עולה שרוכש את דירתו הראשונה בישראל עומד מול תהליך שנראה דומה למה שהכיר במדינת המוצא: מוצאים נכס, מסכימים על מחיר, חותמים, משלמים, מקבלים מפתח. בפועל כמעט כל שלב בנוי כאן אחרת, מי מחזיק את הכסף בדרך, מה מגן על הרוכש בין החתימה לרישום, ואילו חובות מס נופלות על הקונה.

העמוד עוסק בתהליך הרכישה: הבדיקות שקודמות לחתימה, מבנה ההסכם, ההגנות שהרוכש אמור לקבל והפעולות שחייבות להתבצע אחרי החתימה. הוא נכתב למי שרוכש נכס בישראל בפעם הראשונה, לרבות מי שנמצא עדיין בחו"ל ומבקש לבצע את העסקה מרחוק.

מה שונה כאן ממערכות אחרות

הטבות המס לעולה: בעמוד נפרד

לעולה עומדות הטבות משמעותיות במס רכישה, לצד הטבות במס הכנסה ונקודות זיכוי. הנושא נשען על תקנות ומועדים שהשתנו לאחרונה, ולכן הם מרוכזים בשני עמודים נפרדים. מדרגות מס הרכישה במסלול העולה ותנאיהן מפורטים במאמר הטבת מס הרכישה לעולה. הפטור ממס הכנסה, חלון הזכאות והטופס הנדרש מפורטים במאמר פטור ממס לעולים ולתושבים חוזרים ותיקים. כדאי לקרוא אותו לפני חתימה, משום שעיתוי העלייה ועיתוי הרכישה משפיעים זה על זה.

שלב 1: בדיקה משפטית מקדמית

כאן נקבע רוב הסיכון בעסקה, והבדיקה נעשית לפני שנחתם מסמך כלשהו:

• נסח רישום מקרקעין או אישור זכויות, מי בעל הזכות הרשום, מה בדיוק נמכר (חלקה, תת-חלקה, חלק ברכוש המשותף) ומה רשום על הנכס.
• זיהוי הבעלים, התאמה בין השם בנסח לתעודת הזהות. כשהמוכר הוא יורש, תאגיד או מיוצג בייפוי כוח, נדרשת שרשרת מסמכים נוספת.
• שעבודים, משכנתאות ועיקולים, כולם רשומים בנסח, והם מכתיבים את מבנה התשלומים ואת מנגנון הסילוק.
• היתרי בנייה וחריגות, השוואה בין הקיים בפועל לתיק הבניין בוועדה המקומית. מרפסת שנסגרה, יחידה שפוצלה או תוספת על הגג עלולות להיות חריגות בנייה, והחשיפה בגינן עוברת אל הרוכש.
• מצב תכנוני, תכניות בניין עיר החלות על המגרש והסביבה, ייעודי קרקע, זכויות בנייה שטרם נוצלו והליכים שכבר החלו.
• חובות שוטפים, ארנונה, ועד בית, היטלים ואגרות.

שלב 2: זיכרון דברים

שלב 3: הסכם המכר

ההסכם מסדיר את מה שאינו מובן מאליו: תיאור מדויק של הממכר, המחיר ולוח התשלומים, מועד המסירה ומצב הנכס באותו מועד, אחריות המוכר לסילוק שעבודים וחובות, חלוקת נטל המסים, פיצוי מוסכם בהפרה, והתנאים לרישום. בעסקה של עולה נוספים שני נושאים: התאמת לוח התשלומים למועדי העברת הכספים מחו"ל, וטיפול בעיכוב באישור המשכנתה.

שלב 4: הערת אזהרה, ההגנה המרכזית

מהחתימה ועד השלמת הרישום עוברים לרוב חודשים, ולעיתים שנים. בפרק זמן זה הרוכש כבר שילם, אך הנכס עדיין רשום על שם המוכר. הערת אזהרה סוגרת את הפער.

סעיף 126 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 מאפשר לרשום בפנקסי המקרקעין הערה על כך שבעל הזכות התחייב לעשות בה עסקה. סעיף 127 קובע את התוצאה: כל עוד ההערה רשומה, לא תירשם עסקה סותרת באותו נכס. בכך נחסמת מכירה כפולה לצד שלישי, ולרוכש ניתן מעמד עדיף גם מול נושים של המוכר.

שלב 5: תשלומים, מסירה ורישום

כל תשלום משתחרר כנגד הגנה שהרוכש קיבל: תשלום ראשון משמעותי כנגד הערת אזהרה, תשלומי ביניים כנגד סילוק שעבודים והמצאת אישורי מס, ותשלום אחרון סמוך למסירה. המסירה מתועדת בפרוטוקול: מצב הנכס, קריאות מונים, מפתחות וליקויים. הרישום מתבצע לאחר קבלת אישורי מיסוי מקרקעין, אישור העירייה על היעדר חובות ואישור היטל השבחה ככל שנדרש.

בין החתימה לרישום הכספים אינם יושבים אצל המוכר. אין בישראל חברות נאמנות חיצוניות כמקובל במדינות אחרות, והתפקיד הזה נעשה בחשבון נאמנות שמנהלים עורכי הדין של הצדדים. סכומים המיועדים לסילוק שעבוד או לתשלום מס מופקדים בו ומשוחררים כנגד האסמכתה המתאימה, כך שאף צד אינו מחזיק בכסף ובנכס בעת ובעונה אחת.

חובות שנופלות על הרוכש

דיווח תוך 30 יום

שני הצדדים חייבים בהגשת הצהרה למנהל מיסוי מקרקעין בתוך 30 יום ממועד העסקה, לפי סעיף 73 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963. חובת הרוכש נפרדת מזו של המוכר וחלה גם כשאין חבות במס בפועל. איחור עלול לגרור קנסות ולעכב את הרישום. חובת ההצהרה נפרדת מחובת התשלום: מס הרכישה, המס שהרוכש עצמו חייב בו, משולם בתוך 60 יום ממועד העסקה.

נכסים שאינם רשומים בטאבו

• חברה משכנת, הזכויות מתועדות בספרי חברה פרטית ולא בטאבו. הבדיקה נעשית מולה, וההגנה נרשמת אצלה.
• קרקע בניהול רשות מקרקעי ישראל, הזכות היא חכירה, והעברתה טעונה טיפול מול הרשות, לרבות אישורים ותשלומים שעשויים לחול.
• בית משותף שטרם נרשם, הרוכש רוכש חלק בלתי מסוים בחלקה בצירוף הסכם שיתוף שמייחד לו דירה מסוימת.

המשמעות: לוחות זמנים ארוכים יותר, הגנות בעלות צורה שונה ובדיקה מורכבת יותר. אין בכך פסול, אך יש לדעת זאת מראש ולתת לכך ביטוי בהסכם.

רכישה מקבלן

הגנת כספי הרוכש בדירה חדשה מוסדרת בחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974. סעיף 2 לחוק אוסר על המוכר לקבל מעל 7% ממחיר הדירה בלא שהעמיד בטוחה. החוק מונה חמש בטוחות: ערבות בנקאית, פוליסת ביטוח, שעבוד במשכנתה ראשונה על הדירה או על חלק יחסי מהקרקע, רישום הערת אזהרה, והעברת הבעלות או זכות אחרת על שם הקונה. בנפרד מכך, בפרויקט בליווי בנקאי הכספים מועברים בשוברים לחשבון ליווי סגור. במקביל, חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 מחייב לצרף מפרט מכר, המפרט את תכולת הדירה ורמת הגימור. המפרט הוא הבסיס להשוואה במסירה, ולכן מה שסוכם בעל פה במשרד המכירות ואינו מופיע בו, למעשה אינו קיים.

רכישה מרחוק וייפוי כוח

נחתם ייפוי הכוח מחוץ לישראל, נדרש אימות נוסף. נחתם בפני נוטריון מקומי במדינה שהיא צד לאמנת האג משנת 1961 בדבר ביטול אימות מסמכי חוץ ציבוריים, נדרשת חותמת אפוסטיל מהרשות המוסמכת שם; במדינה שאינה צד לאמנה נדרש אימות קונסולרי. אפשרות נוספת היא חתימה בפני קונסול ישראלי. מסמך שאינו בעברית או באנגלית יחייב בדרך כלל גם תרגום נוטריוני.

בנפרד, במהלך העסקה נחתם ייפוי כוח בלתי חוזר לצורך הרישום, בפני עורך דין, לפי סעיף 91 לחוק לשכת עורכי הדין, התשכ"א-1961. שני המסמכים ממלאים תפקידים שונים ואינם מחליפים זה את זה. כדאי להיערך מוקדם: תור לנוטריון, אפוסטיל ומשלוח המקור בדואר עשויים לקחת שבועות, ולוח התשלומים לא ימתין.

משכנתה לעולה

עולה יכול לקבל מימון בנקאי, אך התהליך שונה. הבנק בוחן היסטוריית אשראי שלא נצברה בישראל, הכנסה שמקורה בחו"ל ולעיתים במטבע זר, ומסמכים שהונפקו במדינה אחרת ודורשים תרגום ואימות. תיק של עצמאי או של מי שעובד מרחוק עבור מעסיק זר נבדק בקפידה רבה יותר. אישור עקרוני נדרש לפני החתימה על ההסכם, והמרת המטבע ומועדי ההעברות צריכים להשתלב בלוח התשלומים.

העלויות שמסביב למחיר

• מס רכישה, הרכיב המשמעותי ביותר, תלוי בשווי, במעמד הרוכש ובשאלת הדירה היחידה.
• שכר טרחת עורך דין, לרוכש; בעסקה מקבלן נהוג גם חיוב בגין הוצאות רישום, בכפוף למגבלות שבדין.
• אגרות רישום ופתיחת תיקים, בטאבו, ברמ"י או מול חברה משכנת.
• שמאי מקרקעין, נדרש כמעט תמיד כשיש משכנתה, ורצוי בנכס ישן או מורכב תכנונית.
• תיווך, אם הועסק מתווך, לפי ההסכם שנחתם עמו.
• עלויות מימון, פתיחת תיק וביטוחים הנדרשים על ידי הבנק.
• נוטריון, אפוסטיל ותרגומים, רלוונטי במיוחד ברכישה מרחוק.

אין אחוז אחיד שמתאר את הסכום הכולל: הוא משתנה לפי שווי, מעמד וסוג עסקה, ולכן יש לחשב אותו פרטנית מראש.

הסכומים והשיעורים נכונים למועד העדכון ומשתנים מעת לעת.