הסכם מכר מותלה ככלי יזמי

מהו הסכם מכר מותלה בתנאי מתלה?

הסכם מכר המותלה בתנאי מתלה נכנס לתוקף עם קיומו של תנאי כלשהו הקשור לקבלת הסכמה של צד שלישי או קבלת רישיון על פי חיקוק. תנאי כזה יכול להיות קבלת היתר בנייה, קבלת הסכמה של בעלי הקרקע ו/או חלק מהם ועוד.

כלי כזה עשוי לתת מענה לחלק מהבעיות שיזם מקרקעין נתקל בהם בשעה שהוא מבקש לשקול להתקשר בהסכם עם בעלי הקרקע ואולם בטרם ההתקשרות הוא נדרש לבצע בדיקות מקדמיות לבדיקת הכדאיות הכלכלית של המיזם או שהתממשות ההסכם מותנית בהתקיימות תנאים שאינם ידועים במועד ההתקשרות והתממשותם הופכת את הפרויקט לכדאי.

הגישה המסורתית עד לאחרונה, כפי שבאה בפסיקת בית המשפט העליון [הלכת אלדר שרון], סברה כי הסכם מותלה הינו הסכם לכל דבר ועניין ויחולו עליו חבויות המס כפי שאלו חלים על הסכמים אחרים לרבות חובת הדיווח והחיוב במס. מצב דברים זה היווה מכשול ליזמי נדל"ן שכן התנאי המתלה עשוי להתמלא לאחר תקופה ארוכה ממועד חתימת ההסכם ולגרור חיוב בהפרשי ריבית והצמדה ועוד.

ואולם גישה זו התרככה לאחרונה בעקבות חקיקה שנועדה לקדם פרויקטים ספציפיים של פינוי בינוי, פרויקטים לפי תמ"א 38 ובמקרים בהם ההסכם מותלה בקבלת אחוזי בנייה נוספים (סעיף 19 (3א) לחוק מיסוי מקרקעין).

ואולם עדיין קיימים מקרים רבים שאינם נכללים בסוג הפרויקטים שהוסדרו במפורש על ידי המחוקק והמצב לגביהם מקשה על פעילותו של היזם לעשות שימוש בהסכמים עם תנאי מתלה שכן בהתאם להלכה כיום חלה חובה לדווח על העסקה במועד חתימתה והחיוב במס הינו ממועד חתימת ההסכם ולא ממועד התממשות התנאי.


מהו ההבדל בין מכר מותלה לאופציה

קיים דמיון רב בין שני סוגי ההסכמים: הסכם מותלה והסכם אופציה. בכל אחד מסוגי ההסכמים קיימים שתי מערכות הסכמים: עיקרי ומשני; בשניהם ההסכם העיקרי טרם נכנס לתוקפו וההסכם המשני מוגמר ומוסכם;

על אף קיומו של דמיון בין הסכם מכר מותלה להסכם אופציה קיים ביניהם הבדל מהותי. בהסכם האופציה התממשותו של ההסכם העיקרי מותנה ברצונו הבלעדי של מקבל האופציה ובהסכם מכר מותלה התממשותו של ההסכם העיקרי מותנה בגורם חיצוני - צד שלישי שאינו קשור להסכם בין הצדדים.


הסכמים שונים

קיימים הסכמים רבים שכניסתם לתוקף מותנה באישור של בית המשפט ו/או באישור גורם אחר ואולם אין מדובר בהסכמים עם תנאי מתלה אלא הסכמים שכניסתם לתוקף הינו במועד קבלת האישור:

סידורי	סוג ההסכם	האם הסכם מותלה	מועד המכירה
1.	הסכם שתוקפו מותנה במילוי תנאי מהדין כגון אישור בית המשפט	לא	במועד אישורו ע"י בית המשפט
2.	עסקה עם קטין / פסול דין	לא	במועד אישורו ע"י בית המשפט
3.	עסקה עם מנהל עזבון / מפרק חברה	לא	במועד אישורו ע"י בית המשפט
4.	עסקה עם מנהל מקרקעי ישראל	לא	במועד אישור העסקה על ידי המנהל אף בטרם נחתם הסכם פורמאלי אלא אם מתנהל מו"מ על פרטי ההסכם עד למועד החתימה הפורמאלי
5.	עסקה עם רשות מקומית	לא	במועד אישור ההסכם על ידי שר הפנים שבעקבותיו נכנס ההסכם לתוקף.

בעקבות התערבות המחוקק נקבעו מספר שינויים בהתייחס להסכמים עם תנאי מתלה בין היתר בעסקאות פינוי בינוי ועסקאות תמ"א 38.

בין היתר נקבע במסגרת תיקון 69 לחוק מיסוי מקרקעין [סעיף 19 (3א) לחוק מיסוי מקרקעין] כי במכירת זכות במקרקעין המותנית בקיומו של תנאי עתידי לפיו יוגדלו אפשרויות הניצול של הבנייה לפי תוכנית על פי חוק התכנון והבנייה - יידחה יום המכירה ליום אישור התוכנית.

נקבע כי תנאי לתחולת הסעיף הינה שתמורת הזכות הנמכרת תהיה מושפעת מהגדלת אפשרויות הניצול ושלא כולה בכסף, היינו שיינתנו זכויות חדשות שלא היו קיימות במועד החתימה על ההסכם ושלא נרכשו זכויות חדשות שלא בשווי התמורה של הזכות הנרכשת.