הסכם רכישת דירה - ממה להיזהר לפני שחותמים על הסכם מכר?

הסכם מכר דירה הינו המסמך המשפטי המסדיר את מכירת הזכויות בדירה מהמוכר לקונה.
בפרק זה נסקור את עיקרי הוראות הסכם המכר  עליו  חותמים  המוכר והקונה, נבין את האינטרסים של כל אחד מהצדדים ונסביר מהם המנגנונים המשפטיים הקבועים בהסכם לצורך הבטחת האינטרסים של הצדדים והגנה עליהם.

תוכן עניינים

1. האינטרסים של הצדדים להסכם
2. המנגנונים להבטחת האינטרסים של הצדדים
3. הצדדים להסכם
4. חתימת ההסכם על ידי מיופה כח
5. תיאור הנכס הנמכר
6. הצהרות הצדדים
7. התמורה
8. מנגנון נאמנות להבטחת תשלומי מיסים
9. מועד מסירת החזקה
10. תשלומי מיסים, אגרות והיטלים
11. חתימה על מסמכים להבטחת זכויות הקונה
12. חתימה על מסמכים להבטחת זכויות המוכר
13. סעיפי הפרה של ההסכם
14. ארכה לביצוע הוראות ההסכם
15. פיצוי מוסכם
16. התחייבות המוכר לחתום על מסמכי משכנתא

ניתן לומר כי הסכם מכר שנחתם בין המוכר לקונה קובע כי בתמורה כספית מסוימת, שתשולם במועדים שנקבעו בין הצדדים, יעביר המוכר לקונה את זכויות הבעלות והחזקה בדירת המגורים שבבעלות המוכר וכל צד מתחייב לשאת  בתשלומי המס והתשלומים השוטפים כפי שסוכם בין הצדדים.

האינטרס של המוכר הינו לקבל את מלוא התמורה המגיעה לו בהתאם להסכם המכר  במועד שנקבע וכן להבטיח כי לקונה לא תהיה כל עילת תביעה כלפיו. מנקודת מבטו של המוכר הסכם המכר נועד להבטיח את תשלום התמורה ויתר התשלומים שנקבע כי יחולו על הקונה וכן להבטיח שתיאור הנכס הנמכר ישקף באופן מלא ומדויק את הנכס הנמכר באופן שהקונה לא יוכל לטעון שקיימת אי התאמה בין מה שהובטח בהסכם לבין מצב הנכס בפועל.

האינטרס של הקונה הינו לקבל את הבעלות והחזקה בדירה מהמוכר  כשהדירה נקייה מכל שיעבוד ו/או עיקול ו/או כל פגם אחר כשהמצב המשפטי, התכנוני והפיזי של הדירה הינו כפי שידע עליו במועד החתימה על ההסכם. מנקודת מבטו של הקונה הסכם המכר נועד להבטיח שהקונה יקבל את החזקה בנכס במועד שנקבע וכי הבעלות בנכס תועבר לו כשהיא נקייה מכל שיעבוד ו/או עיקול ו/או זכויות של צד שלישי (שאינן קשורות בקונה). 

המנגנונים להבטחת האינטרסים של הצדדים
המוכר
מבחינת המוכר הסכם המכר צריך להעמיד לרשות המוכר כלים משפטיים שיאפשרו לו לאכוף על הקונה את ביצוע ההסכם: תשלום התמורה בהתאם להסכם. מבחינה פרקטית ישנם שני מצבים אפשריים. האחד, שהקונה לא מקיים את ההסכם בשל נסיבות כלכליות שמונעות ממנו לשלם את התמורה שנקבעה והשני, שהקונה מעוניין לחזור בו מההסכם בשל נסיבות אחרות כגון שהוא מבקש לחזור בו מהעסקה כגון משום שהוא חושב שהוא עשה עסקה גרועה או משום שהוא גילה שהדירה שנמכרה לו שונה בתכונותיה ממה שהוא חשב בין משום שטעה ובין משום שהוא הוטעה על ידי המוכר.

הכלים המשפטיים העומדים בפני המוכר בבית המשפט הינם סעד לאכיפת ההסכם ודרישה לתשלום פיצויים ולחילופין סעד של ביטול ההסכם ודרישה לתשלום פיצויים. במצבים בהם הקונה נקלע לקשיים כלכליים ואין ברשותו את הכספים הדרושים ואין ברשותו נכסים אחרים הרי שהסכם המכר לא יכול להעמיד לרשות המוכר כלי משפט שיאפשר לו לאכוף  על המוכר לרכוש את הדירה שכן לא ניתן לאכוף הסכם בבית משפט על מי שאין לו כסף לשלם. לכן במקרים כאלה ההסכם מעמיד לרשות המוכר סעד המאפשר לו לבטל את ההסכם ולדרוש מהקונה תשלום פיצויים לרבות תשלום פיצויים מוסכמים שבדרך כלל נקבעים בסכום של 10% מהתמורה ושניתן לתבוע אותם אף אם לא נגרם למוכר כל נזק.  במצבים בהם הקונה הינו בעל אמצעים להשלמת העסקה הרי שניתן בהחלט לקבל סעד של אכיפת ההסכם ולחייב את המוכר להשלים את העסקה וזאת בנוסף לתשלום פיצויים לרבות תשלום פיצוי מוסכם. הסכם המכר מאפשר טיפול במצבי ביניים בהם הקונה מאחר בתשלום ובמקרה יכול המוכר להפעיל סעד של תשלום פיצוי מוסכם בשל היאחור וכן דרישה לתשלומי ריבית בגין האיחור בתשלום ולחילופין הוא יכול לדרוש ביטול ההסכם ותשלום פיצויים לרבות פיצוי מוסכם.

מאחר והקונה שילם למוכר כספים על חשבון רכישת הדירה הרי שבמקרה של ביטול ההסכם על ידי המוכר בשל הפרת ההסכם על ידי הקונה הוא יוכל לקזז מתוך הכספים ששולמו לו את כספי הפיצוי המוסכם ולהשיב את היתרה לידי הקונה. כמו כן מאחר והקונה חותם במעמד חתימת ההסכם גם על בקשה ויפוי כח לביטול הערת האזהרה שנרשמה לטובתו הרי שבאפשרות המוכר לפעול באמצעות בא כוחו לשם מחיקת הערת האזהרה באופן שיאפשר לו למכור את הדירה לצדדים שלישיים.

הקונה
מבחינת הקונה הסכם המכר צריך להעמיד לרשות הקונה כלים משפטיים שיאפשרו לו לאכוף על המוכר את ביצוע ההסכם והעברת  הדירה על שמו.
המנגנונים שעומדים לרשותו של המוכר לשם אכיפת ההסכם על המוכר במידה והמוכר מסרב להשלים את העסקה הינם רבים. במקרה בו המוכר מסרב לקיים את ההסכם ומבקש לחזור בו מהעסקה הרי שהקונה יכול להפקיד את מלוא התמורה בידי נאמן ולדרוש לקבל לידו את המסמכים המופקדים בידי ב"כ המוכר לשם העברת הזכויות על שם הקונה. מסמכים אלו שנחתמים במעמד חתימת ההסכם כוללים ייפוי כח בלתי חוזרים שבאמצעותם ניתן להעביר את הדירה על שם הקונה ללא צורך בחתימת המוכר.

בנוסף, ככל שהמוכר לא משלם את המיסים  ויתר התשלומים בהם הוא מחויב בהתאם להסכם הרי שהקונה יכול לשלם סכומים אלו מתוך כספי התמורה ובדרך זו לגרום לקבלת אישורי המיסים.

הצדדים להסכם
יש לוודא התאמה בין פרטי היזהוי של המוכר בהסכם לפרטי הזיהוי של המוכר בנסח הטאבו.
ככל שקיימת אי התאמה הנובעת מטעות בנסח הטאבו יש לבדוק את מקור אי ההתאמה ולפעול לתיקון הטעות.
יש לבצע זיהוי של הצדדים להסכם באמצעות אמצעי זיהוי עדכניים ובמיוחד בכל הנוגע לזיהוי המוכר.

חתימה על ההסכם על ידי מיופה כח
במקרים רבים החתימה על ההסכם  על ידי המוכר ו/או הקונה נעשית על פי ייפוי כח כאשר מיופה הכח חותם על ההסכם ועל המסמכים. במקרים מסוימים מיופה הכח הינו עורך הדין של המוכר ובמקרים אחרים הינו אדם אחר. אין מניעה לחתום על פי יפוי כח ואולם יחד עם זאת יש לנקוט באמצעי זהירות במיוחד בכל הנוגע ליפוי כח שניתן על ידי המוכר על מנת לוודא כי מדובר בייפוי כח תקף שנחתם על ידי מייפה הכח.
לכן במקרה כזה יש לבדוק היטב את תוקפו של יפוי הכח ומקוריותו ויש לדרוש הצגת המסמך המקורי, יש לחקור ולברר האם המוכר מוכר לעורך הדין ו/או לכל גורם אחר שאתם יכולים לסמוך עליו.
ככל שמדובר ביפוי כח כללי הרי שיש לוודא כי הוא הוצא לפני פחות מעשר שנים וכי המוכר לא ביטל אותו ו/או נפטר. לכן רצוי לדרוש לשוחח עם מיופה הכח באופן אישי ואף להיפגש עמו במידה והדבר אפשרי. היו מקרים בהם מייפה הכח (המוכר) חתם על ייפוי הכח כשהוא כלל אינו כשיר לחתום על המסמכים בשל מצב רפואי כגון חולה סיעודי ו/או חולה אלצהיימר.
כאשר מדובר ביפוי כח בלתי חוזר שנחתם על ידי תושב חוץ בפני הקונסול הרי שעל אף שלא ניתן כמעט להטיל ספק בזהות החותם מומלץ לנסות ליצור קשר עם המוכר ולוודא כי הוא מודע לעסקה.

תיאור הנכס הנמכר
יש לוודא כי הסכם המכר יכלול הגדרה שלמה ומדויקת של הממכר  לרבות כתובת הנכס, הקומה ופרטי הגוחש, חלקה ותת חלקה וכן תיאור הדירה וההצמדות (חנייה, מחסנים, גג וזכיות אחרות).  יש הנוהגים לרדום את שטח הדירה בהסכם ואולם לעיתים ציון השטח כפי שהוא מופיע בנחס הרישום אינו משקף את שטח הדירה בפועל לעיתים קיימת אי התאמה בין השטח כפי שהוא מופיע בנסח לבין זה הרשום בארנונה ולבין זה הרשום בהיתר הבנייה. הדבר נובע משיטות מדידה שונות שנעשו בשנים שונות.  בנוסף רצוי לציין את השימוש בדירה: דירת מגורים, משרד, חנות, מחסן וכיו"ב. הצהרת המוכר לגבי השימוש המותר תאפשר לקונה לטעון להטעייה במידה ויתברר כי השימוש המותר על פי ההיתר שונה מזה שהצהיר המוכר.

מה נשאר בדירה - התכולה
חשוב לציין בהסכם המכר מהי התכולה שהמוכר משאיר בדירה כגון מיטלטלין, ריהוט וכיו"ב.
הכלל הוא שכל מה שמחובר לדירה חיבור של קבע מהווה חלק מהדירה ומה שאינו חיבור של קבע אינו חלק מהדירה. לפיכך גם אם לא קיימת התייחסות לתכולה הרי שמה שמחובר חיבור של קבע אמור להישאר בדירה כגון: מזגנים, ארונות בנויים, ארונות מטבח, ארונות אמבטיה,  תאורה וכו'. ואולם הפרקטיקה והניסיון מלמדים שרצוי לא להשאיר שום דבר ליד הגורל ולפרט מה נשאר בדירה ובמיוחד כאשר עשוי להיות ספק בעניין. כך למשל לעיתים ארונות קיר ניתן לפירוק ולכן עהם שויים שלא להיחשב חיבור של קבע. לעיתים, קיימים בדירה גופי תאורה מיוחדים ויקרים והמוכר מתכנן להעביר אותם לדירתו החדשה אך הוא אינו מגלה זאת לקונה. וגם נתקלתי במקרים בהם מוכרים ביקשו לפרק מזגנים. לכן מומלץ

הצהרות הצדדים
סעיף הצהרות הצדדים הינו סעיף בעל חשיבות רבה ויש להצטער כי עדיין במקרים רבים הסעיף מנוסח על ידי עורכי הדין של הצדדים באופן כללי ועמום.  לא אחת מגלים רוכשי דירה קיומם של אי התאמות או פגמים בדירה שלא היו מודעים אליהם טרם רכישת הדירה ושלא גולו להם על ידי המוכר במהלך המשא ומתן. לכן קיימת חשיבות רבה לכלול בהסכם המכר סעיף מפורט של "הצהרות המוכר" במסגרתו יצהיר המוכר על מצבו המשפטי, התכנוני והפיזי של הנכס. בהסכמים רבים קיימת הצהרה כללית של המוכר ביחס לנכס אך מנגד קיימת הצהרה לפיה הקונה בדק את מצבו המשפטי, התכנוני והפיזי טרם התקשרותו בהסכם. במצב כזה, ככל שיתגלו פגמים או אי התאמות בנכס, יתקשה הקונה להתמודד עם טענה לפיה הוא ידע או כי היה עליו לדעת על קיום אי ההתאמה או הפגם. לכן, כאשר ההסכם כולל הצהרות מפורטות של המוכר הרי שככל שיתברר כי קיים פער בין הצהרותיו של המוכר למצב הנכס בפועל יהיה הקונה בעמדה טובה יותר לביסוס טענותיו נגד המוכר. הוספת הצהרה מפורטת של המוכר כבר בשלבים הראשונים של המשא ומתן וגיבוש ההסכם חושפת פעמים רבות אי התאמות וליקויים שכן היא מאלצת את המוכר להתייחס לאותן הצהרות. פעמים רבות המוכר יתנגד לסעיפי הצהרה מסוימים או יבקש לשנות אותם. התנהלות זו תביא לחשיפה של ליקויים ופגמים. במסגרת הצהרות המוכר ניתן למנות הצהרות הנוגעות למצב המשפטי כגון אופן רישום הזכויות, תיאור הנכס, העדר עיקולים, העדר חובות, העדר תביעות ביחס לנכס, קיומן של החלטות של ועד הבית לביצוע שיפוץ בעלות גבוהה ועוד. למצב התכנוני כגון היתרי בנייה , שימושים מותרים ועוד. מצב פיזי כגון מצב הדירה, תקינות מערכות הדירה, העדר רטיבויות ועוד.

סעיף הצהרות המוכר
בסעיף הצהרות המוכר מצהיר המוכר  בכתב על מצבו הפיזי, המשפטי והתכנוני של הנכס, על העדרן של תביעות ו/או ליקויים, על זכאותו לפטור מתשלום מס שבח ועוד. בדרך כלל המוכר הינו בעל יתרון על פני הקונה בכל הנוגע למידע הקשור לנכס ולכן מצופה ממנו כי יגלה את כל המידע שברשותו לקונה. במידה ויתברר כי הצהרות המוכר לא היו נכונות הרי שהקונה יוכל לטעון כלפי הקונה להטעייה ו/או אי התאמה ובמקרים מסויימים יוכל לדרוש פיצויים ואף לבטל את ההסכם.  בנוסף, סעיף הצהרות המוכר מגן על המוכר עצמו שכן ככל שבעתיד יטען הקונה כי הוטעה על ידי המוכר הרי שהמוכר יוכל להפנות את בית המשפט לסעיף ההצהרות ולהראות כי הקונה ידע על קיומו של הפגם ו/או הליקוי וכי למרות קיומו של הפגם ו/או הליקוי רכש  את הנכס.

סעיף הצהרות הקונה
בסעיף הצהרות הקונה מצהיר הקונה כי בדק את מצבו הפיזי, המשפטי והתכנוני של הדירה. בדרך כלל הסעיף מפרט רשימה ארוכה של בדיקות אותן ערך הקונה.  רבים מהקונים חותמים על ההסכם מבלי שהם או עורך הדין שלהם בדק את כל מה שהקונה הצהיר כי בדק. נתקלתי במקרים בהם עורך הדין של הקונה מחתים את הקונה (הלקוח שלו) על מסמך נפרד שבו הקונה מצהיר כי הוא יודע שעורך הדין לא בדק את המצב התכנוני של הנכס וכי הובהר לקונה כי הוא רשאי לבצע בדיקה באמצעות שמאי ו/או אדריכל מטעמו. מומלץ לברר עם עורך הדין אלו בדיקות בוצעו על ידו ולסרב לחתום על הצהרות שאינן נכונות. כמו כן יש לדרוש מעורך הדין לבצע בדיקה מקיפה בנוגע למצבו המשפטי והתכנוני של הנכס שכן זה חלק מאחריותו כמי שמייצג אתכם בעסקה.

התמורה

• התמורה הקבועה בהסכם הינה המחיר אותו התחייב הקונה לשלם למוכר עבור הדירה.
• כאשר מדובר ברכישת דירת יד שנייה הרי שלא קיים מע"מ. כאשר הדירה נרכשת מקבלן הרי שהמחיר כולל רכיב של מע"מ.
• בנוסף לסעיף התמורה קיימים סעיפים נוספים הקובעים מי יישא במיסים ובתשלומים שונים. 
• התמורה הנקובה בהסכם מהווה את הבסיס  לחישוב מס השבח ומס הרכישה. כאשר נקבע בהסכם שמס השבח והיטל ההשבחה חלים על הקונה הרי שסכום זה יתווסף לתמורה לצורך חישוב מס השבח ומס הרכישה.
• יש להקפיד לקבל אישור קבלה של כל תשלום ותשלום באמצעות צילום ההמחאה וחתימת המוכר בציון תאריך ושעת קבלה.

מועדי תשלום התמורה נקבעים על ידי הצדדים. 
פריסת התשלומים ממועד החתימה על הסכם המכר ועד למועד מסירת החזקה הינה עניין שנתון למשא ומתן בין הצדדים. המוכר מעדיף לקבל כמה שיותר בהתחלה והקונה מעדיף לתת כמה שיותר בסוף. נהוג לחלק את התשלומים בשים לב למשך התקופה שעד למועד מסירת החזקה. ככל שהתקופה קצרה יותר כך מספר התשלומים קטן יותר ולהיפך. בהעדר נסיבות מיוחדות נהוג לחלק את התשלומים לשלושה תשלומים: הראשון בחתימה, השני באמצע והשלישי במועד מסירת החזקה. לעיתים תנאי התשלום נקבעים בהתאם לצרכי הצדדים. המוכר רכש דירה אחרת והוא צריך להתאים את מועדי התשלום למועד התשלום בעסקה של רכישת הדירה על ידו. לעיתים הקונה תלוי בכספים שמתקבלים מרכישת דירה שמכר ותנאי התשלום צריכים להיות בהתאם.

אופן התשלום
התמורה משולמת בשיקים בנקאיים  או בהעברה בנקאית ואולם הדבר נכון במיוחד ביחס לתשלום הראשון (כאשר נרשמת הערת אזהרה)  והאחרון (כאשר נמסרת החזקה לקונה ונמסרים המסמכים המאפשרים את העברת הזכויות לקונה).

מנגנון נאמנות להבטחת תשלומי מיסים  והמצאת אישורי מיסים   לטאבו     
מסירת החזקה בדירה מתבצע כנגד תשלום יתרת התמורה ומסירת המסמכים הדרושים לצורך העברת הבעלות בדירה על שם הקונה. במקרים רבים במועד בו נמסרת החזקה כנגד תשלום יתרת התמורה אין בידי המוכר את כל האישורים הדרושים לצורך העברת הבעלות: אישור מס שבח ואישור עירייה.גם אם כל האישורים התקבלו הרי שמבחינה טכנית לא ניתן לבצע את רישום הדירה בד בבד עם מסירת החזקה ותשלום יתרת התמורה והשלמת הרישום והפרקטיקה הנוהגת הינה שעם מסירת החזקה ומסירת המסמכים הדרושים לרישום לידי הקונה ו/או בא כוחו הרי שהמוכר קיים את חיוביו על פי ההסכם אלא אם כן מתברר שקיים פגם המונע את הרישום כגון שהוטל עיקול על הנכס טרם השלמת הרישום. במקרה כזה יידרש המוכר להסיר את העיקול כאשר הערת האזהרה שנרשמה לטובת הקונה מגנה על הקונה מכל עיקול שהוטל לאחר רישום הערת האזהרה.
כאשר אין בידי המוכר את כל האישורים הרי שהסכם המוכר קובע מנגנון לפיו חלק מיתרת התמורה בסכום שנקבע על ידי עורכי הדין של הצדדים יופקד בחשבון נאמנות שייפתח על שם בא כח המוכר בנאמנות עבור המוכר. גובה הסכום שמופקד בנאמנות נקבע בהתבסס על הערכה מהו גובה מס השבח והיטל ההשבחה הצפויים תוך שקלול האפשרות שבהתאם להצהרות המוכר ובדיקת בא כוחו לא קיים חיוב במס.
סכום הנאמנות מוחזק בידי עורך הדין של המוכר עד לאחר קבלת כל האישורים הדרושים לצורך העברת הזכויות על שם הקונה. במידה וקיים חיוב במ שבח ו/או היטל השבחה ו/או כל חיוב אחר החל על המוכר הרי שבהסכם נקבעות הוראות לב"כ המוכר לשלם מתוך כספי הנאמנות את הסכומים הדרושים. עם קבלת האישורים מועבר סכום הנאמנות לידי המוכר.

מועד מסירת החזקה
מועד מסירת החזקה נקבע בהסכם המכר בהתאם להסכמות הצדדים. בדרך כלל זהו המועד בו משולמת יתרת התמורה על ידי הקונה למוכר ונמסרים המסמכים לרישום הזכויות על שם הקונה.
יצוין כי על אף שזהו הכלל הרי שקיימים מקרים בהם נמסרת החזקה לקונה עוד בטרם שולמה יתרת התמורה וזאת בכפוף לקביעת מנגנון שנועד להבטיח את פינוי הקונה במידה והקונה לא ישלם את יתרת התמורה בהתאם להסכם. 
כאשר הדירה מושכרת הרי שלא קיימת מסירת חזקה פיזית ולכן המועד שנקבע בהסכם המכר הינו מועד למסירת חזקה משפטית (קונסטרוקטיבית) ונקבע כי ממועד זה המוכר ממחה לקונה את כל זכויותיו וחובותיו על פי הסכם השכירות וכן נקבע כי הוא יעביר וימחה לקונה את כל השיקים והבטוחות של השוכר.
כאשר הדירה אינה מושכרת הרי שבדרך כלל התחייבות המוכר בהסכם המכר הינה למסור את החזקה בדירה כשהיא נקייה מכל אדם וחפץ למעט התכולה שהוסכם עליה בין הצדדים. מסירת הדירה הינה במצב כפי שהייתה במועד חתימת ההסכם למעט בלאי סביר. אלא אם כן סוכם בין הצדדים אחרת.
קיימים מקרים בהם המוכר מבקש להמשיך ולהחזיק בדירה במעמד של שוכר. במקרה כזה הדבר מעוגן בהסכם המכר ובנוסף מומלץ לערוך הסכם שכירות בין המוכר לקונה המסדיר את יחסי השכירות בין הצדדים.

תשלומי מיסים, אגרות והיטלים

הסכם המכר קובע על מי חלים תשלומי המיסים האגרות וההיטלים. בדרך כלל אלא אם כן קבעו הצדדים אחרת -

• המוכר משלם מס שבח (ככל שיחול) וכן היטל השבחה בגין השבחה שנוצרה בשל תכנית בניין עיר שנכנסה לתוקף עד למועד חתימת ההסכם.
• המוכר משלם את כל התשלומים השוטפים החלים על הנכס עד למועד מסירת החזקה.
• הקונה משלם מס רכישה וכן היטל השבחה בגין השבחה שנוצרה בשל תכנית בניין עיר שנכנסה לתוקף לאחר חתימת ההסכם.
• הקונה משלם את כל התשלומים השוטפים החלים על הנכס לאחר מועד מסירת החזקה.
• הקונה נושא בעלויות רישום הזכויות על שמו.

חתימה על מסמכים להבטחת זכויות הקונה

בהסכם המכר נקבע כי במעמד החתימה על הסכם המכר חותמים הצדדים על כל המסמכים הדרושים לשם העברת הזכויות לשם הקונה ובכלל זה-

• בקשה לרישום מקרקעין
• שטרי מכר / שטרי העברת זכות שכירות חתומים ומאומתים כדין.
• יפוי כח בלתי חוזר הניתן על ידי המוכר והמייפה את כוחם של עורכי הדין של הרוכש להעביר את הדירה משם המוכר לשם הקונה.

בהסכם המכר נקבע כי המסמכים הנ"ל יוחזקו בידיו הנאמנות של בא כוח המוכר ויועברו לבא כוח הקונה כנגד תשלום יתרת התמורה.

בנוסף חותמים הצדדים על בקשה לרישום הערת אזהרה  לשם רישום הערת אזהרה על זכויות המוכרים לטובת הקונים.

חתימה על מסמכים להבטחת זכויות המוכר

על מנת להבטיח את זכויות המוכר נקבע בהסכם המכר כי הקונה יחתום במעמד חתימת ההסכם על בקשה לביטול הערת אזהרה וכן על יפוי כח לביטול העברת האזהרה וזאת במקרה שהקונה יפר את הסכם המכר וההסכם יבוטל כדין. הבקשה ויפוי הכח לביטול הערת אזהרה מאפשרים לעורך הדין של המוכר לבטל את הערת האזהרה שנרשמה לטובת הקונה במקרה של הפרת ההסכם ובהתאם למנגון שנקבע בהסכם. המטרה הינה למנוע מצב בו הקונה יפר את ההסכם ולא ישלם את התמורה והמוכר מצדו לא יוכל למכור את הנכס לאחר בשל קיומה של הערת אזהרה לטובת הקונה. בפרקטיקה לא נהוג לבצע מהלך של ביטול הערת אזהרה ובדרך כלל העניין מתברר בבית המשפט.

סעיפי הפרה של ההסכם

בהסכם המכר קיים סעיף הפרה הקובע אלו סעיפים הינם סעיפים יסודיים בהסכם. כאשר צד מפר סעיף יסודי בהסכם הרי שקמה לצד השני הזכות לקבלת סעד ללא מתן ארכה לצד השני לתיקון ההפרה. סעד משמעו זכות לבטל את ההסכם, זכות לתבוע פיצוי לרבות פיצוי מוסכם. בהסכמים רבים נוהגים עורכי הדין לציין את כל סעיפי ההסכם כסעיפים יסודיים ללא אבחנה ביניהם. הסכמים רבים מתייחסים לאי תשלום במועד  של התמורה ולאיחור של מספר ימים בהמצאת המסמכים כהפרה יסודית. כך מתייחסים הסכמים רבים לאיחור במסירת החזקה על ידי המוכר כהפרה של המוכר המתייחסת לביצוע תיקון פעוט ערך בדירה טרם המסירה.
אין להקל ראש בסעיף זה שכן לעיתים הפרה פעוטת ערך עשויה להיות מנוצלת על ידי הצד השני בניסיון לתבוע פיצויים לרבות פיצויים מוסכמים ובאופן שיגרום לצד המפר חיסרון כיס ממשי. כפי שיפורט בהמשך הזכות לקבלת פיצוי מוסכם קמה במקרה של הפרת ההסכם הפרה יסודית ובמקרה כזה יכול הצד השני לתבוע פיצוי מוסכם בסכום שיכול להגיע לעשרה אחוז מהתמורה. הזכאות לפיצוי מוסכם קמה גם במקרים בהם לא נגרם לצד השני כל נזק ובמקרה של תביעה משפטית הצד המפר עשוי להיות חשוף לתשלום פיצוי גבוה ללא הצדקה. לכן יש להימנע מקביעת סעיפים יסודיים באופן כלל וגורף ולהתמקד בסעיפים המהותיים. כפי שנתייחס להלן חשוב ואף רצוי לקבוע הוראות למתן ארכה ("גרייס") שלא ייחשבו הפרה של ההסכם.

ארכה לביצוע הוראות ההסכם

מומלץ  לכלול בהסכם המכר הוראות המעניקות לצדדים ארכה בביצוע ההסכם. בעיקר חשוב הדבר ביחס לקונה, אם כי בפועל כאשר מעלים דרישה למתן ארכה הרי שבדרך כלל דורש עורך הדין של הצד השני הדדיות ומבקש ארכה גם לביצוע חיובי המוכר. ואולם, האפשרות לעיכובים בתשלום היא אחד הסיכונים היותר משמעותיים של הקונה כאשר מימון חלק מהעסקה נעשה באמצעות משכנתא או במקרים בהם חלק מקורות המימון נובעים ממכירת דירה אחרת. מבחינה פרקטית אין כל ערובה שהארכה שתינתן בהסכם אכן תהיה מספקת, שהרי מלכתחילה המועדים הקבועים בהסכם הינם מועדים שרירותיים שנקבעו על ידי הצדדים על בסיס הערכות ו/או מידע משוער. לא תמיד הדברים תלויים בצדדים ולעיתים גם ארכה שתינתן בהסכם עשויה לא להיות מספקת.
יחד עם זאת, מומלץ לקבוע הוראות בהסכם לפיהן איחור בתשלום התמורה לתקופה שתיקבע בהסכם לא תהווה הפרה יסודית של ההסכם. משך התקופה תלוי בנסיבות. בהעדר נסיבות מיוחדות תקופת גרייס של 14-21 יום הינה סבירה. ישנם מקרים, כאשר קיים חשש לקושי מסוים בקבלת המשכנתא ו/או מסיבות אחרות שלעיתים רצוי להתעקש על ארכה גדולה יותר. לא תמיד המוכר יסכים ולעיתים בנסיבות מוצדקות (כגון שהוא בעצמו זקוק לכסף) ואולם חשוב להיות מודעים לעניין זה.
כמו כן  על מנת לצמצם למינימום את הסיכון מומלץ לפעול כדלקמן:

• החלו בתהליך הטיפול במשכנתא עוד בטרם החתימה על ההסכם ודאגו לקבלת אישור עקרוני טרם החתימה על ההסכם.
• פעלו באופן רציף לקבלת משכנתא בסמוך לאחר חתימת ההסכם. אל תבזבזו זמן.
• במידת האפשר הכינו תכנית גיבוי לקבלת כספים ממקור אחר כגון משפחה, שיעבוד נכס אחר, הלוואה עסקית ועוד.
• במידה והנכם מסתמכים על כספים שאמורים להתקבל ממכירת דירתכם סנכרנו את המועדים באופן שהתמורה שתידרשו לשלם למוכר תהיה מספר ימים עד שבוע לאחר שתקבלו את התשלום מרוכש הדירה שלכם.

פיצוי מוסכם

פיצוי מוסכם הינו סעד המאפשר לתבוע מהצד שהפר את ההסכם פיצוי קבוע ומוערך מראש ללא הוכחת נזק. בדרך כלל סכום הפיצוי המוסכם נקבע על עשרה אחוז מהתמורה.  רבים אינם מודעים לסיכון הרב הטמון בהוראת פיצוי מוסכם בהסכם המכר שכן יכולתו של בית המשפט להתערב ולהפחית את גובה הפיצוי המוסכם הינה מוגבלת ולכן רצוי לנסות ולצמצם את תחולת הסעיף באופן שיחול רק ביחס להפרות מאוד משמעותיות.  

התחייבות המוכר לחתום על מסמכי משכנתא

במקרים בהם הקונה מתעתד לממן חלק מהרכישה באמצעות משכנתא יש לכלול בהסכם המכר הוראה לפיה המוכר מתחייב לחתום על המסמכים הדרושים על ידי הבנק למשכנתאות של הרוכש, בנוסח מקובל, וזאת בתוך מספר ימים מהמועדשבו העביר  הקונה העביר  את המסמכים לחתימת המוכר. 

מאחר ובשלב בו הקונה מבקש ליטול משכנתא הדירה עדיין לא רשומה על שם הקונה הרי שבשלב הזה לא ניתן לרשום משכנתא על הדירה על זכויות הקונה וכל שאפשר באותו שלב הוא לרשום הערת אזהרה בגין התחייבות לרישום משכנתא לטובת הבנק למשכנתאות. לצורך רישום הערת האזהרה מנפיק הבנק למשכנתאות כתב התחייבות לחתימת המוכרים. כמו כן מנפיק הבנק למשכנתאות מסמכים נוספים כגון אישור על תשלום כל ההון העצמי ואישור פרטי חשבון הבנק של המוכרים.

חשוב לדעת כי לעיתים עורך הדין של המוכר מבקש לשנות סעיפים מסוימים בכתב ההתחייבות של הבנק למשכנתאות והדבר עשוי לעיתים לעכב את השלמת הליך קבלת המשכנתא וביצוע התשלום למוכרים ויש לקחת זאת בחשבון. במקרה והעיכוב נובע מדרישות המוכרים והדבר מביא לעיכוב בתשלום הרי שניתן לראות בכך איחור שנגרם באשמת המוכר ולא ייחשב כהפרת ההסכם. מומלץ לתעד את מועד מסירת המסמכים למוכר ואת כל ההתכתבויות בין הצדדים.