Un héritier qui vit à l’étranger, ou les héritiers d’un défunt qui vivait à l’étranger et a laissé un bien en Israël, se posent les mêmes questions : quelle ordonnance est nécessaire en Israël, quelle loi régit le partage de la succession, quel impôt est dû lors de la vente, et comment les fonds quittent le pays.

Droits de succession et impôt sur les successions

Israël ne connaît ni droits de succession ni impôt sur les successions. La loi sur l’impôt successoral de 1949 a été abrogée par la loi d’abrogation de 1981 : l’abrogation s’applique à la succession d’une personne décédée après le 31 mars 1981 et, depuis le 1er janvier 1988, en vertu de la loi modificative de 1988, également à la succession d’une personne décédée avant cette date. L’article 4 de la loi de 1963 sur la fiscalité foncière (plus-value et acquisition) dispose que la succession n’est pas une vente, de sorte que la réception d’un bien par voie successorale n’est pas un fait générateur d’impôt : ni impôt sur la plus-value, ni droit d’acquisition, même lorsque l’héritier est un résident étranger. Le fait générateur est la vente par l’héritier. Israël n’a conclu aucune convention en matière de droits de succession. Un héritier qui réside dans un pays connaissant des droits de succession les acquitte selon le droit de ce pays sur un bien situé en Israël également, sans crédit d’impôt. La France en est un exemple.

Succession d’un résident étranger en Israël : compétence et loi applicable

L’article 136 de la loi successorale de 1965 confère aux juridictions israéliennes compétence sur la succession de toute personne dont le domicile au jour du décès se trouvait en Israël ou qui a laissé des biens en Israël. Un appartement ou un compte bancaire en Israël suffit, même si le défunt vivait et est décédé à l’étranger. La loi applicable est une question distincte : l’article 137 dispose que la succession est régie par la loi du domicile du défunt au jour du décès. Lorsque le centre de vie du défunt se trouvait en France ou aux États-Unis, la succession est traitée en Israël selon le droit français ou selon le droit de l’État américain où il résidait, y compris pour le partage entre le conjoint et les enfants, qui peut différer du partage israélien. Le droit étranger est un fait qui doit être prouvé, en règle générale par une expertise. Deux réserves : l’article 142 prévoit que lorsque la loi du domicile renvoie les questions relatives aux immeubles à la loi du lieu de situation du bien, Israël accepte ce renvoi et applique le droit israélien à l’appartement, comme le font de nombreux systèmes anglo-américains ; et l’article 140 reconnaît la validité formelle d’un testament s’il est valable selon le droit israélien, selon le droit du lieu de sa rédaction, du domicile du testateur, de sa résidence habituelle ou de sa nationalité, et, pour les immeubles, selon le droit du lieu de situation du bien. Un testament valablement établi à l’étranger n’est pas invalidé en Israël pour des motifs de forme.

La procédure : ordonnance de succession ou ordonnance d’homologation israélienne

Une ordonnance rendue par un tribunal de Londres ou une homologation prononcée par une juridiction du New Jersey ne produisent pas d’effet en Israël par elles-mêmes. L’article 39 de la loi successorale dispose qu’aucun droit ne peut être revendiqué en vertu d’un testament tant qu’une ordonnance d’homologation n’a pas été rendue, et cette ordonnance est rendue en Israël : en vertu de l’article 66, le greffier des successions au ministère de la Justice constate les droits des héritiers par une ordonnance de succession en l’absence de testament et par une ordonnance d’homologation lorsqu’il en existe un. Lorsque le défunt n’était pas domicilié en Israël, la demande est déposée auprès du greffier du district où se trouvent les biens (article 13 du règlement successoral de 1998), et la demande combinée d’ordonnance et d’inscription au registre foncier proposée par le ministère de la Justice n’est pas disponible ; l’inscription au registre foncier constitue une étape distincte, postérieure à l’ordonnance.

La demande est déposée en ligne, et un demandeur représenté par un avocat doit procéder ainsi exclusivement (article 14(d) du règlement). Elle est accompagnée de l’acte de décès lorsque le défunt ne détenait pas de carte d’identité israélienne, du testament original, de la preuve de l’envoi d’un avis par lettre recommandée aux autres héritiers ou d’une attestation de remise en mains propres, de la procuration de l’avocat et de la taxe. L’acte de décès : si le défunt détenait une carte d’identité israélienne et est décédé à l’étranger, le décès doit d’abord être inscrit au registre de la population israélien, et la demande ne peut être déposée qu’ensuite ; si le défunt ne détenait pas de carte d’identité israélienne, un acte de décès étranger dûment légalisé est produit. Le testament original : en cas de dépôt en ligne, il doit être remis matériellement au greffier dans un délai de sept jours, de sorte que celui qui le détient à l’étranger l’envoie par avance. Et lorsque l’original reste entre les mains d’une juridiction étrangère qui a déjà prononcé l’homologation, l’article 68(b) de la loi et l’article 14(b)(3) du règlement permettent de produire à sa place l’ordonnance étrangère, légalisée en tant que document étranger au sens de l’article 30 de l’ordonnance sur la preuve, sans demande distincte tendant à prouver le testament. L’ordonnance étrangère se substitue ainsi au testament original ; l’ordonnance israélienne demeure néanmoins nécessaire.

Langue et légalisation. L’article 54A du règlement exige qu’un document rédigé en langue étrangère soit déposé avec une traduction en hébreu ou en arabe certifiée par un notaire, à l’exception des documents en anglais, pour lesquels le greffier peut exiger une traduction sans y être tenu. Un acte de décès français, un testament espagnol ou une ordonnance allemande passent par une traduction notariée ; les documents américains et britanniques, en règle générale, non. L’héritier se trouvant à l’étranger signe les attestations et la procuration de deux manières : devant un représentant diplomatique ou consulaire israélien, habilité par l’article 50A de la loi sur les notaires à agir en qualité de notaire, auquel cas aucune légalisation supplémentaire n’est requise ; ou devant un notaire local, auquel cas le document est légalisé par apostille en vertu de la convention de La Haye de 1961, à laquelle Israël est partie. La première voie dispense de l’apostille, sous réserve de la disponibilité des rendez-vous consulaires.

Délais. L’article 67 de la loi impose la publication de la demande et un délai d’opposition d’au moins deux semaines, et le greffier publie sur le site de l’administrateur général et au journal officiel. Selon les données publiées par le ministère de la Justice, l’ordonnance est en règle générale rendue dans un délai d’environ quarante jours à compter du dépôt, ou de la remise du testament original si elle est postérieure. Lorsque aucun des héritiers ou bénéficiaires n’est un enfant ou un descendant du défunt, un parent ou un descendant d’un parent, ou le conjoint, par exemple lorsque les bénéficiaires désignés par le testament sont des cousins ou des amis résidant à l’étranger, ou lorsqu’un héritier est introuvable, la demande est transmise pour avis au représentant du procureur général (article 54 du règlement), et le délai s’allonge. Le renvoi au tribunal des affaires familiales intervient en vertu de l’article 67A principalement en cas d’opposition, lorsque l’État, le procureur général ou l’administrateur général est partie à la demande, ou à la discrétion du greffier ; la circonstance que le défunt ou l’héritier résidait à l’étranger ne suffit pas à elle seule à déplacer le dossier. L’ordonnance rendue est numérique, adressée à l’adresse électronique du demandeur et transmise simultanément, par interface directe, au registre foncier, à l’Autorité foncière d’Israël, à l’administration fiscale et aux banques. L’héritier qui doit produire l’ordonnance dans un autre pays en commande une copie numérique revêtue d’une apostille.

Renoncer à une part : uniquement en faveur du conjoint, d’un enfant ou d’un frère ou d’une sœur

Un héritier résidant à l’étranger peut souhaiter renoncer à sa part, pour des motifs fiscaux dans son pays de résidence ou afin que l’appartement revienne à un frère ou une sœur vivant en Israël. L’article 6 de la loi successorale autorise un héritier à renoncer à sa part dans la succession, en tout ou en partie, par notification écrite au greffier tant que la succession n’a pas été partagée, mais prévoit qu’une renonciation ne peut être faite en faveur d’une autre personne que si celle-ci est le conjoint, un enfant ou un frère ou une sœur du défunt, et qu’une renonciation conditionnelle est nulle. La notification prend la forme d’une attestation sous serment (article 16(b) du règlement), que l’héritier signe au consulat ou devant un notaire avec apostille. Une renonciation en faveur d’un neveu ou d’un tiers n’est pas possible par cette voie ; dans ce cas, l’héritier recueille sa part et la transmet, et cette transmission constitue une opération distincte au regard de la fiscalité.

Agir à distance : la procuration et le partage entre héritiers

De l’ordonnance jusqu’à la vente, l’héritier n’a pas besoin de venir en Israël. L’article 20(a) de la loi de 1976 sur les notaires exige qu’une procuration portant sur une opération immobilière soit dressée ou authentifiée par un notaire, mais l’article 20(b) exclut de son champ la procuration donnée à l’étranger conformément à la loi du lieu où elle a été donnée. Une procuration signée devant le consul d’Israël, ou devant un notaire local puis légalisée par apostille, suffit pour inscrire la succession au registre foncier, signer le contrat de vente, déclarer à l’administration fiscale et recevoir le prix. Le contrat de vente est signé par le mandataire en Israël ; la seule signature qui exige la présence personnelle de l’héritier est celle de la procuration, devant le consul ou le notaire, raison pour laquelle c’est le document que l’on prépare en premier.

Lorsqu’il y a plusieurs héritiers, le partage entre eux n’est pas un fait générateur d’impôt tant qu’il porte sur des biens de la succession. L’article 5(c)(4) de la loi sur la fiscalité foncière dispose que le partage des biens successoraux entre héritiers n’est pas assimilé à une vente, sous réserve que, si une contrepartie en argent ou en valeur qui n’est pas un bien de la succession est versée dans le cadre du partage, la fraction correspondante soit réputée vendue. Un frère en Israël qui reçoit l’appartement tandis que sa sœur à l’étranger reçoit le compte bancaire et le portefeuille des parents : il s’agit d’un partage exonéré. Un frère qui reçoit l’appartement et désintéresse sa sœur sur ses deniers personnels : il s’agit d’une vente de la part de celle-ci, avec impôt sur la plus-value pour elle et droit d’acquisition pour lui. L’article s’applique au premier partage de la succession, avant ou après l’inscription de l’ordonnance.

L’impôt sur la plus-value lors de la vente par les héritiers

L’héritier se substitue au défunt. En vertu des articles 26 et 37 de la loi sur la fiscalité foncière, lorsque le défunt est décédé le 1er avril 1981 ou postérieurement, la date et la valeur d’acquisition retenues pour l’héritier sont celles qui auraient été retenues pour le défunt s’il avait vendu lui-même. Un appartement acquis par les parents en 1985 et vendu par le fils en 2026 supporte la plus-value accumulée depuis 1985, et non depuis la date du décès. Cette acquisition ancienne joue également en faveur de l’héritier : en vertu de l’article 48A(b2), pour un appartement d’habitation éligible acquis avant le 1er janvier 2014, la plus-value réelle accumulée jusqu’à cette date est exonérée, et seule la fraction accumulée à compter de cette date est imposée au taux de 25 pour cent. C’est le calcul linéaire, et il est également ouvert au résident étranger. Pour un appartement acquis longtemps avant 2014, le calcul linéaire supprime une part importante de l’impôt sans aucune autre exonération.

Appartement d’habitation et tout autre bien

L’exonération linéaire de l’article 48A(b2) et les exonérations du chapitre cinq 1 (article 49B) ne visent qu’un appartement d’habitation éligible : un appartement affecté principalement à l’habitation pendant les quatre cinquièmes de la période sur laquelle la plus-value est calculée, ou pendant les quatre années précédant la vente. Un terrain, un local commercial, un bureau ou une parcelle reçus par succession ne bénéficient d’aucune exonération. C’est l’article 48A(b1) qui s’applique alors : la plus-value réelle est répartie dans le temps, la fraction antérieure au 7 novembre 2001 est imposée au taux marginal le plus élevé prévu à l’article 121 de l’ordonnance sur l’impôt sur le revenu, soit 47 pour cent, la fraction courant de cette date au 31 décembre 2011 jusqu’à 20 pour cent, et le solde jusqu’à 25 pour cent. Pour un bien hérité que le défunt avait acquis avant 1961, l’article 48A(d) prévoit des taux historiques réduits, mais la majoration annuelle que l’article ajoute à compter de 2011 les porte, pour une vente en 2026, au plafond ordinaire. La plus-value afférente à un bien qui n’est pas d’habitation est en outre soumise à la surtaxe : 3 pour cent sur le revenu imposable excédant 721 560 NIS par an, majorés de 2 pour cent sur les revenus d’origine patrimoniale excédant le même seuil, soit jusqu’à 30 pour cent au total sur la plus-value réelle accumulée depuis 2012. L’exonération linéaire applicable à un appartement ne comporte quant à elle aucune condition de résidence ; un héritier non résident y a droit exactement comme un résident israélien.

Les exonérations, et la différence entre héritier résident et héritier non résident

L’exonération totale au titre d’un appartement hérité, prévue à l’article 49B(5), pose trois conditions cumulatives : le vendeur est le conjoint, un descendant du défunt ou le conjoint d’un descendant ; avant son décès, le défunt ne possédait qu’un seul appartement ; et, si le défunt avait été en vie et avait vendu l’appartement, il aurait été exonéré. Un frère ou un neveu se situe hors du champ de l’article, et un défunt qui a laissé deux appartements fait perdre l’exonération pour les deux. La prise de position 03/2026 de l’administration fiscale rappelle la finalité du texte : l’héritier se substitue au défunt et vend comme si le défunt vendait lui-même.

L’article 49A(a) accorde l’exonération au titre d’un appartement d’habitation au résident israélien ou au résident étranger qui ne possède pas d’appartement d’habitation dans son pays de résidence, et pose une présomption : le résident étranger est réputé posséder un appartement d’habitation dans son pays de résidence tant qu’il n’a pas produit une attestation des autorités fiscales de ce pays établissant qu’il n’en possède pas. La directive d’application 5/2013 en matière de fiscalité foncière précise que la présomption s’applique également à l’exonération de l’article 49B(5), qu’aucune attestation sur l’honneur ni aucun autre document n’est admis en lieu et place de l’attestation de l’autorité fiscale étrangère, et qu’un résident étranger qui n’a pas produit cette attestation est imposé comme propriétaire de plusieurs appartements, quand bien même l’appartement situé en Israël serait son seul bien. Selon cette position, un héritier qui habite un appartement dont il est propriétaire à Boston ou à Paris n’a pas droit à l’exonération de l’article 49B(5), quelle que soit la situation du défunt, et seul le calcul linéaire subsiste. Cette position est discutée : aucune décision de la Cour suprême n’a tranché la question, et la doctrine professionnelle soutient que l’application de la présomption de l’article 49A(a) à l’exonération au titre d’un appartement hérité constitue une lecture extensive sans ancrage dans le texte. Tant qu’une juridiction n’a pas statué, c’est la position de l’administration fiscale qui s’applique en pratique.

La difficulté pratique tient à ce que la plupart des autorités fiscales dans le monde ne délivrent pas une telle attestation. Le supplément numéro 2 à la directive, de 2017, relève qu’à sa date seules la Belgique et la Russie étaient connues pour en délivrer une, et prévoit une voie alternative pour tous les autres pays : un bail ou un autre contrat établissant que le vendeur loue son logement ; une attestation municipale, comparable à la taxe d’habitation israélienne, établissant qu’il paie en qualité d’occupant et non de propriétaire ; une attestation de l’autorité fiscale de son pays de résidence indiquant qu’il n’a pas déclaré de revenus locatifs, ou à défaut ses déclarations fiscales ; et une attestation sous serment au sens de l’ordonnance sur la preuve indiquant qu’il ne détient aucun droit sur un appartement d’habitation dans son pays de résidence. Dans un État fédéral tel que les États-Unis ou la Suisse, les attestations doivent couvrir chaque État ou canton. La réunion de ces documents peut prendre un temps considérable et doit commencer dès le dépôt de la demande d’ordonnance.

Lorsque le défunt était lui-même un résident étranger, la troisième condition de l’article 49B(5), selon laquelle le défunt aurait été exonéré s’il avait vendu de son vivant, s’apprécie au regard de sa situation, et il y a lieu de s’attendre à ce que l’administration fiscale applique également au défunt la présomption de l’article 49A(a) et exige la preuve qu’il ne possédait pas d’appartement dans son pays de résidence ; aucune prise de position officielle explicite n’a été publiée sur ce point, et une famille de résidents étrangers se prépare à produire les attestations pour le défunt également. Pour l’exonération au titre d’un appartement unique (article 49B(2)), qui exige dix-huit mois de détention, la période durant laquelle le défunt a détenu l’appartement à titre d’habitation est également prise en compte. La commission de recours en matière de fiscalité foncière, dans l’affaire Geva (59018-11-21), a exposé la logique du refus de l’exonération aux résidents étrangers en citant le directeur de l’administration fiscale devant la commission des finances de la Knesset : si un résident étranger bénéficiait de l’exonération, Israël renoncerait à l’impôt au profit de son pays de résidence. L’exonération, lorsqu’elle est accordée, est plafonnée à un prix de vente de 5 008 000 NIS (article 49A(a1), non indexé jusqu’en 2027) ; la fraction excédentaire est imposée selon le calcul ordinaire.

Le transfert des fonds à l’étranger

Le transfert du prix de vente depuis le compte israélien vers l’étranger relève de l’article 170 de l’ordonnance sur l’impôt sur le revenu. Cet article impose à quiconque verse un revenu imposable à une personne qui n’est pas résidente d’Israël de retenir l’impôt à la source au taux de 25 pour cent pour une personne physique, et définit le payeur comme incluant l’établissement financier par l’intermédiaire duquel le revenu est versé, sauf si cet établissement détient une autorisation de l’inspecteur des impôts le dispensant de l’obligation de retenue. L’administration fiscale l’a rappelé dans sa mise à jour de décembre 2025 de la directive d’application 34/93 : l’obligation pèse tant sur le payeur que sur la banque par laquelle le paiement transite. En pratique, la banque subordonne le transfert à une déclaration de paiement à un résident étranger (formulaire 2513) accompagnée de justificatifs sur la nature du paiement et, parfois, à l’autorisation de l’inspecteur des impôts, et le prix de vente déjà déclaré et imposé au titre de la fiscalité foncière est accompagné des attestations fiscales qui l’établissent. Cette étape se prépare avant la signature du contrat de vente, l’autorisation demandant du temps et les échéances de paiement du contrat étant fixes.

Sources

Loi successorale de 1965, articles 6, 39, 66, 67, 67A, 68(b), 136, 137, 140, 142 ; règlement successoral de 1998, articles 13, 14, 16, 17, 54, 54A ; pages de service du greffier des successions, ministère de la Justice (mise à jour de juin 2026) ; loi de 1963 sur la fiscalité foncière (plus-value et acquisition), articles 4, 5(c)(4), 26, 37, 47, 48A(b1), 48A(b2), 48A(d), 49(a), 49A(a), 49A(a1), 49B(5) ; directive d’application 5/2013 en matière de fiscalité foncière et son supplément numéro 2 (2017) ; prise de position 03/2026 ; commission de recours en matière de fiscalité foncière 59018-11-21 Geva contre le directeur de la fiscalité foncière de Tel Aviv ; loi de 1976 sur les notaires, articles 20 et 50A ; ordonnance sur la preuve, articles 30 et 31 ; règlement d’application de la convention de La Haye supprimant l’exigence de la légalisation des actes publics étrangers, 1977 ; ordonnance sur l’impôt sur le revenu, articles 121, 121B et 170 ; directive d’application 5/2025 (surtaxe) ; directive d’application 34/93, supplément 1 (mise à jour de décembre 2025).