כל מה שרצית לדעת על מס רכישה

הערת עדכון: המאמר פורסם בשנת 2022. הדין, שיעורי המס והסכומים משתנים מעת לעת וייתכן שחלו שינויים מאז. כדאי לאמת את הפרטים במועד הפעולה או לפנות למשרד.

מדרגות מס רכישה, המצב נכון לאוגוסט 2026

הסכומים שלהלן אינם מתעדכנים עוד מדי שנה. חוק ההתייעלות הכלכלית (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב לשנת התקציב 2025) (הקפאת עדכוני מס ומס יסף), התשפ"ה-2024, הקפיא את עדכון מדרגות מס הרכישה, ולפיכך לא נערך עדכון ביום 16 בינואר 2026. הסכומים מופיעים בהוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 1/2026 מיום 18 בינואר 2026, ותוקפם נקבע לתקופה שבין 16.1.2025 ל-15.1.2028.

רכישת דירה יחידה

חלק השווי	שיעור המס
עד 1,978,745 ש"ח	0%
מ-1,978,745 עד 2,347,040 ש"ח	3.5%
מ-2,347,040 עד 6,055,070 ש"ח	5%
מ-6,055,070 עד 20,183,565 ש"ח	8%
מעל 20,183,565 ש"ח	10%

רכישת דירה שאינה דירה יחידה: 8% על חלק השווי שעד 6,055,070 ש"ח, ו-10% על חלק השווי שמעליו. שיעורים אלה נקבעו בהוראת שעה לפי סעיף 9(ג1ו) לחוק, שתוקפה נקבע עד 31 בדצמבר 2026. מה יחול לאחר מועד זה טרם נקבע, וראוי לבדוק את הנקודה סמוך למועד העסקה.

שימו לב: הפחתת המדרגות לבעלי דירה נוספת משנת 2020, המתוארת בגוף המאמר שלהלן, הייתה זמנית. מאז חזר המבנה לשני שיעורים בלבד, 8% ו-10%.

ארבע נקודות שהשתנו מאז פרסום המאמר

מכירת הדירה הישנה: 24 חודשים, לא 18. ברירת המחדל בסעיף 9(ג1ג)(2)(ב) לחוק היא 24 חודשים. הוראת שעה קיצרה את התקופה ל-18 חודשים לגבי רכישות שבוצעו בין 1.6.2023 ל-31.5.2025, היא פקעה ולא הוארכה, ומיום 1.6.2025 חזרה התקופה ל-24 חודשים. הכלל נקבע לפי מועד הרכישה. אותו שינוי חל גם על סעיף 49ג(1) לעניין הפטור לדירה יחידה. חלק לא מבוטל מהמידע שמופיע היום ברשת עדיין נוקב ב-18 חודשים, ולכן כדאי לוודא לפי מועד הרכישה הספציפי.

רכישה מקבלן. כאשר הדירה החלופית נרכשה מקבלן, מונים 12 חודשים ממועד המסירה שנקבע בחוזה. אם המסירה אוחרה מסיבות שאינן תלויות ברוכש, המניין מתחיל ממועד המסירה בפועל.

דחיית מועדים בשל המלחמה. הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 2/2026 מיום 30 במרץ 2026, שניתנה בעקבות תיקון לחוק הארכת תקופות ודחיית מועדים, קובעת "תקופה קובעת שנייה" בין 28.2.2026 ל-31.5.2026. מועד שנופל כולו או חלקו בתוך התקופה נדחה בשלושה חודשים, והמועד החדש הוא המאוחר מבין המועד המקורי בתוספת שלושה חודשים לבין 31.8.2026. הדחייה חלה בין היתר על סעיפים 9(ג1ג)(2)(ב), 9(ג1ג)(4)(ב), 49ג(1) ו-49ה. מי שמועד המכירה שלו נופל בחלון הזה, כדאי שיבדוק את התאריך המדויק.

עולה חדש. ביום 15 באוגוסט 2024 שונה מבנה ההטבה. תקנה 12 לתקנות מס רכישה חלה מאז על בית עסק, משק חקלאי וקרקע, ואילו רכישת דירת מגורים הועברה לתקנה 12א חדשה, שמדרגותיה 0% עד 1,978,745 ש"ח, 0.5% עד 6,055,070 ש"ח, ו-8% מעל לכך. חלון הזכאות הוא משנה לפני העלייה ועד שבע שנים אחריה, ההטבה ניתנת פעם אחת, ונקבעה גם תקרת שווי. התנאים המדויקים משתנים בין המקרים, וראוי לבדוק אותם לגופו של עניין.

העברה ללא תמורה לקרוב. תקנה 20 לתקנות מס רכישה קובעת חיוב בשליש ממס הרכישה הרגיל בהעברה ללא תמורה בין קרובים. "קרוב" לעניין תקנות מס רכישה כולל בן זוג, לרבות ידוע בציבור, הורה, צאצא ובן זוגו, וכן אח ואחות. נקודה שנוטים לבלבל בה: ההגבלה על העברה בין אחים, שלפיה הזכות התקבלה מהורה או מהורי הורה בלא תמורה או בירושה, קבועה בסעיף 62(א) לחוק ונוגעת למס שבח בלבד. היא אינה חלה על מס רכישה.

במדריך זה תוכל לקבל מידע בנוגע למדרגות מס הרכישה, מתי תיחשב דירה כדירה יחידה לצורכי מס רכישה ומי זכאי להקלות בפטור ממס רכישה.

החל מיום 29.07.2020 הופחתו מדרגות מס רכישה לבעלי דירה שנייה ויותר
ביום 23.06.2015 הועלו מדרגות מס הרכישה לבעלי דירה שנייה ויותר באופן שבוטלה מדרגת מס הרכישה בשיעור של 5% ונקבעו מדרגות של 8% ו-10%באופן שהביא להגדלה משמעותית של מס הרכישה לבעלי יותר מדירת מגורים אחת וזאת מתוך מחשבה מוטעית כי הדבר יביא להורדת מחירי הדיור באמצעות הקטנת הביקוש לדירות על ידי משקיעים.

ביום 29.07.2020 הופחתו מדרגות מס הרכישה לבעלי דירה שנייה או יותר והן כדלקמן:

על חלק השווי שעד 1,292,280 ש"ח - 5%.
על חלק השווי העולה על 1,292,280 ש"ח ועד 3,876,835 ש"ח - 6%.
על חלק השווי העולה על 3,876,835 ש"ח ועד 5,338,290 ש"ח - 7%.
על חלק השווי העולה על 5,338,290 ש"ח ועד 17,794,305 ש"ח - 8%.
על חלק השווי העולה על 17,794,305 ש"ח - 10%.

להזכיר כי יתר השינויים הנוגעים למס רכישה (מיום 01.08.2013) ממשיכים לחול והנם כדלקמן:

ביטול ההטבה ביחס לדירת יחיד למי שאינו תושב ישראל.
הטלת מס רכישה על הקצאת מניות באיגוד מקרקעין,
מס הרכישה לנכסים אחרים (משרדים, חנויות וכו') יעלה מ-5% ל-6%. (כפי שנקבע בתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה) (תיקון) התשע"ג-2013).
מקרים נוספים בהם קבעה רשות המיסים כי יראו בדירה הנרכשת דירה יחידה (כמפורט בהוראות ביצוע 3/2013) כפי שיפורט להלן.

מי ייחשב בעלים של דירה יחידה הזכאי למס רכישה מופחת?

אם יש לרוכש דירת מגורים נוספת שהושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני 1.1.1997,
אם יש לרוכש דירת מגורים נוספת שחלקו בה אינו עולה על שליש.
מי שרוכש דירת מגורים, ותוך 24 חודשים מכר דירה אחרת שהייתה דירתו היחידה עד למועד הרכישה. בהתאם לתיקון 85 לחוק (הוראת שעה) נקבע כי החל ביום 01.05.2016 ועד ליום 30.04.2021 פרק הזמן למכירת הדירה הראשונה יעמוד על 18 חודשים במקום 24 חודשים. לאחר תם התקופה יהיה המועד למכירה 24 חודשים.
מי שרוכש דירת מגורים מקבלן, ותוך 12 חודשים מהמועד בו אמורה להימסר החזקה בדירה מכר דירה אחרת שהייתה דירתו היחידה עד למועד הרכישה, ואם חל עיכוב במסירה - מהמועד בו נמסרה החזקה בפועל.
הדירה הנרכשת היא "דירה חלופית" כמשמעותה בסעיף 49ה(א)לחוק (פטור חד פעמי ממס שבח במכירת שתי דירות וברכישה של דירה אחת במקומם).
בהתאם לתיקון 85 לחוק (הוראת שעה), החל מיום 6.4.2016 יראו את דירת המגורים הנרכשת כדירה יחידה גם אם למוכר דירת מגורים נוספת אותה קיבל בירושה שחלקו של הרוכש בה אינו עולה על 50% (ללא קשר למספר הדירות שיש למוריש) .
רוכש, בן זוגו וילדים עד גיל 18 שטרם נישאו ייחשבו רוכש אחד.
מס רכישה מופחת לדירה יחידה יחול רק ביחס לתושב ישראל לרבות מי שהפך לתושב ישראל בתוך שנתיים ממועד הרכישה ו/או לתושב חוזר ותיק אך הוא אינו חל על תושבי חוץ.

מקרים נוספים בהם יראו בדירה הנרכשת דירה יחידה (הוראות ביצוע 3/2013) –
על ‏רקע ‏מקרים ‏שהובאו ‏לטיפול רשות המיסים נקבעו מקרים מיוחדים ‏שגם ‏בהם ‏תיחשב ‏הדירה‏ הנרכשת‏ כדירה ‏יחידה‏לצורך‏ מס ‏רכישה:‏‏
א. רוכש שאין לו דירות מגורים ורוכש בו זמנית, לראשונה, יותר מדירת מגורים אחת.
ב. רכישה של שיעור/חלק נוסף בדירת מגורים יחידה.
ג. הרחבה של דירת מגורים יחידה בדרך של רכישת דירה צמודה לה.

א. רוכש שאין לו דירות מגורים ורוכש בו זמנית, לראשונה, יותר מדירת מגורים אחת

לעיתים ‏קיימים ‏מצבים ‏מיוחדים ‏שבהם ‏רוכש‏ שאין ‏לו ‏כלל ‏דירות ‏מגורים ‏רוכש‏ לראשונה ‏בו ‏זמנית ‏יותר ‏מדירת ‏מגורים ‏אחת. ‏בד"כ ‏מדובר ‏בדירות ‏צמודות, ‏ביחידות ‏דירות‏ בנחלות ‏אך ‏לא ‏רק ‏במקרים ‏אלו.‏‏ ברכישה‏ זו, ‏מבחינה‏פיסית, ‏אין ‏לרוכש‏ באף ‏רגע‏ נתון ‏דירת‏ מגורים ‏יחידה,‏ ולכאורה,‏אינו ‏זכאי‏ להטבת‏ מס‏ הרכישה ‏ברכישת ‏דירת‏ מגורים‏ יחידה.‏ יחד‏ עם ‏זאת, ‏פרשנות ‏זו ‏אינה ‏עומדת‏ בתכלית החקיקה ‏הסוציאלית ‏ליתן ‏הקלה‏ ברכישת ‏דירת ‏מגורים ‏אחת‏ הדרושה‏ למגוריו ‏הפרטיים ‏של‏ התא המשפחתי.‏‏ לפיכך,‏עמדת‏רשות‏המיסים‏היא,‏כי‏בנסיבות‏ מיוחדות‏ אלה‏ הרוכ ש‏מספר ‏דירות ‏בו ‏זמנית ‏יהא‏ זכאי ‏להקלה ‏הקבועה ‏במס ‏הרכישה ‏לדירה ‏יחידה ‏לגבי ‏דירה ‏אחת ‏מאלו ‏שרכש, ‏לפי ‏בחירתו,‏ ובלבד ‏ודירה ‏זו ‏עונה ‏לשאר ‏התנאים ‏הקבועים ‏בהגדרת ‏"דירת ‏מגורים ‏יחידה" ‏שבסעיף‏ 9)ג0א()א()3(‏לחוק.‏

ב. רכישה של שיעור/חלק נוסף באותה דירת מגורים יחידה
קיימים ‏מקרים ‏בהם ‏קיימים ‏מספר ‏בעלים ‏בדירת ‏מגורים אשר ‏אינם ‏משתייכים ‏לאותו ‏תא‏ משפחתי ‏‏ואחד‏ מהבעלים ‏מעוניין ‏להגדיל ‏את‏ חלקו‏ באותה‏ הדירה‏ באמצעות‏ רכישת‏ חלקיהם ‏של‏ הבעלים ‏האחרים,‏ כולם‏ או ‏חלקם.‏ במצב‏ דברים‏ כאמור ‏ובמידה ‏ולרוכש ‏אין ‏דירת ‏מגורים‏ אחרת ‏יראו ‏את‏ החלקים ‏הנרכשים ‏כ"דירה‏ יחידה" ‏אשר ‏תהנה ‏ממדרגות ‏מס ‏רכישה של דירה יחידה.‏מדובר‏ בהגברת‏ יכולת‏ השימוש ‏של ‏הרוכש ‏באותה ‏דירת ‏מגורים ‏יחידה ‏עצמה ‏ועל ‏כן ‏יש ‏מקום ‏לפרש ‏את ‏רכישת‏ שיעור חלק ‏נוסף‏בדירה‏ כמזכה‏ במדרגות‏ מס‏ הרכישה‏ כאמור.‏‏

ג. הרחבת דירת מגורים יחידה בדרך של רכישת דירה צמודה לה
ישנם‏ מקרים ‏בהם‏ בשל ‏צרכי ‏התא‏ המשפחתי ‏נדרשת‏ הרחבת‏ דירתו ‏היחידה ‏של‏ התא‏ המשפחתי.‏‏ על‏פי ‏רוב,‏ הרחבה ‏זו ‏נעשית‏בדרך‏ של ‏מכירת ‏הדירה ‏הקיימת‏ ורכישת‏ דירה‏ חדשה ‏גדולה ‏יותר המתאימה ‏לצורכי ‏המשפחה. ‏עם‏ זאת, ‏בחלק‏ מועט ‏של‏ המקרים ‏הפיתרון ‏הוא ‏באמצעות‏ רכישת‏ דירה‏ נוספת‏ הצמודה ‏בקיר ‏משותף ‏לדירה‏ הקיימת, ‏פריצת‏ הקיר ‏המשותף‏ והתאמתה‏ של ‏הדירה החדשה‏ לשימוש ‏בשלמות‏ו בחטיבה‏ אחת ‏כדירת ‏מגורים ‏אחת‏ יחד‏ עם‏ הדירה ‏המקורית.‏

לעיון בהוראות הביצוע של רשות המיסים 3/2013 לחץ כאן

הנחות ו/או הקלות בתשלום מס רכישה

בהתאם לחוק ולתקנות מס רכישה נקבעו מקרים בהם ניתנים הנחות בתשלום מס רכישה כדלקמן:

א. העברה ללא תמורה בין קרובים.
ב. רכישה על ידי נכה.
ג. רכישה על ידי עולה חדש.
ד. העברה בין בני זוג.

כל מה שרצית לדעת על מס רכישה

מדרגות מס רכישה, המצב נכון לאוגוסט 2026

טוקניזציה של נדל"ן בישראל: מה הטוקן מקנה, ומה עדיין לא הוסדר

הארכת תקופת ההתיישנות בשומה: מי מוסמך לאשר, ומתי מאוחר מדי לטעון

עולה שקונה דירה בישראל: מס רכישה, שכירות ומכירה