התחדשות עירונית בבניין קיים: המסלולים והרוב הנדרש בכל אחד מהם

תמ"א 38 אינה בתוקף. תוקפה פקע ביום 1 באוקטובר 2023, ובניין שלא הוגשה לגביו בקשה להיתר לפני אותו מועד מתקדם היום באחד משלושה מסלולים אחרים.

השאלה הראשונה באסיפת דיירים היא כמה חתימות צריך, ובדרך כלל נשמעות בה כמה תשובות: שני שלישים, שלוש חמישיות, 80%. כל מספר כזה שייך למסלול אחר, ואחד מהם, 80%, מופיע בהסכם ולא בחוק. להלן מה שנדרש בכל מסלול, לפי נוסח החוק באוקטובר 2026.

מועד הפקיעה של תמ"א 38 והבקשות שהוגשו לפניה

תוקפה של תמ"א 38 פקע ביום 1 באוקטובר 2023. במרחבי התכנון שנמנו בהחלטת המועצה הארצית לתכנון ולבנייה מיום 20 באפריל 2023 נדחה מועד הפקיעה ליום 29 באוגוסט 2024, וועדה מקומית הייתה רשאית להאריך את תחולת התוכנית עד ליום 18 במאי 2026. אותו יום הוא גם מועד סיום הטבות המס שנקבעו בתיקון מס' 99 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה).

בקשה להיתר שהוגשה לפני מועד הפקיעה נדונה לפי הוראות התוכנית גם לאחריו. בניין שלא הוגשה לגביו בקשה נבחן לפי המסלולים שהחליפו את התוכנית.

הטעם שנמסר להחלפת התוכנית מופיע בהחלטת המועצה הארצית מיום 5 בנובמבר 2019 ובמסמך של מרכז המחקר והמידע של הכנסת משנת 2022, שלפיו "התמ"א כמעט ולא מיושמת באזורי הסיכון לרעידות אדמה", ו"תוספת דירות מכח התמ"א לא מלווה בתכנון ופיתוח הולמים של התשתיות".

המסלולים הקיימים לבניין קיים

שלוש מערכות דינים חלות על בניין מגורים קיים, וכל אחת מהן מפעילה רוב אחר ופורום אחר. פינוי ובינוי לפי חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס"ו-2006, בתחומי מתחם שהוכרז. חיזוק או הריסה ובנייה לפי חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008. ותוספת זכויות לפי סעיפים 70א עד 70ה לחוק התכנון והבנייה, שנוספו בתיקון מס' 139 ומכונים בשוק חלופת שקד. בנוסף לאלה פועלות תוכניות מתאר מקומיות ורובעיות שאישרו רשויות מקומיות אחרי הפקיעה.

	פינוי ובינוי	חוק חיזוק בתים משותפים	סעיפים 70א עד 70ה
הרוב בחוק	שני שלישים במקבץ, שלוש חמישיות בבניין	שני שלישים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף	החוק אינו קובע רוב. הרוב נגזר מהמסלול שבו מבוצעת העסקה
הפורום נגד מסרב	בית משפט	המפקח על רישום מקרקעין	לפי המסלול שבו מבוצעת העסקה
תנאי מקדים	הכרזה על מתחם פינוי ובינוי	בית משותף הטעון חיזוק	תנאי סעיף 70א, ובהם מועד ההיתר ומספר הדירות
היקף הזכויות	לפי התוכנית שמאושרת למתחם	לפי תוכנית חיזוק החלה על הבניין	עד 400% בסעיף 70ב, עד 300% בסעיף 70ג, עד 200% בסעיף 70ד

הרוב המיוחס בחוק פינוי ובינוי: שני שלישים במקבץ, שלוש חמישיות בבניין

הרוב קבוע בהגדרת "רוב מיוחס מבין בעלי הדירות" שבסעיף 1 לחוק. נדרשים שני שלישים מבעלי הדירות במקבץ שבו מצוי הבניין, ובכל אחד מהבניינים שבמקבץ נדרשים בעלי שלוש חמישיות מהדירות שלהם יותר ממחצית הרכוש המשותף. בבניין שבו חמש דירות או פחות די בשלושה בעלי דירות.

השיעורים האלה הם תוצאה של תיקון מס' 7 לחוק, שפורסם בספר החוקים 2933 ביום 18 בנובמבר 2021 ונכנס לתוקף ביום 1 בינואר 2022. לפני התיקון נדרשו ארבע חמישיות ברמת המקבץ, וכן שלושה רבעים מהרכוש המשותף. הדרישה לשלושה רבעים מהרכוש המשותף ברמת המקבץ נמחקה בתיקון. התיקון אינו כולל הוראת מעבר, ולכן הוא חל גם על מתחמים שההתארגנות בהם החלה קודם לכן.

בחוק קיימת הגדרה נוספת ונפרדת, "רוב מיוחס מבין בעלי הדירות לעניין קביעת כדאיות כלכלית", ששימשה לבחינת הכדאיות הכלכלית של המיזם. בהגדרה הזו אין שיעור ברמת המקבץ, ונדרשים בעלי יותר משתי חמישיות מהדירות בכל בניין. הנוסח הזה נקבע בתיקון מס' 9, שפורסם בספר החוקים 3046 ביום 6 ביוני 2023. שתי ההגדרות עומדות זו לצד זו ואינן מתחלפות זו בזו.

הרוב של 80% ומקורו במדריך להסכם לדוגמה

הרף של 80% מבעלי הדירות במיזם ושל 67% בכל בניין מופיע במדריך להסכם פינוי בינוי שפרסמה המדינה, כתנאי מתלה חוזי לכניסת ההסכם לתוקף. מקורו בהסכם ולא בחוק, הוא נתון למשא ומתן, והוא אינו מחליף את הרוב המיוחס ואינו נגזר ממנו. חתימה של 80% מבעלי הדירות מקיימת את התנאי החוזי. היא אינה כשלעצמה אירוע שהחוק מסדיר.

זהו המקור השכיח לבלבול. בעל דירה ששומע שני מספרים שונים באותה אסיפה שומע בדרך כלל אחד מהם מתוך החוק ואחד מתוך טיוטת ההסכם.

הסעד שהרוב המיוחס מאפשר: פיצויים או אישור ביצוע

סעיף 2 לחוק קובע כי מי שמסרב לעסקה שהרוב המיוחס הסכים לה, בלא טעם סביר, אחראי בנזיקין כלפי שאר בעלי הדירות. בית המשפט רשאי לחייב אותו בפיצויים, או לאשר את ביצוע העסקה. העברת הזכויות בפועל דורשת את חתימות כל בעלי הדירות או פסק דין שמורה על הביצוע.

הגעה לרוב המיוחס אינה הסכם, אינה היתר בנייה, ואינה מעבירה דירה. היא פותחת הליך משפטי נגד מי שלא חתם.

נסיבות של סירוב סביר בסעיף 2(ב)

סעיף 2(ב) מונה את הנסיבות שבהן הסירוב נחשב סביר. בהן העדר כדאיות כלכלית למיזם, העדר הצעה למקום מגורים חלופי בתקופת הביצוע או לדיור חלוף למי שזכאי לו, העדר בטוחות הולמות לביצוע, ונסיבות אישיות מיוחדות שבשלהן ביצוע העסקה אינו סביר מבחינת בעל הדירה.

סעיף 2(א1), שנוסף בתיקון מס' 7, מוציא מהמניין את קולו של בעל דירה שהתנגדותו נובעת מבנייה שלא כדין, משימוש שלא כדין או מפיצול שלא כדין בדירתו.

גיל בעל הדירה: 70 בהגדרה, 75 בפסקה (7)

הגדרת "קשיש" בחוק הייתה גיל 75 ובתיקון מס' 7 הורדה לגיל 70. בעל דירה שהוא קשיש זכאי להצעה של חלופות, ובהן דירה חלופית בבניין החדש, דירה אחרת בסביבה, או מעבר למסגרת מגורים לקשישים.

פסקה (7) של סעיף 2(ב), שעוסקת בסירוב סביר מחמת גיל או מצב, הוחלפה בתיקון מס' 9 בשלוש חלופות: בעל דירה שהגיע לגיל 75 במועד שבו נחתמה העסקה בידי בעל הדירה הראשון, חולה הנוטה למות כמשמעותו בחוק החולה הנוטה למות, ומי שזכאי לגמלת סיעוד. כלומר, הגיל בהגדרת קשיש והגיל שמקים סירוב סביר אינם אותו גיל.

ביטול עסקה שאינה מתקדמת: סעיף 1ד

סעיף 1ד, שנוסף בתיקון מס' 7, מסדיר ביטול של עסקת פינוי ובינוי שחלף זמן ממושך מחתימתה בלי שהמיזם התקדם. הסעיף נכנס לתוקף ביום פרסומו, 18 בנובמבר 2021, ותחולתו גם על עסקאות שנחתמו לפניו, כאשר התקופה נמנית מיום הפרסום. בעל דירה שחתם לפני 2021 ושהפרויקט שלו לא התקדם מאז מצוי בתחולת הסעיף.

חוק חיזוק בתים משותפים: שני שלישים לחיזוק ולהריסה

בבית משותף שאינו בתחומי מתחם שהוכרז חל חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008. הפורום בחוק הזה הוא המפקח על רישום מקרקעין.

סעיף 5(א) קובע לעסקת חיזוק רוב של שני שלישים מבעלי הדירות שלהם שני שלישים מהרכוש המשותף. סעיף 5א, שעוסק בהריסת הבניין ובנייתו מחדש, דרש בעבר ארבע חמישיות, ובתיקון מס' 8 הופחת לשני שלישים מבעלי הדירות שלהם שני שלישים מהרכוש המשותף. התיקון פורסם בספר החוקים 3046 ונכנס לתוקף ביום 1 ביולי 2023. לצד ההפחתה נקבע כי בבניין נדרשות ארבע דירות לפחות ויותר משני בעלים.

סעיף 5א(א1) מחיל על בניין שבו שש דירות או יותר את סעיף 4 לחוק פינוי ובינוי, וסעיף 5א(א2) אוסר על אישור העסקה כאשר בעל דירה התנגד בנסיבה מהנסיבות שבסעיף 2(ב) לחוק פינוי ובינוי.

סייג המעבר לבניינים שהגיעו ל-80% לפני 1 ביולי 2023

בניין שבעסקת תוכנית חיזוק לגביו הושגה הסכמה של 80% מבעלי הדירות שלהם 80% מהרכוש המשותף לפני 1 ביולי 2023 ממשיך להתנהל לפי הנוסח הקודם של סעיף 5א. לשני בניינים זהים באותה שכונה יכול להיות רוב נדרש שונה, לפי המועד שבו הושגה ההסכמה.

תנאי הכניסה למסלולי סעיפים 70א עד 70ה

תיקון מס' 139 הוסיף לחוק התכנון והבנייה את סעיפים 70א עד 70ה, והרחיב את סמכות הוועדה המקומית לאשר תוספת זכויות בבניין הטעון חיזוק. לפי דברי ההסבר שפורסמו באתר gov.il, תנאי הכניסה הם היתר בנייה שניתן לפני 1 בינואר 1980, או היתר משנים 1980 עד 1984 בצירוף אישור מהנדס, העדר חיזוק קודם, שתי קומות לפחות וארבע דירות לפחות, ושיעור של 70% לפחות שימוש למגורים.

תקן 413 עצמו נכנס לתוקף בשנת 1975. חובת התכנון לפיו נקבעה בתקנה 5.06(א) לתקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), והיא חלה מיום 1 בינואר 1980. זה הטעם לכך שהתאריך הזה חוזר בתנאי הכניסה של המסלולים.

המסלולים עצמם מוגדרים בשיעורי זכויות: עד 400% בסעיף 70ב, עד 300% בסעיף 70ג על מקרקעין חלופיים, עד 200% בסעיף 70ד, וחיזוק בתוספת מקרקעין נוספים בסעיף 70ה.

מצאי המבנים הטעונים חיזוק והיקף הפעילות

לפי אומדן משרד הבינוי והשיכון שהובא בדוח מבקר המדינה מינואר 2024, בישראל כ-80 אלף מבני מגורים בני שלוש קומות ומעלה שנבנו לפני החלת חובת התכנון לפי תקן 413, ובהם כ-810 אלף דירות. באותו דוח נמסר כי עד סוף שנת 2022 הושלם החיזוק ב-2,852 מבנים, שהם 3.5% מכלל המבנים המחייבים חיזוק.

לפי דוח ההתחדשות העירונית לשנת 2025, בשנה זו ניתנו היתרים ל-28,902 יחידות דיור בהתחדשות עירונית, מהן 13,066 במסלול פינוי ובינוי ו-15,836 בהתחדשות בניינית. בין השנים 2005 ל-2025 אוכלסו 4,156 בניינים ובהם 45,939 יחידות דיור חדשות.

שאלות ותשובות

מקורות

חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס"ו-2006, סעיפים 1, 1ד ו-2.
תיקון מס' 7 לחוק פינוי ובינוי, ספר החוקים 2933 מיום 18 בנובמבר 2021, עמ' 200.
תיקון מס' 9 לחוק פינוי ובינוי, ספר החוקים 3046 מיום 6 ביוני 2023.
חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008, סעיפים 5 ו-5א.
תיקון מס' 8 לחוק חיזוק בתים משותפים, ספר החוקים 3046, תחילה 1 ביולי 2023.
חוק התכנון והבנייה, סעיפים 70א עד 70ה, שנוספו בתיקון מס' 139. דברי הסבר, gov.il.
תקנה 5.06(א) לתקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות).
החלטת המועצה הארצית לתכנון ולבנייה מיום 20 באפריל 2023, ומיום 5 בנובמבר 2019 (ישיבה 634).
תיקון מס' 99 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה).
דוח מבקר המדינה 74א, ינואר 2024, היערכות לרעידות אדמה.
מרכז המחקר והמידע של הכנסת, 2022, החלפת תמ"א 38.
המדריך להסכם פינוי בינוי, gov.il.
דוח ההתחדשות העירונית לשנת 2025, הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית.

סקירה כללית בלבד ואינה ייעוץ משפטי. החקיקה בתחום ההתחדשות העירונית משתנה. האמור מתאר את הדין לפי נוסח החוק באוקטובר 2026.