כל מה שרצית לדעת על מס ריבוי דירות

רקע כללי
בהתאם להחלטת הממשלה תקודם במסגרת חוק ההסדרים (חוק ההתייעלות הכלכלית (תיקוני חקיקה לשנים 2017 ו-2018), התשע"ו-2016 יוטל מס חדש, שיקרא "מס ריבוי נכסים", למי שמחזיק שלוש דירות מגורים או יותר. בתמצית בעלים של שלוש דירות מגורים ויותר יחויב במס של אחוז משווי הדירה הזולה יותר (לפי בחירתו), החל מהדירה השלישית ובלבד שהסכום לא יעלה על 1,500 שקל בחודש.

לקריאת תזכיר הצעת החוק לחץ כאן

מהי מטרת החוק?
בתזכיר הצעת החוק נכתב כי בהתאם לנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה החל מחודש ינואר 2008 ועד חודש אפריל ,2016 מחירי הדיור בשיעור ממוצע של .110%. עליית המחירים היא תוצאה של עודף בביקוש לדירות בהשוואה להיצע הקיים והוא קשור קשר הדוק לירידה בשיעור הריבית, המובילה לעידוד השקעה בנכסים פיסיים והיעדר אטרקטיביות של מסלולי חיסכון והשקעה אחרים בשוק ההון. כמו כן, במהלך השנים האחרונות עלה בשיעור ניכר אחוז המחזיקים בדירה נוספת ובדירת מגורים שלישית ומעלה, לצרכי השקעה. לתופעה זו השפעה חיצונית שלילית על רמת המחירים במשק. לאור האמור, מוצע להטיל על מחזיקי שלוש דירות או יותר מס בשל אחזקת הדירה השלישית ומעלה באופן שיגלם את הנטל העודף שאחזקה זו יוצרת על המשק ובאופן, שמעודד את מחזיקי מספר דירות למכור את נכסיהם, ובכך להגדיל את היצע הדירות בשוק המשני,ולהפחית את רמת המחירים.

החל ממתי יחול מס ריבוי דירות?
המס צפוי לחול החל מיום 01.01.2017

על מי יחול מס ריבוי דירות?

• על יחיד שמחזיק שלוש דירות מגורים או יותר (שבנייתן הסתיימה).
• מי שמחזיק בשליש דירה או יותר יחשב כבעל דירה.
• בעל הדירה, בן זוגו וילדים עד גיל 18 יחשבו כתא משפחתי אחד למניין הדירות.
• יראו כדירת מגורים בבעלותו של יחיד גם דירת מגורים שהיא בבעלותו של איגוד, שליחיד יש באמצעות זכויות באיגוד, במישרין או בעקיפין, חלק בבעלות בה. לענין זה, "זכויות" – לרבות כל אחד מאלה, זכות לקבלת נכסי האיגוד בעת פירוקו, הזכות לקבל רווחים והזכות למנות מנהלים.

אלו דירות לא יספרו לעניין חוק ריבוי דירות -

• דירות המהוות מלאי עסקי כאמור בפקודת מס הכנסה.
• דירה המושכרת בדיירות מוגנת.
• מי שחלק הבעלות בדירה הינה פחות משליש.
• דירות בבעלות מוסד ללא כוונת רווח.
• דירות מגורים שבעליה זכאי להטבות בשלה בהתאם לפרק שביעי 1 לחוק לעידוד השקעות הון, התשי"ט-1959.
• דירה המשמשת למגורים לטווח ארוך עלפי מכרז שפרסמה המדינה או חברה ממשלתית לדיור והשכרה.

על אלו דירות חל המס?
בעליה של שלוש דירות מגורים או יותר ישלם בכל שנת מס, מס ריבוי דירות, בעד כל דירת מגורים שהייתה בבעלותו במועד כלשהו בשנת המס למעט שתי דירות מגורים על פי בחירתו. לא ניתן לשנות את הבחירה באותה שנת מס.
במידה ובעל דירת המגורים הפך לבעל שלוש דירות מגורים או יותר או חדל מלהיות בעלים של שלוש דירות מגורים אזי מס ריבוי דירות יחול באופן יחסי לתקופה בה היה בעליה של דירת מגורים שלישית או יותר בשנת המס.

מהו שיעור המס?
מס ריבוי דירות ישולם על ידי חייב במס בעד כל דירת מגורים (למעט שתי דירות מגורים פטורות לפי בחירתו) בהתאם לתחשיב הבא:

המס בגין כל דירה:
1% מסכום של 15,148 ₪ (151.48 ₪) X שטח הדירה כפי שהיא מצוין בחיובי הארנונה X מקדם.

מהו המקדם?
שיעור המס נקבע מערך ממוצע של דירה למטר רבוע, שעומד נכון להיום על 15,148 שקלים חדשים, כשהוא מוכפל במקדם, שמבוסס על מדד חברתי-כלכלי ומדד פריפריאליות שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בהתאם לנוסחה.
המקדם הינו למעשה מספר שתכליתו לקבוע שווי מטר דירה, כגבוה או נמוך יותר מהשווי הממוצע (15,148 ש"ח) בהתאם למדדים שונים (מדד כלכלי חברתי ומדד הפריפריאלי). באופן פשטני ככל שמיקום הדירה רחוק מהמרכז ומצוי באזור סוציו אקונומי נמוך יותר הרי ששיעור המס יהיה נמוך יותר.
בהצעת החוק מוגדר "מקדם" - 1.49 בהפחתת מדד פריפריה בשיעור של %23.62 ומדד חברתי-כלכלי בשיעור של %1.037, בתוספת %2.38 ממדד פריפריאליות בחזקת 2 ו%0.66 ממדד חברתי-כלכלי בחזקת 2 ובתוספת %0.42 ממדד הפריפריאליות שהוא מוכפל במדד חברתי-כלכלי.

האם קיימת תקרה לחיוב במס?
כן. החוק קובע תקרת מס של 18,000 ש"ח לדירה לכל שנת מס (1,500 ש"ח לחודש עבור כל דירה).

מהו המועד לתשלום המס?
המס ישולם בשני מועדים: עד ליום 30 יוני בכל שנה תשולם מחצית מסכום המס ועד ליום 31 דצמבר תשולם יתרת המס.

מהו מועד הדיווח?
עד ליום ה-30 בינואר בכל שנה, יגיש הצהרה מי שהיה חייב במס ב-1 בינואר של השנה שבה מוגשת ההצהרה, שבה יפרט את כל אלה, לפי טופס אשר יקבע המנהל:

• פרטים ביחס לכל דירת מגורים שבבעלותו;
• דירות המגורים שבשלן ישולם מס ריבוי הדירות
• סכום המס המגיע, ודרך חישובו