הערת עדכון: המאמר פורסם בשנת 2022. הדין, שיעורי המס והסכומים משתנים מעת לעת וייתכן שחלו שינויים מאז. כדאי לאמת את הפרטים במועד הפעולה או לפנות למשרד.
מבוא
חוק המכר (דירות) הינו חוק צרכני שנועד לתת הגנה לכספים אותם משלם רוכש דירה חדשה למוכר הדירה. בעסקת רכישת דירה היקף הכספים אותם משלם הרוכש הוא גדול מאוד, במקרים רבים מדובר אף בעסקה היקרה ביותר שיבצע האדם בחייו. לאור זאת, ולאור פערי הכוחות והמידע בין רוכש הדירה למוכר הדירה, החליט המחוקק כי על רשויות המדינה להעניק הגנה נוספת לרוכש, וזאת על מנת להבטיח כי במקרה והעסקה לא תצא בסופו של דבר לפועל לא ירד כספו של הרוכש לטמיון.
לוח התשלומים בבנייה חדשה
לוח התשלומים שנקבע במסגרת התקנות החדשות לבנייה חדשה מרווח יותר מלוח התשלומים שנקבע במסגרת התקנות הישנות ומגדיר עוד מספר שלבים שלא היו קיימים בתקנות הישנות. התקנות הישנות הגדירו 5 שלבים, ואילו במסגרת התקנות החדשות נקבעו 8 שלבים.
להלן פירוט לוח התשלומים בבנייה חדשה:
(1) עם גמר יציקת רצפת מפלס תחתון כלל הבניין 31%
(2) עם גמר עבודות שלד, ובכלל זה עבודות חשמל ואינסטלציה בשלד, מחיצות פנים ומסגרות פתחים במרחב מוגן דירתי כלל הקומה שבה הדירה והקומות שמתחתיה 25%
(3) עם גמר עבודות שלד, ובכלל זה עבודות חשמל ואינסטלציה בשלד, מחיצות פנים ומסגרות פתחים במרחב מוגן דירתי כלל הבניין 5%
(4) עם גמר חיפוי חוץ כלל הבניין 6%
(5) עם גמר טיח וריצוף הדירה 10%
(6) עם גמר חיפוי פנימי, הרכבת חלונות ומעקות, דלתות כניסה ודלתות אש הדירה 13%
(7) עם גמר מערכות משותפות, לרבות מעליות וכיבוי אש, ופיתוח חצר ושטחים משותפים כנדרש לקבלת אישור אכלוס כלל הבניין 5%
(8) עם קבלת אישור אכלוס ומסירת הדירה בהתאם לחוזה המכר הדירה 5%
לוח התשלומים בבנייה תמ"א 38 (חיזוק):
בתיקון נקבעה טבלה ייעודית, המותאמת לשלבי הבנייה המתבצעים בתכנית תמ"א 38. במצב זה זמני התשלום של כל פעימה יהיו ברורים ומדוייקים ואי הבהירות הקיימת לגבי זמני התשלום של תמ"א 38 תתבהר. כמו כן, חלק מהתשלומים שהרוכש משלם לקבלן יעוברו בשלבים מאוחרים יותר ובכך פוחת הסיכון עבור הרוכשו גוברת ההגנה שהחוק מציע. עם זאת, ייתכן ואיחור התשלומים יפגע במימון הראשוני של הקבלנים.
להלן פירוט לוח התשלומים בפרויקט תמ"א 38 (תוספת לבנייה קיימת):
(1) עם גמר עבודות חיזוק, ובכלל זה הוספת מרחבים מוגנים דירתיים, לרבות ביסוס, חפירה ודיפון למיתקן חניה קומה ראשונה של הבניין הקיים 13%
(2) עם גמר עבודות חיזוק, ובכלל זה תקרה עליונה והוספת מרחבים מוגנים דירתיים כלל הבניין הקיים 13%
(3) עם גמר עבודות שלד, ובכלל זה עבודות חשמל ואינסטלציה בשלד, מחיצות פנים ומסגרות פתחים במרחב מוגן דירתי כלל הקומות החדשות בבניין 20%
(4) עם גמר חיפוי חוץ כלל הבניין 6%
(5) עם גמר טיח וריצוף הדירה 22%
(6) עם גמר חיפוי פנימי, הרכבת חלונות ומעקות, דלתות כניסה ודלתות אש הדירה 10%
(7) עם גמר מערכות משותפות, לרבות מעליות וכיבוי אש, ופיתוח חצר ושטחים משותפים, כנדרש לקבלת אישור אכלוס כלל הבניין 10%
(8) עם קבלת אישור אכלוס ומסירת הדירה בהתאם לחוזה המכר הדירה 6%