הרפורמה במיסוי מקרקעין – חלק א'
הרפורמה במיסוי מקרקעין – הגדלת היצע דירות מגורים
(האמור במאמר זה הינו למידע כללי בלבד ואין להסתמך על האמור בו מבלי לפנות לייעוץ משפטי מתאים)
בשל העלייה המשמעותית במחירי הדיור בשנים האחרונות ובניסיון להשפיע על מגמה זו בטווח הקצר החליטה הממשלה על מספר צעדים שנועדו להגדיל את היצע דירות:
צעדים אלו כוללים:
- מתן תמריץ למכירת דירות מגורים ודירות שהוסבו למשרדים באמצעות פטורים והקלות במס במכירתם.
- הקלה במס הרכישה לרוכשי דירה ראשונה והכבדה בנטל המס על בעלי יותר מדירה אחת.
- הקלות במס למוכר קרקע לבנייה למגורים.
מס רכישה
מס רכישה הינו מס המוטל על רוכש זכות במקרקעין (קרקע, בניין, דירת מגורים, משרד, מחסן). הכלל: כל מה שאינו דירת מגורים חייב במס – 5%. דירת מגורים חייבת במס פרוגרסיבי בהתאם למספר הדירות שבבעלות הרוכש.
המבחן האם מדובר בדירת מגורים לעניין מס רכישה, אינו מה הוא השימוש בדירה עד למועד מכירתה אלא מה הוא השימוש שבכוונת הקונה לעשות בדירה לאחר רכישתה.
מס רכישה לרוכש דירת מגורים יחידה –
רוכש דירה שהינה דירתו היחידה חויב לפני הרפורמה במס רכישה:
| שווי העסקה: | 0-1,000,000 ₪ | 0% |
| 1,000,000-1,500,000 ₪ | 3.5% | |
| 1,500,000 ומעלה | 5% |
רוכש דירה שהינה דירתו היחידה לאחר הרפורמה חוייב:
| שווי העסקה: | 0-1,350,000 ₪ | 0% |
| 1,350,000-1,601,210 ₪ | 3.5% | |
| 1,500,000 ומעלה | 5% |
רוכש דירה ייחשב בעל דירת מגורים יחידה –
- גם אם בבעלותו חלק בדירה שאינו עולה על 25%.
- אם הוא בעל דירה אחת נוספת והוא ימכור דירתו הנוספת בתוך 24 חודשים מהמועד בו רכש את דירתו השנייה.
- הרוכש, בן זוגו, ידוע בציבור, ילדיו עד גיל 18 נחשבים כרוכש אחד.
מס רכישה לרוכש דירת מגורים שאינה דירתו היחידה
רוכש דירה שאינה דירתו היחידה חויב לפני הרפורמה במס רכישה –
| שווי העסקה: | 0-923,000 ₪ | 3.5% |
| 923,000 ₪ ומעלה | 5% |
רוכש דירה שאינה דירתו היחידה לאחר הרפורמה –
| שווי העסקה: | 0-1,000,000 ₪ | 5% |
| 1,000,000-3,000,000 | 6% | |
| 3,000,000 ₪ ומעלה | 7% |
המשמעות הכספית – הרפורמה במס רכישה
דירת מגורים יחידה
| שווי רכישה בש"ח | מס רכישה לפני הרפורמה | מס רכישה לאחר הרפורמה | חיסכון (-: |
| 1,350,000 ₪ | 12,250 ₪ | 0 ₪ | 12,250 ₪ |
| 2,000,000 ₪ | 39,156 ₪ | 28,732 ₪ | 10,424 ₪ |
דירת מגורים שאינה יחידה
| שווי רכישה בש"ח | מס רכישה לפני הרפורמה | מס רכישה לאחר הרפורמה | חיסכון )-: |
| 2,000,000 ₪ | 86,154 ₪ | 110,000 ₪ | 23,846 ₪ |
| 3,000,000 ₪ | 136,154 ₪ | 170,000 ₪ | 33,846 ₪ |
| 4,000,000 ₪ | 186,154 ₪ | 240,000 ₪ | 53,846 ₪ |
הרפורמה במס שבח – הרחבת הפטורים במכירת דירות מגורים
מס שבח הינו מס בגין הרווח שנוצר במכירת זכות במקרקעין ממועד רכישתה ועד מועד מכירתה. חישוב המס ושיעורי המס הינם עניין מורכב. באופן כללי ניתן לומר כי שיעור המס על נכסים שנרכשו לאחר שנת 2001 הינם 20% על השבח הראלי ו-10% על השבח האינפלציוני (כלומר הרווח שנוצר בשל עליית ערך המקרקעין בשל אינפלציה). שבח שנוצר בגין התקופה לפני שנת 2001 חייב במס לפי שיעורי המס של היחיד לפי מדרגות מס הכנסה.
הפטורים ממס שבח במכירת דירת מגורים לפני הרפורמה – מבוא
החוק נותן פטורים רבים למי שמוכר דירת מגורים ששימשה למגורים במשך ארבע שנים שקדמו למכירתה ו/או דירה ששימשה למגורים 80% מזמן רכישתה עד מכירתה. דירה כזו נקראת דירת מגורים מזכה. מי שמוכר דירת מגורים מזכה בתנאים שקבועים בחוק פטור מתשלום מס שבח במועד מכירתה. קיימים פטורים רבים ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה.
העיקריים שבהם הינם כדלקמן:
א. מוכר דירה יחידה
מוכר דירת מגורים שהינה דירתו היחידה ושלא הייתה לו יותר מדירה אחת בארבע שנים שקדמו למכירת הדירה יכול למכור דירה אחת ל-18 חודשים.
- מי שקונה דירה פעם ראשונה יוכל למכור אותה מייד לאחר מכן בפטור ממס שבח (לא צריך לחכות 18 חודש)
- אם ירכוש שוב דירה יצטרך להמתין 18 חודשים
- מי שקנה דירה ומכר דירה נוספת בתוך 12 חודשים יראו אותי כמי שמכר דירה יחידה והוא יהיה פטור ממס שבח
- עקרון התא המשפחתי – המוכר, בן זוגו, ילדיו עד גיל 18
ב. מוכר דירה פעם בארבע שנים
מוכר דירת מגורים מזכה שאינה דירתו היחידה או שהייתה לו יותר מדירה אחת בארבע שנים שקדמו למכירת הדירה יכול למכור דירה אחת לארבע שנים.
- בעלי 25% מדירה – לא נחשב כבעל דירה נוספת
- בעל דירה מוגנת – לא נחשב כבעל דירה נוספת
- מי שהעביר דירה במתנה לבן זוגו ו/או לילדו לא ייחשב כמי שמכר דירה בארבע שנים שקדמו למכירה
ג. מוכר דירה שהתקבלה בירושה
מוכר דירה שהתקבלה בירושה והמוכר היה בן זוגו ו/או צאצא של המוריש והדירה הייתה דירתו היחידה של המוריש ואם היה בחיים היה זכאי לפטור ממס – פטורה ממס שבח.
מכירת דירה שהתקבלה בירושה בפטור – לא נחשבת כמכירת דירה אחת לארבע שנים.
ד. פטור חד פעמי למוכר שתי דירות מגורים מזכות לצורך רכישת דירת מגורים אחת מזכה גדולה יותר
המטרה: על מנת לאפשר לבעלי שתי דירות מגורים המעוניינים למכור את דירותיהם על מנת לרכוש דירת מוגרים אחת גדולה יותר קיים פטור נוסף הניתן פעם אחת בחיים.
התנאים למתן הפטור
- המוכר מכר את שתי דירות בתוך 12 חודשים.
- סכום שתי הדירות לא עלה על 1,500,000 ₪.
- המוכר רכש שנה לפני מכירת הדירה השנייה ו/או שנה לאחר מכירת הדירה השנייה דירה אחרת בשווי של לפחות 75% משווי שתי הדירות שמכר.
- אם שווי שתי הדירות עלה על סכום של אזי הדירה הראשונה שנמכרה תהיה פטורה ממס שבח והדירה השנייה שנמכרה תהיה פטורה ממס שבח עד לחלק משווי הדירה (ההפרש בין 1,500,000 ₪ לשווי הדירה הראשונה) ויתרת הסכום תמוסה במס שבח. אם שווי שתי הדירות עלה על 2,500,000 ₪ – לא יינתן פטור מלא או חלקי.
הרפורמה במס שבח מעניקה מספר פטורים נוספים למוכרי דירות:
- שני פטורים נוספים ממס שבח למכירת דירת מגורים מזכה שאינה דירה יחידה לתקופה מוגבלת שלאחריה ניתן יהיה למכור דירת מגורים, שאינה יחידה, אחת לשמונה שנים (במקום אחת לארבע שנים).
- שלושה פטורים נוספים ממס שבח למכירת דירה שאינה משמשת למגורים (כגון משרדים).
- הפחתת שיעור המס על השבח הריאלי ליחיד או חברה משפחתית שימכור קרקע המיועדת לבניית 8 דירות לפחות.
שני פטורים נוספים ממס שבח למכירת דירת מגורים מזכה –
- לפני הרפורמה בעל יותר מדירת מגורים מזכה אחת יכול למכור דירה אחת לארבע שנים (להלן: "הפטור הרגיל").
- לאחר הרפורמה בעל יותר מדירת מגורים מזכה אחת יכול למכור שתי דירות מגורים מזכות נוספות בפטור ממס שבח (להלן: "הפטור לפי הוראת שעה").
- החל מיום 01.01.2013 ועד ליום 01.01.2021 מי שהינו בעלים של יותר מדירה אחת ו/או הייתה לו יותר מדירה אחת בארבע שנים שקדמו למכירה האחרונה – יוכל למכור דירה אחת לשמונה שנים (במקום אחת לארבע שנים).
התנאים לקבלת הפטור –
- תקופת הזכאות: מיום 01.01.11ועד ליום 31.12.12 (להלן: "התקופה הקובעת").
- המוכר מוכר את כל זכויותיו בדירה. אם מכר רק חלק מהזכויות בדירה לא זכאי לפטור.
- אם המוכר קיבל את הדירה ללא תמורה ו/או כאשר מדובר במכירה לקרוב ביון 01.11.2010 ועד 31.12.2012 – לא יהיה זכאי לפטור.
- שווי כל דירה לא עולה על סכום של 2,200,000 ₪. יתרת התמורה מעל סכום זה תהיה חייבת במס באופן יחסי ביחס ליתרה שמעל לסך של 2,200,000 ₪.
פטור במכירת דירת מגורים מזכה אחרי הרפורמה:
המשמעות:
- ניתן למכור שלוש דירות מגורים מזכות בפטור ממס שבח, כשדירה אחת הינה בפטור מלא ללא הגבלת שווי (ע"פ הפטור הרגיל) ושתי דירות נוספות בפטור עד לסכום של 2,200,000 ₪ כל אחת (הפטור לפי הוראת שעה).
- החל מיום 01.01.2013 ועד ליום מי שהינו בעלים של יותר מדירת מגורים אחת יוכל למכור דירתו רק פעם בשמונה שנים.
- בתם התקופה הקובעת (31.12.2012), יראו בפטור האחרון שנוצל בתקופה הקובעת כמועד ממנו יש להתחיל למנות את המועדים לניצול פטור נוסף למכירת דירת מגורים נוספת, שאינה דירה יחידה, וזאת בתם שמונה שנים מניצול הפטור האחרון.
לדוגמא: אדם שמכר שלוש דירות, אחת לפי הפטור הרגיל ושתי דירות נוספות לפי הוראת שעה כשהמכירה האחרונה בוצעה ביום 26.11.2012 (כשאין חשיבות לסדר ניצול הפטורים), יוכל למכור דירת מגורים נוספת רק ביום 26.11.2020.
פטור במכירת דירת מגורים לא מזכה אחרי הרפורמה
שלושה פטורים נוספים במכירת דירה שלא שימשה למגורים
- מטרת התיקון לתת תמריץ לבעלי דירות שעשו שימוש בדירות מגורים שבבעלותם (בעיקר לשימוש כמשרדים) ונמנעו ממכירתם בשל העדר זכאות למכור אותם על מנת שישמשו למגורים ולקבל פטור ממס שבח במכירה.
- לפני הרפורמה בעלי דירות מגורים שאינן דירות מגורים מזכות (דירות שלא שימשו למגורים כגון דירות מגורים שנעשה בהם שימוש למגורים) לא היו זכאים לפטור ממס שבח במכירת הדירות.
- לאחר הרפורמה ניתן למכור בתקופה מוגבלת עד 3 דירות שלא שימשו למגורים בפטור ממס שבח.
להורדת המצגת לחץ כאן >>