פיצול דירות

הערה מקדימה: פיצול דירות ללא קבלת היתר כדין אסור על פי חוק. ככל שיש בדף זה משום הבעת דעה, הרי שמדובר בדעתו של הכותב שאינה משקפת בהכרח את עמדת הרשויות ובתי המשפט. האמור במצגת זו נועד למסירת מידע כללי ואין לראות במצגת מתן ייעוץ או חוות דעת.


פיצול דירות - מהי לשון החוק? 

החוק קובע כי פיצול דירות לשתי יחידות דיור או יותר הנה בגדר עבודה טעונת היתר שכן סעיף 145 לחוק קובע כי שינוי פנימי בדירה אינו דורש היתר אך שינוי מספר יחידות הדיור טעון היתר בנייה.


קיימות שתי אפשרויות לפיצול דירות – בהיתר או לא בהיתר

בהיתר	ללא היתר
חוקי	לא חוקי - סכנת צו הריסה
מכירה כיחידות נפרדות (רישום נפרד)	לא ניתן למכור כיחידה נפרדת
כופר חנייה	אין חיוב בכופר חניה
יתכן חיוב בהיטל השבחה (בהקלה)	אין היטל השבחה
הוצאות הליכי ההיתר	אין הוצאות הליכי היתר

אין מניעה לפצל את הנכס למספר יחידות שאינן למגורים (מ"י נ' ברומברג), שכן החוק אוסר שינוי מספר יחידות הדיור. מומלץ לתכנן את היחידות באופן שיותיר בהם סממנים של יחידה אחת (דירת שותפים.)

בפס"ד פלס נ' מ"י נקבע, כי חלוקה ל-10 דירות מחייבת היתר ואין הכרח שבכל דירה יהיו את כל הפונקציות. יתכנו דירות עם מטבח או שירותים משותפים ועדיין כל יחידה תחשב יחידה נפרדת.

לעומת זאת בפס"ד מ"י נ' מרקוביץ נקבע, כי העובדה שבכל יחידה קיימת מקלחת אינה הופכת את הדירה לשלוש דירות ולא ניתן להגביל אדם במספר המקלחות בביתו.

בה"פ 1970061/97 נקבע כי המבחנים הקובעים האם מדובר ביחידת מגורים שלמה ונפרדת מוכרע לפי מאפיינים שונים כגון כניסה נפרדת, שירותים/אמבטיה נפרדים, מטבח נפרד, מדי מים וחשמל נפרדים, הפרדה ללא אפשרות מעבר חופשי בין היחידות. נקבע כי אין צורך שיתקיימו כל המאפיינים אך אין די בקיום תנאי אחד.

בעת השיפוץ דמיינו דירה אחת בה גרים מספר שותפים ותכננו אותה בהתאם - כניסה אחת מחדר מדרגות. פעמון אחד. מד חשמל ומים אחד. דלתות מעבר בין היחידות. שוני בצורה ועיצוב חדרי השירותים/האמבטיה והמטבח שירותי אורחים מטבח בשרי / מטבח חלבי. ככל שמספר היחידות יהיה רב יותר, כך הקושי לטעון כי מדובר ביחידה אחת יהיה גדול יותר.

(אין באמור לעיל משום המלצה לבצע חלוקה של דירות בניגוד לחוק שעשויה להביא להרשעה פלילית והוצאת צו הריסה אלא להצביע על אפשרות ליצור יחידת מגורים אחת לכמה שותפים מבלי שהדבר ייחשב פיצול הדירה למספר יחידות עצמאיות)


פיצול דירות בהיתר הוא תהליך אפשרי

1. אם אין מגבלות צפיפות על פי התוכנית החלה במגבלת החוק והתקנות ביחס למספר היחידות ושטח היחידות.
2. בדרך של הקלה מתוכנית ושאינה מהווה סטייה ניכרת. ובמגבלת החוק והתקנות - אין הגבלת צפיפות בתוכניות החלות ברחובות המסחריים בת"א כגון רחוב דיזנגוף, בן יהודה (תוכנית "גדס" –58), ברחובות מסחריים בדרום העיר (תמא 38) כגון רחוב לילנבלום, לכן פיצול הדירות באזורים אלו תואמת את התוכנית. (וניתן לבצעו בהיתר)
   טענה – מדיניות עיריית ת"א להגביל את שטח הדירות למינימום של 35 מ"ר או 54 מ"ר חסרות תוקף וניתנו ללא סמכות. בהעדר מגבלת צפיפות בתוכנית מותר לפצל דירות לדירות חדר בשטח של כ- 20 מ"ר הכוללות חדר, מטבח, שירותים ואמבטיה.
   המגבלה היחידה על גודל דירה קבועה בסעיפים 2.01 ו- 2.04 לחלק ב' לתקנות התכנון והבנייה בסעיף 2.01 נקבע כי דירה הנה - "מערכת חדרים בעלת כניסה נפרדת המיועדת למגורי אדם לרבות חדר מגורים, מטבח וחדר שירות שלה ויכול שתכלול פרוזדור אולם כניסה ומרפסת".

בסעיף 2.04 נקבע כי שטחה הכולל של דירת חדר עם מטבח וחדר שירות לא יפחת מ- 20.3 מ"ר.
כלומר, בהעדר הגבלת צפיפות בתוכנית החלה על הבניין בו מדובר, ניתן ליצור יחידות מגורים ששטח כל אחת מהן הוא 20.3 מ"ר.


החלטות הועדה המקומית בדבר הגבלת שטח יחידות דיור אינה כדין:

• לא ניתן לשנות הוראות תוכנית אלא באמצעות הפקדת תוכנית מתאימה והיא עוקפת את ההליכים הקבועים בחוק המחייבים שמיעת התנגדויות ותשלום פיצויים בגין הפגיעה במקרקעין
• סעיף 62 א לחוק מונה רשימה של עניינים שבמסכות הועדה המקומית כאשר הקטנת מספר יחידות הדיור אינה מנויה ביניהם (קיימת סמכות להגדיל את מספר יחידות הדיור)
• הגבלת שטח יחידות הדיור אינה בגדר תנאים שהועדה המקומית רשאית לדרוש כתנאי להוצאת היתר על פי תקנה 16 לתקנות התכנון והבנייה

בהתאם לסעיף 9 לתקנות התכנון והבנייה (סטייה ניכרת מתוכנית) לא תינתן הקלה להוספת יחידות דיור אלא אם כן התמלאו כל התנאים הבאים:

• מדובר בתוספת של עד 20% מהמספר המותר על פי הוראות התוכנית
• השטח הממוצע בדירות לאחר מתן ההקלה עולה על 80 מ"ר
• הבקשה חתומה על ידי כל בעלי הזכויות במגרש

להורדת המצגת >>