פירוק שיתוף - המומחיות והניסיון שלנו לשירותכם
משרד עו"ד דוד מלניק מתמחה בליווי הליכי פירוק שיתוף מזה שנים רבות, ומעמיד לרשותכם את הידע, הניסיון והמקצועיות הדרושים כדי להתמודד עם האתגר המשפטי והרגשי הכרוך בסיום השיתוף בנכס. בין אם מדובר בנכס מקרקעין (דירה, בית, מגרש) אנו נדע להתאים עבורכם את המסלול הנכון ביותר לפירוק השיתוף, תוך שמירה מרבית על האינטרסים שלכם.
סוגי פירוק שיתוף של נכס מקרקעין
- פירוק שיתוף בעין: זוהי דרך המלך, בה מבוצעת חלוקה פיזית של הנכס בין השותפים ליחידות רישומיות נפרדות, ככל שהדבר אפשרי בהתאם לחוק המקרקעין, דיני התכנון והבנייה והתוכניות החלות על הנכס. החלוקה תיעשה, ככל הניתן, באופן שוויוני בין השותפים, וככל שהדבר אינו אפשרי ישולמו תשלומי איזון בין השותפים. במקרה כזה יהיה צורך לבחון גם היבטים מיסויים על מנת להפחית למינימום את חיובי המס (ככל שאלו קיימים). כך למשל, כאשר מדובר בבניין שניתן לחלוקה למספר יחידות נפרדות ניתן יהיה לבצע את החלוקה בדרך של רישום בית משותף; כאשר מדובר במגרש שניתן לחלוקה לבנייה של מספר יחידות ניתן לחלק את המגרש באמצעות עריכת הסכם שיתוף ותשריט חלוקה שיירשם בלשכת רישום המקרקעין. לעומת זאת כאשר מדובר בדירת מגורים אחת בבית משותף, הרי שבמרבית המקרים לא ניתן לחלק את הדירה לשתי יחידות רישומיות נפרדות (גם אם ניתן לבצע פיצול פיזי באופן לא חוקי). ולכן במקרה כזה לא ניתן לבצע חלוקה בעין ובמרבית המקרים פירוק השיתוף יהיה בדרך של מכירה.
- מכירת הנכס לצד ג' וחלוקת התמורה: כאמור, כשחלוקה פיזית אינה אפשרית או תפגע בערך הנכס, פירוק השיתוף יעשה בדרך של מימוש הנכס בהתמחרות חיצונית במחיר הטוב ביותר האפשרי, תוך הקפדה על חלוקה הוגנת של התמורה ובחינת היבטי המס הכרוכים במכירה. כך למשל, מגרש ריק בבעלות שותפים רבים, שאינו ניתן לחלוקה מבחינה תכנונית, יחייב את מכירתו וחלוקת התמורה (לאחר תשלום מס) בין השותפים.
- מכירת חלקו של שותף לשותף האחר: לעתים, הפתרון הטוב ביותר הוא שאחד השותפים ירכוש את חלקו של האחר. נלווה אתכם במשא ומתן, תוך התחשבות במכלול השיקולים המשפטייםף המיסויים, והכלכליים.
פירוק שיתוף - בחירת המסלול הנכון לסיום השותפות
כאשר עומדים בפני הצורך לסיים שותפות בנכס, עולה השאלה: מהי הדרך הנכונה לעשות זאת? האם יש להעדיף הליך הסכמי או שמא לפנות לבית המשפט?
פירוק שיתוף בהסכמה
הדרך הראשונה והמומלצת היא להגיע להסכמות עם יתר השותפים בנכס לגבי אופן פירוק השיתוף.
היתרונות של פירוק שיתוף בהסכמה ברורים - חיסכון ניכר בזמן ובעלויות, גמישות רבה יותר בהתאמת הפתרון לצרכי הצדדים, ושמירה על יחסים תקינים בין השותפים. עם זאת, הצלחת ההליך תלויה ברצון הטוב ובנכונות להתפשר של כל המעורבים.
הסכמות אלו יכולות להתגבש לכדי מספר סוגי הסכמים / פעולות עיקריים:
1. הסכם שיתוף - הסכם המסדיר את חלוקת השימוש ואופן ניהול הנכס המשותף, חלוקת ההוצאות והתחזוקה, וכן קובע מנגנון מוסכם לפירוק השיתוף בעתיד, כגון זכות סירוב ראשונה, אופן קביעת מחיר וכו׳. הסכם כזה, אם נערך כבר בשלב רכישת הנכס, יכול למנוע מחלוקות וסכסוכים עתידיים.
2. הסכם לחלוקת הנכס בעין - אם מבנה הנכס מאפשר זאת, השותפים יכולים להסכים על חלוקתו הפיזית ביניהם, כך שכל אחד יקבל חלק עצמאי. זהו פתרון אידיאלי, החוסך את הצורך במכירת הנכס וחלוקת התמורה אגב תשלומי מיסים. הסכם כזה יכול להיות הסכם ביניים עד לחלוקת הנכס בדרך של רישום בית משותף או ביצוע חלוקת של החלקה לחלקות נפרדות בדרך של פרצלציה (איחוד וחלוקה).
3. מכירת הנכס בהסכמה (ללא הליך משפטי) - אם לא ניתן לחלק את הנכס בעין הצדדים יכולים לפעול במשותף למכירת הנכס לצדדים שלישיים ולהתחלק בתמורה (לאחר תשלומי מס).
פירוק שיתוף במסגרת הליך משפטי
כשההידברות אינה מובילה לכדי הסכמות, הפתרון הוא בפנייה לבית המשפט בתביעה לפירוק השיתוף. תביעה כזו יכולה להתנהל בשני מסלולים:
1. תביעה לפירוק שיתוף בדרך של חלוקת הנכס בעין - אם התובע סבור כי ניתן וראוי לחלק את הנכס לחלקים עצמאיים, הוא יכול לתבוע זאת מבית המשפט. בית המשפט יבחן האם החלוקה המוצעת אפשרית ומתאימה, ויכול לקבוע שינויים בה או לדחותה כליל. חלוקה בעין יכולה להיעשות בדרך של רישום בית משותף או בדרך של חלוקה לפי תשריט חלוקה או בדרך של ביצוע הליך של חלוקה של חלקות לחלקות נפרדות בהליך איחוד וחלוקה (פרצלציה).
2. תביעה לפירוק שיתוף בדרך של מכירת הנכס לצדדים שלישיים בהתמחרות חיצונית או פנימית - אם לא ניתן או לא רצוי לחלק את הנכס בעין, התובע יבקש לממש את הנכס בדרך של מכירתו לצדדים שלישיים בשוק החופשי (התמחרות חיצונית), ולחלק את התמורה בין השותפים על פי חלקיהם. דרך נוספת הינה ביצוע התמחרות פנימית (התמחרות בין השותפים עצמם). לצורך ביצוע ההתמחרות ימנה בית המשפט את באי כח הצדדים ו/או כונס נכסים שיבחר על ידו שינהל את תהליך המכירה ויפעל למיקסום התמורה שתתקבל.
הליך משפטי נדרש כשאין ברירה אחרת, אך חשוב להיות מודעים לעלויות הכרוכות בו, הן במישור הכספי (שכר טרחת עורכי דין, אגרות והוצאות שונות), והן בהיבט של משך הזמן והתשומות הרגשיות שצפויות להשקיע בהתדיינות. עם זאת, זהו כלי חשוב להגנה על זכויותיו של שותף המעוניין לממש את חלקו, אל מול סירוב בלתי סביר של יתר השותפים.
פירוק שיתוף בדרך של רישום בית משותף
כאשר מדובר בבית המורכב משתי יחידות או יותר ניתן במרבית המקרים לפרק את השיתוף בדרך של חלוקה בעין ליחידות נפרדות (תתי חלקות) ורישום בית משותף. הליך זה מתבצע אצל המפקח על הבתים המשותפים וכולל חלוקה של הנכס לתתי חלקות על פי תשריט, הצמדה של חלקים ברכוש המשותף (כגון חצרות, גגות, מחסנים וחניות לדירות), הגדרת הרכוש המשותף וקביעת תקנון המסדיר את מערכת היחסים בין בעלי הדירות ברכוש המשותף וחלוקת ההוצאות וניהול הבית המשותף. משרדנו מתמחה בירשום בתים משותפים. לקבלת מידע נוסף בנוגע לרישום בתים משותפים ותיקון צו הבית המשותף לחץ כאן.
הניסיון והמומחיות שלנו - היתרון שלכם
- ניסיון רב בהליכי פירוק שיתוף בנכסים מסוגים שונים בהסכמה ובמסגרת הליכים משפטיים
- הבנה מעמיקה של מכלול ההיבטים המשפטיים, הכלכליים, התכנוניים, המיסויים והמעשיים
- יצירתיות בהתאמת פתרונות ייחודיים למורכבות המקרה
- ליווי אישי, יסודי ומסור, לאורך כל התהליך ועד להשגת התוצאה הרצויה
- שילוב מנצח של מקצוענות, אסרטיביות וגישה פרקטית
פירוק שיתוף הוא הליך מאתגר, מורכב ורגיש, אך בחירת המסלול הנכון והליווי המשפטי המתאים יסייעו לצלוח אותו בצורה המיטבית. אנו במשרד עו״ד דוד מלניק מביאים ניסיון עשיר וידע מקיף בתחום, ונשמח ללוות אתכם בתהליך - החל משלב ההידברות וגיבוש ההסכמות, דרך ייצוג בהליכים משפטיים במידת הצורך, ועד לסיום המוצלח של פירוק השיתוף, בדרך המתאימה ביותר עבורכם.
אתם מוזמנים לפנות אלינו כבר היום לפגישת ייעוץ ראשונית. יחד נעבור על מכלול הנסיבות של המקרה שלכם, נציג בפניכם את מגוון האפשרויות הקיימות, ונגבש אסטרטגיה מנצחת לשמירה על האינטרסים שלכם בתהליך פירוק השיתוף ושמירה על הנכסים שלכם.
אשמח להכיר ולתת לך פתרונות
מאמרים ומדריכים
