מהו צו מניעת פעולות וכיצד ניתן להתגונן בפניו?

הערת עדכון: המאמר פורסם בשנת 2022. הדין, שיעורי המס והסכומים משתנים מעת לעת וייתכן שחלו שינויים מאז. כדאי לאמת את הפרטים במועד הפעולה או לפנות למשרד.

סעיף 246 לחוק קובע-

"נעשו במקום פלוני פעולות הכנה לבניה או לשימוש במקרקעין ללא היתר או בסטייה מהיתר או מתכנית, רשאי בית המשפט לפי בקשתם של יושב ראש הועדה המחוזית או של יושב ראש הועדה המקומית, ובעירייה - של יושב ראש ועדת המשנה לתכנון ולבניה, או של היועץ המשפטי לממשלה או נציגו, ליתן צו על כל אחד מהמנויים בסעיף 208 להימנע מפעולה באותו מקום, לרבות צו האוסר את השימוש במבנה או במקרקעין או צו לסגירת המבנה או המקום (להלן - צו מניעת פעולות) בית המשפט רשאי לתת צו כאמור בכפוף לתנאים שימצא לנכון בנסיבות העניין."

התנאים לקבלת צו מניעת למניעת פעולות בהתאם לסעיף 246 לחוק הם –

• שבמקום מבוצעות פעולות הכנה לבניה או לשימוש במקרקעין
• שהבנייה הצפויה או השימוש הצפוי במקרקעין הם ללא היתר או בסטייה מהיתר או תוכנית

פעולות הכנה
העילה אשר בה יכול סעיף 246 להסתפק היא "פעולות הכנה "לבניה או לשימוש" להבדיל מפעולה המהווה עבירה כגון התחלת הבנייה בפועל או התחלת שימוש בפועל. פעולות ההכנה אינה בגדר עבירה ואינה הופכת לעבירה גם לאחר מתן הצו. תכליתה למנוע פעולות הכנה שעשויות להפוך לעבירה ולהפוך לעובדה מוגמרת שיהיה קשה לגלגל את המצב לאחור. למעשה מדובר משום הקדמת תרופה למכה ונותנת לרשויות כלים להתמודד עם עבירות בנייה בשלבים המוקדמים שלהם.

הבנייה או השימוש הצפוי הם ללא היתר או בסטייה מהיתר או תוכנית
על מנת שתקום עילה למתן צו מניעת פעולות צריך להתקיים תנאי נוסף והוא שפעולות ההכנה לבנייה או שימוש הם ללא היתר או בסטייה מהיתר או תוכנית. מובן כי אם ניתן היתר בנייה אזי פעולות ההכנה לביצוע עבודות הבנייה בהתאם לאותו היתר נעשות כדין ואין כל עילה למתן צו מניעת פעולות. גם במקרה בו ניתן היתר לשימוש חורג מתעשייה למגורים אזי פעולות הכנה שנעשות לצורך הפיכת מבנה התעשייה למגורים הינן כדין ואין מקום ליתן צו למניעת פעולות.

האם ביצוע עבודות שיפוץ פנימיות יכולה לבסס עילה למתן צו למניעת פעולות?

דוגמה:
מר שמשוני ומשפחתו מתגוררים בנכס שנבנה ללא היתר מזה 40 שנה. ייעוד השטח בו נמצאת הדירה הינה כשטח ציבורי פתוח. לאחרונה החליטה המשפחה לבצע שיפוץ פנימי בדירתם שכללה החלפת ריצוף, מטבח וכלים סניטריים. מר מלשני, שכן המתגורר בדירה הסמוכה מזעיק את פקחי העירייה. בעקבות הביקור מוגש צו מניעת פעולות ובית המשפט נותן צו מניעת פעולות במעמד צד אחד. כתוצאה מכך משפחת שמשוני אינה יכולה להשלים את השיפוץ.
אין חולק כי הדירה בנויה ללא היתר והשימוש בדירה הינו למגורים בניגוד ליעודה כשטח ציבורי פתוח. סעיף 246 לחוק מקנה לבית המשפט סמכות ליתן צו הפסקת פעולות ביחס לעבודות הכנה לבנייה ללא היתר או לשימוש ללא היתר או בסטייה מתוכנית.
בהתאם לחוק התכנון והבנייה ביצוע עבודות פנימיות בדירה אינן בגדר עבודות טענות היתר ומשכך לא ניתן לומר כי השיפוץ הפנימי נועד לביצוע עבודות בנייה ללא היתר. כמו כן השימוש בו עושה המשפחה הינו למגורים ולא ניתן לומר כי ביצוע עבודות השיפוץ הינן בגדר עבודות הכנה לשימוש למגורים כאשר שימוש למגורים נעשה מזה שנים רבות.
כך פסק בית המשפט המחוזי בעניין עפ"א 4087-02-12 וקסמן נ' עיריית תל אביב בקובעו כי אין הצדקה ליתן צו הפסקת פעולות בהתאם לסעיף 246 לחוק התכנון והבנייה בהתייחס לדירת מגורים שאין לה היתר לשמש כדירה ו בה נעשו שינויים פנימיים, שאינם מצריכים קבלת היתר, כאשר השימוש למגורים מתקיים במשך שנים רבות.

מהם התנאים המקדמיים להגשת בקשה לצו מניעת פעולות במעמד צד אחד?

בהתאם לסעיף 5 לתקנות התכנון והבנייה (סדרי הדין בהליכים למתן צווים על פי המבקש בלבד), תשמ"ג-1982 צו מניעת פעולות לפי סעיף 246 לחוק יכול שיינתן במעמד צד אחד אם היא נתמכה בתצהיר ושתכלול –

1. שהמצהיר ביקר במקום שעליו מבוקש מתן הצו
2. פעולות ההכנה לבניה או לשימוש במקרקעין ללא היתר, או בסטיה מהיתר או מתכנית, שמצא באותו מקום
3. שיש למצהיר יסוד סביר להניח שאם לא יינתן הצו לאלתר ומבלי להזמין את מי שביצע את פעולות ההכנה כאמור, יכביד הדבר הכבדה רבה על ביצועו של צו העשוי להינתן על פי סעיפים 206 או 212 לחוק בשל העבירה שבבניה או בשימוש במקרקעין כאמור, או יסכל הדבר את ביצועו כליל, או ייגרמו נזק, הטרדה או הפרעה חמורים לציבור, וכן מה הוא היסוד להנחה כאמור

בתוך כמה זמן יש להגיש תגובה לבקשה?
בהתאם לתקנות התכנון והבנייה (סדרי הדין בהליכים למתן צווים על פי המבקש בלבד), תשמ"ג-1982 לאחר מתן הצו במעמד צד אחד יש להדביק את הצו במקרקעין.
הנפגע ממתן הצו (בדרך כלל הבעלים או המשתמש) רשאי להגיש בקשה לביטול הצו בתוך 30 יום מהמועד בו נודע לו על מתן הצו או מהמועד בו הודבק הצו במקרקעין, המוקדם מביניהם. חשוב לדעת כי עצם הגשת הבקשה אינה מבטל את צו מניעת הפעלות שניתן והוא ימשיך לחול עד שבית המשפט יקבע אחרת.

מתי ייקבע דיון בבקשה?
הדיון בבקשה לביטול הצו ייקבע בתוך זמן קצר לאחר הגשת הבקשה ובית המשפט ידון בבקשה במעמד הצדדים ויחליט האם להשאיר את הצו על כנו או לבטלו. על החלטת בית המשפט ניתן לערער לבית המשפט המחוזי.

האם מותר להמשיך לבנות או לעשות שימוש במקרקעין לאחר מתן הצו?
עשיית פעולות בניגוד לצו מהווה עבירה חמורה של הפרת צו של בית משפט שיכולה לגרור הגשת כתב אישום פלילי בגין הפרת צו של בית משפט. בית המשפט מתייחס בחומרה לעבירות אי קיום צו.