הצעת חוק שכירות הוגנת - מהפיכה בחוזי השכירות למגורים
כל מה שרצית לדעת על חוק שכירות הוגנת
מבואבעקבות החלטה של קבינט הדיור מיום 24 במרס 2014 הוקם צוות בין–משרדי בראשות המשנה ליועץ המשפטי לממשלה שהתבקש לבחון את השינויים הנדרשים להסדרת תחום השכירות למגורים וליצור מסגרת חוקית מתאימה להבטחת ההגינות, הסבירות והוודאות ביחסים המשפטיים בין הצדדים.
בהצעת החוק נכתב כי חוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971 (להלן – החוק) מסדיר בין היתר את ההיבטים החוזיים של זכות השכירות.החוק נחקק בשנת 1971 ומאז לא נעשה בו כל שינוי. ממועד חקיקתו של החוק התרחשו שינויים רבים בתחום השכירות למגורים אשר עוררו צורך לתקן את החוק ולהסדיר עניינים שונים הנוגעים לסוג מיוחד זה של חוזה שכירות, שהוא מהחוזים הנפוצים ביותר במשק. הסדרה כאמור נדרשת, בין השאר, לצורך הבטחת ההתנהלות התקינה של שוק השכירות למגורים, לצורך הגברת הוודאות בשוק האמור לעניין החיובים המוטלים על כל אחד מהצדדים לחוזה ולעניין הזכויות המוקנות להם ולצורך קביעת הסדרים הוגנים יותר כלפי השוכר, בעיקר כשמדובר בשוק שבו הביקוש גבוה ועולה על ההיצע. עם זאת, לצד ההסדרה המוצעת, מבקשת הצעת החוק להמשיך ולקיים את הגמישות של שוק השכירות למגורים במקומות המתאימים, מתוך הכרה בהיקפם הגדול של חוזי השכירות למגורים ובהטרוגניות של שוק זה מבחינת אופי השוכרים והמשכירים, מגוון הדירות העומדות לשכירות והביקוש המשתנה בין אזורי שכירות שונים בישראל.
הצעת החוק מבקשת לתקן את חוק השכירות והשאילה בכמה עניינים שיפורטו להלן.התיקון המרכזי בהצעת החוק הינו הוספת פרק שלם העוסק בחוזה שכירות למגורים (להלן: "פרק השכירות למגורים") שנועד להבטיח יחסים הוגנים יותר בין שני הצדדים לעסקה זו, לתת פתרונות הולמים המותאמים לשוק המתפתח של שכירות למגורים, ולהבטיח רמת איכות מינימלית לדירות המושכרות למגורים, מסדיר היבטים חוזיים שונים בין משכיר לשוכר בשכירות של דירה למגורים, וקובע מהי דירה שאינה מתאימה למגורים.
בנוסף מוצעים תיקונים להוראות הכלליות החלות לעניין שכירות, בין שהיא למגורים ובין שאינה כזו. מדובר במהפיכה של ממש בכל הנוגע ליחסים בין שוכר למשכיר וביחס להוראות אותן ניתן לכלול בהסכמי השכירות. החוק קובע הסדרים מפורטים ומכתיב לצדדים סעיפים רבים בהסכמי השכירות ובכלל זה -
- הסכם השכירות חייב להיות בכתב ולכלול פרטים מהותיים.
- עיקר חובת תיקון ליקויים חלה על המשכיר למעט תיקונים קלים או תיקונים שנגרמו באשמת השוכר.
- אלו תשלומים חלים על השוכר ואלו חיובים יחולו על המשכיר. למשל לא ניתן לחייב השוכר בתשלומי ועד שעניינם השבחת הנכס או ביטח מבנה.
- אלו בטוחות ניתן לגבות משוכר. קביעת מגבלה על גובה הבטוחות ואופן מימושן.
- חובת הודעה על הארכת השכירות ו/או סיומה בסמוך למועד סיום השכירות.
- מועדים למתן הודעה למימוש אופציה ביחס לאופצית משכיר ואופצית שוכר.
- הגבלת האפשרות לקצר תקופת השכירות על ידי המשכיר אלא אם קיימת הוראה המקנה לשוכר זכות קיצור השכירות.
על אף שהצעת החוק טרם אושרה הרי שראוי להיערך לקראתה ובנוסף היא יכולה לסייע לצדדים (משכירים ושוכרים כאחד) בקביעת היחסים החוזיים ביניהם על בסיס של הוגנות.
איימארק