מהם ההליכים הצפויים נגדכם בשל בנייה ללא היתר או שימוש חורג?

עם קבלת התלונה נשלחים פקחים למקום ביחד עם תיק הבניין והם בודקים האם הבנייה המבוצעת במקום או השימוש בנכס תואמים את היתרי הבנייה. הפקחים מצלמים את הנכס ואת העבודות או השימוש המתבצע (ככל שבאפשרותם להיכנס לנכס), עורכים תשריט של הנכס בו בוצעה העבירה לכאורה. במידה והם מאתרים את בעל הנכס או מי מטעמו הם מבקשים לקבל את גרסתו ומתעדים את גרסתו. במקרים בהם ביצוע הבנייה ניתנת לאיתור באמצעות צילומי אוויר (תצ"א), מבוצעת השוואה של צילומי האוויר הקיימים במערכת אל מול צילומי אוויר קודמים, באמצעות מומחה צילומי אוויר. באמצעות פיענוח תצלומי אוויר ניתן לאתר את הבנייה שבוצעה ומועד ביצועה. במקרים רבים יש למועד ביצוע העבירה השלכות בכל הנוגע לטענת התיישנות.

השגת ראיות

לאחר מכן (ברוב המקרים) נשלח מכתב לבעל הנכס בו הוא מוזמן לתת גרסה בנוגע לממצאים. במידה והפקחים לא הצליחו להיכנס לנכס נשלחים מכתבי דרישה לתיאום במקום ולעיתים נעשית פנייה טלפונית לבעלי הנכס. איתור בעלי הנכס נעשה באמצעות מאגר ממרשם האולוסין ולשכת רישום המקרקעין.
 

ככל שהפקחים לא מצליחים להיכנס לנכס וככל שאין בידי הפקחים ראיות להוכחת ביצוע העבירה לוועדה המקומית מספר כלים משפטיים לצורך השגת הראיות הדרושות לה: בקשה למתן צו כניסה למקרקעין באמצעות בית משפט או נקיטת הליך לניתוק חשמל, במסגרתו נשלחת הודעה לניתוק חשמל לבעל הנכס. ככל שננקטים הליכים לניתוק חשמל יש להזדרז ולהגיש ערר לוועדת ערר בבקשה לביטול הניתוק שכן אחרת החשמל עשוי להיות מנותק בתוך 30 יום.  בהיבט הפרקטי תכליתו העיקרית של ההליך של ניתוק חשמל הינו לאלץ את בעל הנכס לאפשר ביקור של פקחי הועדה המקומית בנכס. דרך נוספת להשגת ראיות הינה באמצעות פנייה לבית משפט בבקשה למתן צו כניסה לנכס. 

לאחר שפקחי הועדה המקומית משיגים את הראיות הדרושות ננקט  הליך פלילי או מנהלי  כנגד בעל הנכס, המשתמש וכנגד אחרים שהחוק קבע כי רואים בהם אחראים לביצוע העבירה. 

הליכים משפטיים והגשת כתב אישום
ככל ששנקט הליך משפטי הרי הוא מתנהל בבית המשפט לעניינים מקומיים. קיימים מספר סוגי הליכים משפטיים והמרכזי שביניהם הינו הגשת כתב אישום. במסגרת ההליך מתקיימת ישיבת הקראה בה הנאשם נדרש להשיב לכתב האישום כלומר להשיב לשאלה האם הוא מודה או כופר בכתב האישום. בשלב זה ניתן להעלות גם טענות מקדמיות. ככל שהנאשם אינו מודה בעובדות כתב האישום  התיק נ'קבע לשמיעת הוכחות. ככל שהמאשימה לא הצליחה להוכיח את האשמה מעבר לכל ספק סביר אזי הנאשם מזוכה. במידה והתביעה הוכיחה את אשמתו של הנאשם מעבר לכל ספק סביר הנאשם מורשע (זו הכרעת הדיןן).

לאחר ההכרעת הדין  בה מורשע הנאשם או בעקבות הודאתו באשמה נקבע התיק לשמיעת טיעונים לעונש.  בדרך כלל ביחס לבנייה בלתי חוקית תבקש המאשימה  צו הריסה וביחס לשימוש חורג תבקש המאשימה צו הפסקת שימוש.  בנוסף תבקש המאשימה להטיל על הנאשם קנס כספי שגובהו  יהיה בהתאם לחומרת העבירה (היקף הבנייה או השימוש החורג), הרשעות קודמות, נסיבות שונות ועוד. בנוסף עשויה המאשימה לדרוש תשלום שווי הרווח שהפיק הנאשם מהעבירה, היטל השבחה  ובמקרים חמורים גם מאסר על תנאי ואףמאסר בפועל.
 

הליכים מנהליים ונקיטת צו הריסה מנהלי
קיימים מגוון הליכים מנהליים שניתן לנקוט כנגד עבירות בתחום הבנייה לרבות צו הריסה מנהלי, צו מניעת פעולות, צו לניתוק חשמל ועוד.  כאשר מדובר בביצוע עבירת בנייה שטרם הושלמה או שטרם עברו שישים יום ממועד סיום הבנייה והמבנה לא אוכלס משך תקופה של למעלה משלושים יום באפשרות הועדה המקומית לנקוט בהליך של צו הריסה מנהלי שהינו הליך מהיר במסגרתו ככל שלא תוגש בקשה לביטול צו ההריסה המנהלי יבוצע הליך של הריסה בתוך מספר ימים על ידי הועדה המקומית על חשבון בעל הנכס. גם כאן קיימת חשיבות רבה לנקיטת הליך מיידי וקיימת חשיבות רבה לקבלת ייעוץ משפטי מתאים והעלאת הטענות הנכונות. העלאת טענות מסוימות עלולות להזיק להליך ולהכשילו.

ניהול תיקים בתחום התכנון והבנייה דורש ניסיון ומומחיות רב תחומית

ניהול תיקים בתחום עבירות בנייה מחייב ניסיון ומומחיות רב תחומית בנושאי מקרקעין ותכנון ובניייה, הכרת אופן פעולתה של המערכת המנהלית והמשפטית, הבנת התהליכים הקשורים בהוצאת היתרי בנייה  ועוד. ניהול תיק בעבירות תכנון ובנייה הוא מורכב ומתנהל במקביל באולם בית המשפט ובהליכים אחרים מול  גורמי התכנון וגורמים נוספים. במקרים מסוימים ניתן להשיג זיכוי בשל  חוסר ראיות או לאור העובדה שלא בוצעה עבירה. במקרים אחרים קיים צורך לפעול במקביל להכשרת הבנייה הבלתי חוקית מאחר וקיימת סבירות גבוהה שהנאשם יורשע. במקרים אחרים המטרה הינה להקטין למינימום את הנזק הכלכלי בשל ההליך.