכש, ונשללת כולה כששווי הדירה עולה על התקרה.
התקופה נמדדת ממועד הכניסה הראשונה לארץ
ההטבה חלה על רכישה שנעשתה בתקופה המתחילה שנה לפני הכניסה הראשונה לישראל ומסתיימת שבע שנים אחריה, וניתן לנצלה פעם אחת. הכניסה הראשונה היא האירוע הקובע. התאריך שעל תעודת העולה אינו קובע. שהייה בישראל באשרת תושב ארעי מסוג A/1 נמנית אפוא בתוך התקופה, ומי שהשלים את העלייה לאחר שהייה כזו, תקופת ההטבה נמנית לו מהכניסה הראשונה. תקופת שירות חובה, וכן שירות אזרחי כהגדרתו בחוק שירות אזרחי, התשע"ז-2017, אינה נמנית בשבע השנים ודוחה את מועד סיומן. עד לתיקון מאוגוסט 2024 נקבה התקנה בשירות לאומי לפי חוק שירות לאומי, התשי"ג-1953.
דירה שנרכשה בבנייה
תקנה 12א(א) קובעת שברכישת דירה שהמוכר התחייב להשלים את בנייתה, התקופה שבה הדירה הייתה בבנייה אינה נמנית בשנה שלפני הכניסה הראשונה לישראל. ההוראה חלה בשני תנאים. בין יום הרכישה ליום הכניסה הראשונה לא עברו יותר משלוש שנים. בתוך שנה מיום הרכישה קיבל הרוכש אשרת עולה, תעודת עולה או אשרה מסוג A/1.
ההוראה נוגעת למניין התקופה בלבד. היא אינה תנאי לקבלת ההטבה, וההטבה חלה גם ברכישת דירה שבנייתה הושלמה.
מי נחשב עולה
תקנה 12(א)(1) מונה רשימה ממצה. עולה הוא מי שנכנס לישראל אחרי 28 בפברואר 1963 ובידו אחד משלושה: אשרת עולה לפי סעיף 2 לחוק השבות, תעודת עולה לפי סעיף 3 לחוק השבות, או אשרה או רישיון לישיבת ארעי מסוג A/1. הקובע הוא המסמך שהיה בידי הנכנס באותה כניסה. זכאות לפי חוק השבות או סיווג לצורכי מס אינם מקנים את ההטבה.
תושב חוזר ותיק אינו עולה לעניין התקנה. ועדת הערר שליד בית המשפט המחוזי בתל אביב קבעה זאת בו"ע 59273-01-22 צוובנר נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב, ביום 30 באוקטובר 2024: "תקנה 12 חלה על 'עולה'. המונח מופיע בתקנה לא כמילה כללית וגמישה שהוראתה עשויה להשתנות לפי ההקשר או על פני הזמן, אלא כמושג משפטי המוגדר היטב ובאופן מפורט."
אזרח ישראלי מלידה אינו יכול לקבל תעודת עולה לפי חוק השבות, ולכן התקנה אינה חלה עליו.
תושב חוזר ותיק זכאי להטבות מס הכנסה לפי סעיף 14 לפקודה, ובכללן פטור על הכנסות ועל נכסים מחוץ לישראל למשך עשר שנים. הטבות אלה אינן חלות על מס רכישה. ועדת הערר עמדה על כך באותו עניין: "תיקון מס' 168 לפקודה נועד להשוות את ההקלות הניתנות לתושב חוזר ותיק לאלו הניתנות לתושב לראשונה, אולם הדבר נעשה בהקשרים מסוימים הנדונים בפקודה… תיקון מס' 168 כלל לא תיקן, באופן עקיף, הוראה כלשהי בחוק מיסוי מקרקעין."
חוק מיסוי מקרקעין עצמו נוקב בתושב חוזר ותיק במקום אחד בלבד, בסעיף 9(ג1ג)(4)(ב), ובו המסלול היחיד שעומד לו.
המסלול למי שאינו עולה
סעיף 9(ג1ג)(4)(ב) לחוק קובע שרוכש שיהיה תושב ישראל לראשונה או תושב חוזר ותיק בתוך שנתיים ממועד רכישת הדירה יראו אותו כתושב ישראל לעניין מדרגות הדירה היחידה. המסלול עומד גם למי שאינו עולה, ובכללו תושב חוזר ותיק.
בני זוג שרק אחד מהם עולה
תקנה 12(ג) קובעת שכאשר בני זוג רוכשים יחד ורק אחד מהם עולה, רואים את מלוא הזכות כאילו רכש אותה העולה בלבד. ההטבה חלה אפוא על מלוא שווי הרכישה ולא על מחציתה, ותקנה 12א(ד) מחילה את הכלל גם על רכישת דירת מגורים. שני יחידים שרכשו יחד בלא שהיו נשואים, ונישאו בתוך שנים עשר חודשים ממועד הרכישה, זכאים להחזר ההפרש.
לפי סעיף 4א לחוק השבות זכויות היהודי מוקנות גם לבן זוגו, ולכן שני בני הזוג מחזיקים בדרך כלל מסמך עולה משלהם וכל אחד מהם עולה בזכות עצמו. הכלל נדרש כאשר בן הזוג אינו יכול להיות עולה, למשל אזרח ישראלי, או כאשר כבר ניצל את ההטבה. מלוא הרכישה נזקפת לעולה גם לעניין מגבלת הפעם האחת.
תנאי הדירה היחידה
מאז התיקון מאוגוסט 2024 ההטבה לדירת מגורים קבועה בתקנה 12א לתקנות מיסוי מקרקעין, והיא מותנית בכך שהרוכש עומד בחלופות הדירה היחידה שבסעיף 9(ג1ג)(2) לחוק מיסוי מקרקעין. הרכישה נבחנת אפוא כרכישת דירה יחידה.
הדירות הנספרות במבחן הדירה היחידה
דירותיהם של בן הזוג ושל ילדים מתחת לגיל שמונה עשרה נספרות יחד עם אלה של הרוכש עצמו. דירה בחו"ל אינה נמנית. דירה בישראל נמנית. הרוכש גם מצהיר שהדירה תשמש למגורים בפועל, וההצהרה נבדקת בדיעבד, אחרי הרכישה. סדר החתימה על שתי העסקאות קובע את השיעור בשתיהן.
השיעורים
הסכומים שלהלן בתוקף מ-16 בינואר 2025 עד 15 בינואר 2028 ואינם מתעדכנים בתקופה זו. חוק ההתייעלות הכלכלית (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב לשנת התקציב 2025) (הקפאת עדכוני מס ומס יסף), התשפ"ה-2024, הקפיא את עדכון הסכומים בשנות המס 2025 עד 2027.
| חלק משווי הרכישה | השיעור לעולה הרוכש דירה יחידה |
|---|---|
| עד 1,978,745 ש"ח | אין מס רכישה |
| מ-1,978,745 ש"ח עד 6,055,070 ש"ח | 0.5% |
| מ-6,055,070 ש"ח עד 20,183,565 ש"ח | 8% |
התקרה
ההטבה חלה רק כאשר שווי הדירה אינו עולה על 20,183,565 ש"ח. מעל סכום זה ההטבה אינה ניתנת כלל.
הסכום במדרגה הראשונה בדירת מגורים, 1,978,745 ש"ח, שונה מהסכום שבתקנה 12 לבית עסק, 1,988,090 ש"ח. שני הסכומים מופיעים כך בהוראת הביצוע.
מה שינה התיקון משנת 2024
לפניו שילם עולה 0.5% על החלק שעד המדרגה הראשונה ו-5% מעליה, בין שהרכישה הייתה של דירה ראשונה ובין שהייתה של דירה נוספת. ההטבה הישנה הועילה בעיקר ברכישת דירה נוספת. התיקון העביר את ההטבה לתקנה 12א וקשר אותה למבחן הדירה היחידה, כך שחלה עליה אותה מדיניות החלה על שאר מס הרכישה. עולה הרוכש דירה נוספת משלם את השיעורים החלים על משקיעים.
באותו תיקון צומצמה תקנה 12 לרכישת בית עסק בלבד, לרבות משק חקלאי, בשיעור 0.5% על חלק השווי שעד 1,988,090 ש"ח ו-5% מעליו. ההטבה בדירת מגורים עברה כולה לתקנה 12א.
עולה שיום עלייתו לישראל קדם ל-15 באוגוסט 2024 רשאי לבחור שיחול עליו נוסח תקנה 12 כפי שהיה ערב אותו יום. באותו נוסח אין מבחן דירה יחידה ואין תקרת שווי. הבחירה מופיעה כחלופת סימון נפרדת בטופס 2973.
איך נתבעת ההטבה
ההטבה נתבעת בטופס 2973, בקשה לפטור חלקי או הטבה במס רכישה. לטופס מצורפת תמצית רישום ממשרד הפנים המעידה על מעמד העולה, וברכישה משותפת של בני זוג שאחד מהם זכאי, גם תעודת נישואין.
מי ששילם מס רכישה במדרגות מלאות וקיבל את מסמך המעמד לאחר מכן מגיש בקשה לתיקון שומה לפי סעיף 85 לחוק, בטופס 7085, בתוך ארבע שנים ממועד עשיית השומה. הגשת הבקשה אינה מעכבת ריבית, הפרשי הצמדה או קנסות.
שלושת המועדים הקובעים
לעולה שרוכש דירה נוגעים שלושה מועדים נפרדים. הכניסה הראשונה לישראל קובעת את תחילת תקופת מס הרכישה. היום שבו מרכז חייו של אדם עובר לכאן קובע את התושבות לצורכי מס הכנסה. התאריך שעל תעודת העולה אינו התאריך הקובע למס הרכישה.
שאלות ותשובות
מתי מתחילה תקופת ההטבה במס רכישה לעולה?
התקופה מתחילה שנה לפני הכניסה הראשונה לישראל ומסתיימת שבע שנים אחריה, וניתן לנצלה פעם אחת. הכניסה הראשונה היא האירוע הקובע. התאריך שעל תעודת העולה אינו קובע. תקופת שירות חובה, וכן שירות אזרחי כהגדרתו בחוק שירות אזרחי, התשע"ז-2017, אינה נמנית בשבע השנים ודוחה את מועד סיומן.
שהיתי בישראל באשרת A/1 לפני שהשלמתי את העלייה. איך זה נספר?
שהייה בישראל באשרת תושב ארעי מסוג A/1 נמנית בתוך התקופה, ומי שהשלים את העלייה לאחר שהייה כזו, תקופת ההטבה נמנית לו מהכניסה הראשונה.
קניתי דירה מקבלן לפני העלייה. איך נספרת התקופה?
תקנה 12א(א) קובעת שברכישת דירה שהמוכר התחייב להשלים את בנייתה, התקופה שבה הדירה הייתה בבנייה אינה נמנית בשנה שלפני הכניסה הראשונה לישראל. ההוראה חלה בשני תנאים. בין יום הרכישה ליום הכניסה הראשונה לא עברו יותר משלוש שנים. בתוך שנה מיום הרכישה קיבל הרוכש אשרת עולה, תעודת עולה או אשרה מסוג A/1. ההוראה נוגעת למניין התקופה בלבד ואינה תנאי לקבלת ההטבה.
אני תושב חוזר ותיק. ההטבה עומדת לי?
לא. תקנה 12(א)(1) מונה רשימה ממצה, ותושב חוזר ותיק אינו נמנה עליה. ועדת הערר קבעה זאת בו"ע 59273-01-22 צוובנר נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב ביום 30 באוקטובר 2024. הטבות מס ההכנסה לפי סעיף 14 לפקודה אינן חלות על מס רכישה, והמסלול היחיד שעומד לו הוא סעיף 9(ג1ג)(4)(ב), שלפיו מי שיהיה תושב לראשונה או תושב חוזר ותיק בתוך שנתיים מהרכישה ייהנה ממדרגות דירה יחידה.
בן זוגי אינו עולה. ההטבה חלה על מחצית הרכישה בלבד?
תקנה 12(ג) קובעת שכאשר בני זוג רוכשים יחד ורק אחד מהם עולה, רואים את מלוא הזכות כאילו רכש אותה העולה בלבד, ותקנה 12א(ד) מחילה את הכלל גם על רכישת דירת מגורים. ההטבה חלה אפוא על מלוא שווי הרכישה. שני יחידים שרכשו יחד בלא שהיו נשואים, ונישאו בתוך שנים עשר חודשים ממועד הרכישה, זכאים להחזר ההפרש.
יש לי דירה בחו"ל. היא נספרת במבחן הדירה היחידה?
דירה המוחזקת בחו"ל אינה נמנית. דירה בישראל נמנית. דירותיהם של בן הזוג ושל ילדים מתחת לגיל שמונה עשרה נספרות יחד עם אלה של הרוכש עצמו. הרוכש גם מצהיר שהדירה תשמש למגורים בפועל, וההצהרה נבדקת בדיעבד ולא במועד הרכישה. סדר החתימה על שתי העסקאות קובע את השיעור בשתיהן.
מה קורה כשמחיר הדירה גבוה במיוחד?
ההטבה חלה רק כאשר שווי הדירה אינו עולה על 20,183,565 ש"ח, ומעל סכום זה היא אינה ניתנת כלל. השיעורים לעולה הרוכש דירה יחידה הם אפס עד 1,978,745 ש"ח, 0.5% מ-1,978,745 ש"ח עד 6,055,070 ש"ח, ו-8% מ-6,055,070 ש"ח עד 20,183,565 ש"ח. הסכומים בתוקף מ-16 בינואר 2025 עד 15 בינואר 2028.
עליתי לפני אוגוסט 2024. אפשר להחיל את הנוסח הישן של התקנה?
עולה שיום עלייתו לישראל קדם ל-15 באוגוסט 2024 רשאי לבחור שיחול עליו נוסח תקנה 12 כפי שהיה ערב אותו יום. באותו נוסח אין מבחן דירה יחידה ואין תקרת שווי. הבחירה מופיעה כחלופת סימון נפרדת בטופס 2973.
שילמתי מס רכישה במדרגות מלאות וקיבלתי את מסמך המעמד רק אחר כך. אפשר לתקן?
מי ששילם מס רכישה במדרגות מלאות וקיבל את מסמך המעמד לאחר מכן מגיש בקשה לתיקון שומה לפי סעיף 85 לחוק, בטופס 7085, בתוך ארבע שנים ממועד עשיית השומה. הגשת הבקשה אינה מעכבת ריבית, הפרשי הצמדה או קנסות. ההטבה עצמה נתבעת בטופס 2973, בצירוף תמצית רישום ממשרד הפנים.
להמשך
עודכן לאחרונה: 5 בספטמבר 2026
האמור לעיל הוא סקירה כללית בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי או ייעוץ מס. הדין, השיעורים והסכומים משתנים מעת לעת.
