איסור השכרת דירה ל-Airbnb באתונה בניגוד לתקנון הבית המשותף

החלטת בית המשפט  באתונה ΜΠρΑθ (Ασφ.Μ.) 2937/2026 | יולי 2026

למי שמשקיע בנדל"ן ביוון, ובפרט למי שרוכש דירה בבניין משותף מתוך כוונה להשכיר אותה לטווח קצר, החלטה שניתנה ביולי 2026 בבית המשפט  של אתונה היא תמרור אזהרה שצריך לקחת אותו בחשבון: תקנון בית משותף ישן, שנכתב עשרות שנים לפני שנולד ה-Airbnb, עשוי למנוע את הפעילות התיירותית גם כשהנכס עומד בכל דרישות הרישוי האחרות. בית המשפט קיבל בקשה שהגישה מנהלת בית משותף נגד חברה שהפעילה דירה בבניין כלינה תיירותית (Airbnb), הורה לחברה לחדול מהשימוש וקבע קנס מתמשך של 1,000 אירו לכל הפרה עתידית וזאת מכוח תקנון בית משותף משנת 1970.

מנהלת הבית המשותף היא גם בעלת דירה בבניין, והגישה את הבקשה כנציגת הבעלות המשותפת וכבעלת נכס, בטענה שתקנון הבית המשותף משנת 1970 אוסר שימוש מלונאי בדירות ושימוש היוצר ריבוי משתמשים או גורם לרעש. החברה, חברה לניהול נכסים, החזיקה דירה אחרת באותו בניין ומקיץ 2025 הפעילה אותה כדירת Airbnb דרך פלטפורמה דיגיטלית.

בית המשפט קבע שתקנון הבית המשותף מסדיר את היחסים שבין הבעלים המשותפים, מכוח סעיפים 1, 3, 4 ו-13 לחוק 3741/1929, הוא חוק הבעלות האופקית היווני (ν. 3741/1929, Law on Horizontal Property), בצירוף סעיפים 1002 ו-1117 לקודקס האזרחי היווני (Αστικός Κώδικας, Greek Civil Code).

עוד נקבע שההגבלות והאיסורים החוזיים על שימוש נושאים אופי של זיקת הנאה ממשית או שלילית, ולכן הם כובלים לא רק את מי שחתם על התקנון, אלא גם את יורשיו הכלליים והמיוחדים, וניתנים להעמדה כלפי צדדים שלישיים. נקבע כי ההגבלות תקפות אף אם השימוש אינו פוגע בזכויותיהם של יתר הבעלים המשותפים ולא הוכח שנגרם נזק. הפרת התקנון כשלעצמה מקימה עילה, בלי צורך בהוכחת נזק.

בית המשפט הוסיף שתוקפן של הסכמות אלה אינו מושפע מהוראות התכנון והבנייה בדבר הכשרת חריגות בנייה, אלא אם אלה קובעות איסור מפורש. זו הפרדה בין המישור הקנייני-חוזי שבין הבעלים לבין המישור המנהלי, והיא שוללת מראש קו הגנה מקובל, שנכס העומד בכל דרישות הרישוי הציבוריות פועל כדין.

החברה טענה שהתקנון אינו חל על השכרת דירות לטווח קצר, וממילא מדובר בסוג השכרה שלא היה קיים בעת עריכתו. בית המשפט קיבל את ההנחה העובדתית שבשנת 1970 תופעת דירות הנופש לטווח קצר לא הייתה קיימת, אך דחה את המסקנה שהתקנון אינו חל עליה. את הפער בין לשון התקנון לבין המציאות החדשה גישר בית המשפט באמצעות פרשנות הרצון המשוער של הצדדים, לאור תום הלב והנוהג המסחרי המקובל: מה היו הבעלים המקוריים קובעים אילו ידעו על האפשרות. את התשובה שאב מלשון התקנון עצמו, שאסר שימוש בדירות כבית מלון או כמתקן מסוג מלונאי, וכן מתן שירותים המייצרים ריבוי מבקרים או רעש חריג. משנמצאה בתקנון תכלית מוצהרת של הרחקת פעילות מלונאית, החיל אותה בית המשפט על הגלגול המודרני של אותה פעילות.

בית המשפט מנה את הסממנים שמהם גזר את הסיווג: העמדת הנכס לימים ספורים יחד עם שירותים נלווים, ובהם תשלום חשבונות התשתיות והוצאות הבית על ידי בעל הדירה, מצעים ומגבות, שירותי ניקיון, אינטרנט חופשי, מקום חניה ושימוש בלתי מוגבל ברכוש המשותף. הצירוף הזה מעביר את הנכס מקטגוריית המגורים לקטגוריית הלינה התיירותית. בית המשפט הוסיף וציין כי בשונה משוכר בשכירות רגילה, שהסכם השכירות שלו מפנה אל תקנון הבית והוא מחויב להוראותיו, אורח בהשכרה קצרת-טווח כלל אינו יודע על קיומו של התקנון ואינו רואה עצמו כפוף לו, וגם בכך יש כדי ללמד שאין מדובר במגורים אלא בפעילות אירוח.

החברה העלתה מספר טענות נוספות, שנדחו: הטענה שבמודעה נכללה התחייבות לשמירה על שעות המנוחה ואיסור על עריכת מסיבות נדחתה, משום שהאפשרות לצ'ק-אין החל מהשעה 12:00 מאפשרת כניסת אורחים חדשים דווקא בתוך שעות המנוחה ומרוקנת את ההתחייבות מתוכן. הטענה שגיל האורחים הממוצע הוא 50 עד 55 נדחתה כנתון מקרי התלוי במזל, שאינו יכול לבסס הגנה. והטענה שדירות רבות בבניין עומדות ריקות, ולכן מספר הנפגעים מצומצם, נדחתה בנימוק שהגבלות התקנון מגינות על כל אחד מהבעלים המשותפים בנפרד ואינן מותנות במספר הנפגעים.

יחד עם זאת, שתיים מבקשותיה של מנהלת הבית נדחו. הבקשה לחייב את החברה להסיר את המודעות מהפלטפורמות נדחתה, בנימוק שהפרסום כשלעצמו אינו גורם נזק לבעלים המשותפים; האיסור חל על השימוש בדירה בפועל, לא על עצם הצעתה להשכרה. הבקשה להורות על הסרת תיבת המפתחות (key lockbox) מהקיר החיצוני של הבניין נדחתה אף היא, בנימוק שהקיר החיצוני הוא רכוש משותף, ושאלת השימוש בו היא עניין לניהול השוטף של הבית המשותף שמקומו בהכרעת האסיפה הכללית ולא בבית המשפט.

במישור המעשי, ההחלטה מלמדת על חשיבות בדיקת תקנון הבית המשותף ושטר יצירת הבעלות האופקית כחלק מבדיקות הרכישה של דירה בבניין שיש בו בעלים נוספים. הבדיקה נועדה לברר מראש מהם השימושים המותרים בדירה, לא רק במישור דיני התכנון והרישוי אלא גם במישור היחסים שבין בעלי הדירות לבין עצמם, שכן כפי שמלמדת ההחלטה, תקנון ישן עשוי לאסור שימוש שהרישוי הציבורי דווקא מתיר. בבניין שכולו בבעלות אחת השאלה אינה מתעוררת, באין בעלים נוספים שיכולים להעלות טענה.

תשומת לב מיוחדת נדרשת ממי שרוכש בניין שלם, מפצל אותו ליחידות ומוכר חלק מהן בעודו מותיר בידיו יחידות להשכרה תיירותית. בפיצול כזה, במסגרת יצירת היחידות החדשות, נכתב תקנון חדש, וזה הרגע להסדיר בו את אופן השימוש ביחידות שיוותרו בידי המוכר. תקנון שאינו מתייחס באופן ספציפי לשימוש ARBNB עשוי להיות מפורש באופן רחב ומשכך אינו מגן בהכרח; היתר מפורש  בתקנון לשימוש בהשכרה קצרת-טווח הוא שמייצר ודאות. מומלץ לכלול בנוסף, בהסכמי המכר עצמם, התחייבות חוזית של הרוכשים שלא לתקוף את השימוש התיירותי ביחידות שנותרו בידי המוכר, כשכבת הגנה שנייה במישור החוזי.

במובנים רבים ההחלטה אינה שונה במהותה מהוראות הדין הישראלי והפסיקה. גם הדין הישראלי רואה בתקנון הרשום הסדר המחייב את מי שרכש דירה לאחר רישומו, וכללי הפרשנות שהפעיל בית המשפט באתונה ביחס לנוסח ישן שלא צפה את התופעה דומים לכללי הפרשנות הנוהגים בישראל, שעניינם פרשנות החוזה לפי אומד דעת הצדדים ותכליתו. גם בישראל ניתנו פסיקות ברוח דומה: המפקחת על רישום המקרקעין בתל אביב קבעה עוד בשנת 2018 כי השכרת דירה לפרקי זמן קצרים אינה בגדר שימוש למגורים אלא פעילות בעלת אופי מלונאי, והורתה לבעל דירה לחדול ממנה מקום שהתקנון ייעד את הדירות למגורים. מנגד, בהחלטה מחיפה מיוני 2026 נדחתה תביעה לאסור השכרה קצרת-טווח, בנימוק שבהיעדר איסור מפורש בתקנון אין לקרוא לתוכו מגבלה שלא נכתבה בו.