15 בספטמבר 2026 · ירושות, עזבונות ומיסוי מקרקעין
דירה שהתקבלה בירושה: המס בהורשה, בחלוקה בין היורשים ובמכירה
ישראל אינה מטילה מס עיזבון, ולכן מעבר הדירה מהמוריש ליורש אינו אירוע מס. המס מגיע בשתי נקודות מאוחרות יותר: בחלוקה בין היורשים, אם ניתנה בה תמורה מחוץ לעיזבון, ובמכירה. בשתיהן התוצאה נקבעת לפי נתוני המוריש ולא לפי נתוני היורש.
ההורשה עצמה
סעיף 4 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963, קובע בשורה אחת: הורשה אינה מכירה או פעולה באיגוד לענין חוק זה. מכאן שאין מס שבח ואין מס רכישה בעצם המעבר מהמוריש ליורש. אין כאן פטור שצריך לבקש, אלא הוצאה של האירוע מגדר החוק.
סעיף 5(ג)(1) מוסיף את התמונה המלאה: מכירה של זכות במקרקעין הנמנית עם נכסי עיזבון נחשבת כמכירה בידי היורשים, על אף האמור בסעיף 4. כלומר העיזבון אינו נישום נפרד. כשהדירה נמכרת, היורשים הם המוכרים, כל אחד לפי חלקו.
יום הרכישה ושווי הרכישה
כאן נמצא הכלל שמניע את כל השאר. סעיף 26(א)(2) קובע שכשהמוריש נפטר ביום 1 באפריל 1981 או אחריו, שווי הרכישה בידי היורש הוא השווי שהיה נקבע לפי החוק אילו נמכרה הזכות בידי המוריש. סעיף 37(1)(ז) משלים זאת ביום הרכישה: היום שהיה נקבע כיום הרכישה אילו מכר אותה המוריש.
המשמעות המעשיתהיורש נכנס לנעלי המוריש. הוא אינו מקבל שווי רכישה חדש לפי שווי הדירה ביום הפטירה. אם המוריש רכש את הדירה בשנת 1975 בסכום נמוך, השבח שייווצר במכירה מחושב מאותו סכום ומאותו מועד, גם אם היורש קיבל את הדירה אתמול. הכלל הזה חל על פטירות מיום 1 באפריל 1981 ואילך. בפטירה שקדמה למועד הזה קובע סעיף 26(א)(1) כלל אחר, ושווי הרכישה הוא שוויה של הזכות ביום פטירת המוריש.
החלוקה בין היורשים
סעיף 5(ג)(4) קובע שחלוקת נכסי עיזבון בין יורשים אינה נחשבת מכירה. הסעיף מגדיר "חלוקת נכסי עיזבון בין יורשים" כחלוקה הראשונה של נכסי העיזבון בין היורשים לאחר ההורשה, בין אם נעשתה לפני רישום צו ירושה או צו קיום צוואה ובין אם לאחריו. הסעיף אף קובע שיראו עיזבון של שני מורישים כעיזבון אחד, אם לפני פטירתם היו בני זוג או ילד והורהו, וטרם הסתיימה חלוקת העזבונות.
התנאי שמפיל את הפטורלסעיף יש סייג: אם במסגרת החלוקה ניתנה תמורה בכסף, או בשווה כסף שאינו נכס הנמנה עם נכסי העיזבון, רואים את חלק העיזבון שבשלו ניתנה התמורה כאילו נמכר. כלומר יורש אחד יכול לקחת את הדירה ויורש שני את התיק הפיננסי בלי אירוע מס, כי שני הנכסים בעיזבון. אבל אם יורש אחד לוקח את הדירה ומשלם לאחיו מכספו הפרטי כדי לאזן, אותו תשלום הופך את החלק המקביל למכירה חייבת במס שבח ובמס רכישה.
שתי נקודות נוספות בסעיף. הפטור חל על החלוקה הראשונה בלבד, ולכן סבב שני של העברות בין יורשים אחרי שהחלוקה הסתיימה כבר נבחן כעסקה רגילה. והעיתוי אינו תלוי ברישום הצו, כך שאין יתרון מס בהמתנה או בהקדמה של הרישום.
תנאי סף לכל פטור לפי פרק חמישי 1
לפני שבוחנים איזה פטור חל, סעיף 49א(א) מציב תנאי מקדים: הזכאי לפטור הוא תושב ישראל, או תושב חוץ שאין לו דירת מגורים במדינה שבה הוא תושב. לעניין זה רואים תושב חוץ כמי שיש לו דירת מגורים במדינת תושבותו, כל עוד לא המציא אישור משלטונות המס באותה מדינה שאין לו דירה כאמור. הפטור ניתן על פי בקשה שתוגש במועד הגשת ההצהרה לפי סעיף 73.
סעיף 49א(א1) מוסיף תקרה. עלה שווי המכירה על סכום התקרה הקבוע בסעיף, הפטור חל על חלק השווי שעד התקרה, ואת ההפרש רואים כדמי מכר של זכות אחרת החייבת במס. סכום התקרה מתעדכן, ויש לבדוק אותו במועד העסקה.
המכירה: הפטור לדירת ירושה
סעיף 49ב(5) מעניק פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה שהתקבלה בירושה, בשלושה תנאים מצטברים:
1קרבה. המוכר הוא בן זוגו של המוריש, או צאצא של המוריש, או בן זוגו של צאצא של המוריש. אח, אחיין או חבר אינם נכנסים.
2דירה אחת אצל המוריש. לפני פטירתו היה המוריש בעלה של דירת מגורים אחת בלבד. הבחינה היא על המוריש, לא על היורש.
3מבחן המוריש הרעיוני. אילו היה המוריש עדיין בחיים ומוכר את הדירה, היה פטור ממס בשל המכירה.
הפטור הזה אינו תלוי במספר הדירות שיש ליורש עצמו. יורש שבבעלותו שלוש דירות יכול למכור את דירת הירושה בפטור לפי 49ב(5), ובלבד ששלושת התנאים מתקיימים. זו הנקודה שבה הפטור הזה נבדל מהפטור הרגיל.
כשהפטור לדירת ירושה אינו חל
מי שלא עומד בשלושת התנאים נותר עם שני מסלולים. הראשון הוא הפטור הרגיל שבסעיף 49ב(2), שמותנה בכך שהדירה הנמכרת היא דירתו היחידה של המוכר בישראל ובאזור, שהוא בעל הזכות בה 18 חודשים לפחות מיום שהייתה לדירת מגורים, ושלא מכר דירת מגורים אחרת בפטור לפי אותה פסקה ב-18 החודשים שקדמו למכירה. סעיף 49ג מוסיף חזקות שבהן דירה נוספת אינה שוללת את מעמד הדירה היחידה.
המסלול השני הוא החישוב הליניארי המוטב שבסעיף 48א(ב2), שנוסף בתיקון 76. במכירת דירת מגורים מזכה שיום רכישתה קדם ליום המעבר, שהוא 1 בינואר 2014,, השבח הריאלי עד יום המעבר פטור ממס, ועל היתרה שלאחריו חל השיעור הרגיל. מכיוון שיום הרכישה של היורש הוא יום הרכישה של המוריש, דירה ותיקה שעברה בירושה נהנית מהמסלול הזה יותר מדירה שנרכשה לאחרונה. אותו כלל שמכביד על היורש בחישוב השבח מקל עליו כאן.
מס רכישה
מס הרכישה מוטל על מכירת זכות במקרקעין. מכיוון שסעיף 4 מוציא את ההורשה מגדר מכירה, וסעיף 5(ג)(4) מוציא את החלוקה הראשונה, אין מס רכישה במעבר הדירה ליורש ואין מס רכישה בחלוקה בין היורשים. החריג הוא אותה תמורה מחוץ לעיזבון: יורש שמשלם לאחיו מכספו כדי לקבל את הדירה נחשב רוכש לגבי החלק שבשלו שילם, וחייב במס רכישה עליו.
שאלה שלישית שנשכחת: היורש שאינו תושב ישראל
ישראל אינה מטילה מס עיזבון, אבל זה נכון לישראל בלבד. יורש שהוא תושב מדינה המטילה מס עיזבון או מס ירושה עשוי להיות חייב שם על מה שקיבל, והעובדה שבישראל לא שולם דבר אינה מקנה זיכוי. מנגד, במכירת הדירה בישראל היורש הזר חייב במס שבח ישראלי ככל מוכר, ובמדינות מסוימות המס הישראלי ניתן לזיכוי כנגד המס במדינת המושב. ולכאן מתחבר תנאי הסף שבסעיף 49א(א): יורש שאינו תושב ישראל לא ייהנה מהפטור, לרבות הפטור לדירת ירושה, אלא אם ימציא אישור משלטונות המס במדינת תושבותו שאין לו שם דירת מגורים. זהו החסם המעשי השכיח ביותר אצל יורשים שחיים מחוץ לישראל.
להמשך באתר
מקורות
חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963, סעיפים 4, 5(ג), 26(א), 37(1), 48א(ב2), 49א(א), 49א(א1), 49ב(2), 49ב(5) ו-49ג
האמור הוא מידע כללי ואינו חוות דעת משפטית או תחליף לייעוץ פרטני. תוצאת המס נגזרת מנתוני המוריש, ממועד הרכישה המקורי, ממספר הדירות וממעמד התושבות של כל יורש, וכדאי לבחון אותה לפני החלוקה ולא אחריה.