סדר פעולות ברכישת דירה (Check list)

השלבים ברכישת דירה -  רשימת תיוג (Checklist)

אתם עומדים לרכוש דירה בשעה טובה.  להלן מפת דרכים שתראה לכם את המסלול ליעד ותלווה אתכם מתחילת התהליך ועד סופו.

הטבלה מסודרת בסדר כרונולוגי ומפרטת בתמצית את סדר הפעולות לאורך כל שלבי התהליך. ניתן לעבור בכל עת לפרקים הרלוונטיים במדריך ולקישורים נוספים. 

אנו עומדים לרשותכם בכל עת לשאלות והבהרות.



 שלב  פירוט הפעולות  קישורים
קבלת החלטות
  • קבלת החלטה היכן לגור  - אזור מגורים
  • קביעת תקציב: הון עצמי (חיסכונות, מכירת דירה, עזרה מהורים), משכנתא ויכולת החזר.
  • חישוב עלויות נוספות  כגון מס רכישה,  עלויות מעבר, שכ"ט נותני שירותים: עו"ד, מתווך, שמאי וכו'. 
                                                                                   
התקשרות עם עו"ד   מומלץ לשכור את שירותיו של עורך דין בשלב מוקדם ככל האפשר על מנת להתייעץ עמו בנושאים שונים שיסייעו לכם בקבלת ההחלטות כגון היבטים הקשורים במיסוי ותכנוני מס, היבטים הקשורים במשכנתא, קבלת ייעוץ  ובדיקות ראשוניות ביחס לדירה ו/או דירות שעומדות על הפרק, ליווי בשלבי המשא ומתן ועוד.  עו"ד טוב במקרקעין
קבלת אישור עקרוני למשכנתא אם בכוונתכם ליטול משכנתא מומלץ לקבל אישור עקרוני מבנק למשכנתאות על מנת שתוכלו לדעת מראש מהו התקציב שיעמוד לרשותכם לרכישת הדירה, מהו אחוז המימון משווי הדירה שתקבלו ומהו ההחזר החודשי הצפוי. חשוב לזכור שאישור עקרוני למשכנתא הינו מוגבל בזמן. כמו כן האישור מבוסס בעיקרו על יכולתו הכלכלית של הלווה ויכולת ההחזר שלו וזאת בהתבסס על הכנסות בני הזוג, וההוצאות השוטפות. אין מדובר באישור משכנתא בהתייחס לדירה הספציפית שכן בדיקת הנכס על ידי שמאי מטעם הבנק תיעשה אך ורק לאחר החתימה על הסכם הרכישה. השמאי יבדוק את הנכס וייקבע אם לאשר את המשכנתא לנכס ומה שווי הנכס לצורכי משכנתא.   המדריך למשכנתא
חיפוש דירה לרכישה
  • חיפוש עצמאי של דירות באמצעות מודעות בעיתונות ובאינטרנט.
  • התקשרות עם מתווכים.
מומלץ לראות מספר דירות באיזור על מנת לקבל מושג בנוגע לרמות המחירים ולהיצע הדירות ולקבל תחושה טובה וברורה מה ניתן לקבל בתמורה לכספכם. מומלץ  לבקר בדירה ובאזור השעות שונות של היום, מומלץ להתסובב בשכונה, לדבר עם השכנים. לבקר בחדר המדרגות, בחנייה ובמחסן. בסופו של דבר אתם אמורים לגור בדירה ולחיות באזור בו מצויה הדירה. אתם לא רוצים להיות מופתעים ולגלות בדיעבד  דברים לא נעימים.
 
 חיפוש דירה
העמדת דירת המגורים למכירה  אם הנכם מתכוונים למכור את דירת המגורים שלכם לצורך מימון הרכישה הרי שמומלץ להעמיד את הדירה למכירה כבר בשלב חיפוש הדירה לרכישה וזאת על מנת שתוכלו לקבל אומדן טוב יותר לגבי המחיר שהנכם יכולים לקבל וכן על מנת שתוכלו להשלים את עסקת המכירה באופן מהיר יחסית בד בבד עם החתימה על הסכם הרכישה.  המדריך
למכירת דירה
 התחילו משא ומתן אם מצאתם דירה שמתאימה לכם נהלו משא ומתן בנוגע לתנאי העסקה: המחיר, תנאי התשלום, מועד מסירת החזקה, הריהוט והציוד שנשאר בדירה. אם הדירה מושכרת בדקו מהי תקופת השכירות, האם ניתנו לשוכר אופציות ומהם דמי השכירות המשולמים. לא מומלץ לחתום על זכרון דברים.  לחתום או לא לחתום על זכרון דברים
 בצעו בדיקות מקדמיות פנו לעורך הדין שלכם על מנת שייבצע בדיקות מקדמיות בנוגע לדירה לרבות בדיקת המצב המשפטי והמצב התכנוני של הדירה ויחל במשא ומתן עם עורך הדין של המוכר לגיבוש הסכם המכר בין הצדדים.
במקרים מסוימים ובפרט כאשר קיים חשש לליקויים בדירה ניתן להזמין חוות דעת הנדסית.
 
 
 התקדמו לחתימה על הסכם במידה והדירה מוצאת חן בעיניכם ולא התגלו בעיות מיוחדות בבדיקות המקדמיות הרי שרצוי לחתור לחתימה על הסכם בהקדם האפשרי.  עורכי דין טובים המתמחים בתחום המקרקעין  יודעים לקדם עסקאות, להתגבר על מכשולים ולפתור בעיות, במידה והדבר ניתן, ולהשיג את היעד אליו אתם חותרים בתוך זמן קצר.
במידה והתגלו בעיות וו/או המשא ומתן עלה על שרטון התקדמו הלאה. כנראה זאת לא הדירה שהייתה צריכה להיות שלכם. המזל שלכם מחכה לכם במקום אחר.
 
 צאו לעשות "שופינג" למשכנתא לאחר שיש ברשותכם אישור עקרוני לקבלת משכנתא בהחלט מומלץ לנסות למצוא את העסקה הטובה ביותר עבור המשכנתא שלכם. קיימים פערים בין הבנקים השונים בשיעורי הריבית וחיסכון בכמה עשריות האחוז עשויים להניב רווח של אלפי שקלים ויותר במשך תקופה של עשרים וחמש עד שלושים שנה.   
החתימה על הסכם מכר במועד שנקבע ולאחר שסוכמו כל הפרטים נפגשים המוכר והקונה ועורכי הדין לחתימה על הסכם המכר. במעמד החתימה חותמים הצדדים על הסכם המכר וכן על מסמכים נוספים שנועדו לאפשר רישום הדירה על שם הקונים כגון שטרי מכר, ייפוי כח בלתי חוזרים. בקשה לרישום מקרקעין ועוד. מסמכים אלו יוחזקו אצל עורך הדין של המוכר עד לתשלום יתרת התמורה. כמו כן יחתמו הצדדים על הצהרה למס שבח ויערכו חישוב של מס השבח ומס הרכישה הצפוי (שומה עתמית). במועד החתימה ימסור הקונה שיק בנקאי לפקודת המוכר ו/או עורך דינו. השיק יוחזק בנאמנות עד לאחר ריישום הערת האזהרה ואז יימסר על ידי עורך הדין של המוכר לקונה.   מה צריך לשים לב שחותמים על הסכם לרכישת דירה.
רישום הערת אזהרה לאחר החתימה על הסכם המכר ירשום עורך הדין של הקונה הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין. מומלץ לרשום את הערות האזהרה במהירות האפשרית שכן תכליתה להגן על הקונה. מומלץ לבדוק במועד רישום הערת האזהרה שלא חל כל שינוי במצבו המשפטי של הנכס שכן הערת האזהרה תגן על הקונה בפני עיקולים ושיעבודים שהוטלו לאחר רישום הערת אזהרה אך המצב מסובך יותר כאשר הם הוטלו טרם רישום הערת האזהרה.  מהי הערת אזהרה
דיווח לרשויות המס בתוך 30 יום ממועד החתימה על הסכם המכר ידווחו עורכי הדין של הצדדים על העסקה לרשויות המס.  הצדדים ידווחו במשותף או בנפרד כאשר הרוכש מגיש הצהרה בנוגע לרכישה וכן תחשיב מס רכישה לפי שומה עצמית.  
תשלום מס רכישה החיוב במס רכישה יעשה בשלב הראשון בהתאם לשומה העצמית שנערכה על ידי עורך הדין של הרוכש. אולם אין בתשלום משום אישור לצורך העברת הדירה בלשכת רישום המקרקעין ויש צורך להמתין לאישור השומה העצמית על ידי רשויות המס. ככל שהשומה תאושר יישלח אישור מס רכישה המהווה אישור לרישום בפנקסי המקרקעין ולחילופין יישלח שובר תשלום מתוקן שיהווה אישור לרישום בפנקסי המקרקעין רק לאחר ששולם.
 טיפול בקבלת המשכנתא מומלץ להתחיל בתהליך קבלת המשכנתא בסמוך למועד שבו נחתם הסכם המכר. מדובר בתהליך בירוקרטי שעשוי לקחת מספר שבועות ובמקרים מסוימים אף יותר. חשוב לפעול באופן מיידי ובזריזות שכן עד לסיום התהליך לא יאשר הבנק את ההלוואה והנפקת השיק הבנקאי לפקודת המוכר והדבר עשוי להביא לאיחור בתשלום והפרת ההסכם. . הרוכשים נדרשים להמציא את הסכם המכר ומסמכים רבים נוספים, שמאי של הבנק בודק את הנכס, מבקר בו פיזית וכן בודק את המצב המשפטי והתכנוני ובהתאם לכך מוציא חוות דעת שמאית. בנוסף תידרשו לרכוש פוליסת ביטוח חיים. לאחר אישור המשכנתא ותנאיה. תידרשו לחתום על מסמכי ההלוואה ולאחר מכן יונפקו מסמכים לשם רישום הערת אזהרה לטובת הבנק נותן המשכנתא. על מסמכים אלו יידרש לחתום המוכר.  
תשלומים נוספים על חשבון הדירה  פריסת התשלומים ממועד החתימה על הסכם המכר ועד למועד מסירת החזקה הינה עניין שנתון למשא ומתן בין הצדדים. המוכר מעדיף לקבל כמה שיותר בהתחלה והקונה מעדיף לתת כמה שיותר בסוף. נהוג לחלק את התשלומים בשים לב למשך התקופה שעד למועד מסירת החזקה. ככל שהתקופה קצרה יותר כך מספר התשלומים קטן יותר ולהיפך. בהעדר נסיבות מיוחדות נהוג לחלק את התשלומים לשלושה תשלומים: הראשון בחתימה, השני באמצע והשלישי במועד מסירת החזקה. לעיתים תנאי התשלום נקבעים בהתאם לצרכי הצדדים. המוכר רכש דירה אחרת והוא צריך להתאים את מועדי התשלום למועד התשלום בעסקה של רכישת הדירה על ידו. לעיתים הקונה תלוי בכספים שמתקבלים מרכישת דירה שמכר ותנאי התשלום צריכים להיות בהתאם.  
רישום הערת אזהרה לטובת הבנק כאשר ההליך מול הבנק למשכנתאות מסתיים והרוכשים חותמים על מסמכי ההלוואה מנפיק הבנק למשכנתאות כתב התחייבות שמכוחו נרשמת הערת אזהרה על הנכס לטובת הבנק למשכנתאות. הערת האזהרה נועדה להבטיח את זכויות הבנק למשכנתאות לתקופת הביניים שעד לרישום הנכס על שם הקונה שאז תירשום משכנתא לטובת הבנק ביחד עם רישום הזכויות על שם הקונה. על מנת שניתן יהיה לרשום הערת אזהרה לטובת הבנק יש צורך בחתימת המוכרים. כמו כן נדרשים המוכרים לחתום על אישור תשלום בו הם מצהירים כי קיבלו את התשלומים בהתאם להסכם (ההון העצמי) וכן הוראות להעברת התשלום בהעברה בנקאית חשבון המוכר ו/או לנאמן. הפרקטיקה הנהוגה הינה שהמסמכים מועברים על ידי עורך הדין של הקונה לידי עורך הדין של המוכר וזה מחתים את המוכרים ומחזיר את המסמכים לעורך הדין של הקונה על מנת שיפעל לרישום הערת אזהרה לטובת הבנק. יש לשים לב שבשלב זה עשויים להיגרם עיכובים הנובעים מדרישת עורך הדין של המוכר לעשות שינויים בכתב ההתחייבות הסטנדרטי. בדרך כלל עורך הדין של המוכר מגיע להסכמות עם הבנק בעניין. לאחר מכן נרשמת הערת אזהרה לטובת הבנק למשכנתאות ואישור על הרישום בצירוף כתבי התחייבות מקוריים ונסח טאבו מקורי מומצאים לידי הבנק למשכנתאות. לאחר רישום הערת האזהרה והמצאת כל המסמכים מנפיק הבנק המחאה בנקאית לפקודת המוכר ו/או מבצע העברה בנקאית במועד שנקבע לתשלום האחרון.  
עוברים דירה  מומלץ להתארגן זמן רב מראש לקראת מועד מסירת החזקה  ומעבר הדירה. יש צורך בבחירת חברת הובלה, לארוז, לתאם העברת טלפונים, אינטרנט וכבלים. שינוי כתובת לדואר ועוד.  המדריך להובלת דירה
התשלום האחרון  התשלום האחרון נמסר למוכר על ידי הקונה במועד מסירת החזקה וכנגד מסירת המסמכים הדרושים לצורך ביצוע ההעברת הבעלות בלשכת רישום המקרקעין.  במידה וטרם התקבלו כל אישורי המיסים (אישור מס שבח ואישור עירייה ואישור הועדה המקומית בדבר תשלום ו/או פטור מהיטל השבחה) אזי חלק מהתמורה בהתאם לקבוע בהסכם מועבר לנאמנות בחשבון בנק שייפתח על ידי עורך הדין של המוכר ושישוחרר רק לאחר המצאת האישורים. במידה והתשלום האחרון הינו תשלום באמצעות משכנתא אזי התשלום יועבר באמצעות הבנק למשכנתאות.  
 מסירת החזקה במועד מסירת החזקה ייפגשו הצדדים בדירה והחזקה בדירה תימסר כנגד התשלום האחרון והמסמכים והאישורים הדרושים לרישום הזכויות על שם הקונה. מסירת החזקה לא תתעכב כתוצאה מהעדר אישורים שכן לשם כך נקבע מנגנון הנאמנות שנועד להבטיח כי הכספים לא יועברו למוכר עד לקבלת האישורים. 
במועד המסירה: יערך פרוטוקול מסירה, תבוצע קריאת מוני חשמל ומים וכן תתבצע העברת חשבון ומונים בחברת החשמל. המוכר ימסור את המפתחות של הדירה, דלת הכניסה לבניין, תיבת הדואר, המחסן והשלט לחניה. במידה והדירה מושכרת הרי שלא תתבצע מסירה פיזית אלא מסירה קונסטרוקטיבית משפטית מבלי שתועבר חזקה בפועל שכן השוכר ממשיך להתגורר בדירה. המוכר יעביר לקונה את השיקים והערבויות ובמידת הצורך ידאג שהשוכר יחליף את השיקים והערבויות משם המוכר לשם הקונה.
 הכל על מסירת החזקה
רישום הדירה בטאבו מועד רישום הדירה בלשכת רישום המקרקעין נעשה על ידי עורך הדין של הקונה. מועד הרישום נעשה לאחר מועד מסירת החזקה וקבלת המסמכים הדרושים לרישום. מאחר ובמקרים רבים אין בידי המוכר במועד המסירה את אישורי המיסים (אישורי מס שבח ואישור עירייה) נדחה המועד עד לקבלת האישורים. ככל שמשך הזמן ממועד חתימת ההסכם ועד למועד מסירת החזקה ארוך יותר כך מתרבים הסיכויים שניתן יהיה לרשום את הזכויות סמוך יותר למועד מסירת החזקה. כיום במקרים רבים מונפק אישור מס השבח בתוך תקופה של חודש עד חודשיים ממועד הדיווח ואישור עירייה ניתן לקבל בתוך שבועיים עד חודשיים (תלוי ברשות המקומית בה נמצא הנכס).
במידה ורכישת הנכס מומנה באמצעות משכנתא הרי שלצורך רישום הזכויות על שם הקונה יש צורך לרשום משכנתא על הדירה בד בבד עם רישום הזכויות. לשם כך על הקונה לפנות לבנק למשכנתאות ולהזמין שטרי משכנתא ולחתום עליהם בפני עורך דינו.  עם רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין יש להמציא לבנק למשכנתאות שטרי משכנתא חתומים ומאושרים על ידי לשכת רישום המקרקעין
 רישום הדירה בלשכת רישום מקרקעין - טאבו
   עכשיו אפשר לעשות חנוכת בית  


שתף ב:
תוכן עניינים

המדריך המקיף והמקצועי לרכישת דירה - דוד מלניק משרד עורכי דין

למי נועד המדריך לרכישת דירה? מדריך זה נועד לכל מי שמעוניין לקנות דירת מגורים לעצמו או להשקעה ומעוניין להרחיב את ידיעותיו ...

רכישת דירה | קניית דירה | היבטים כלכליים

רכישת דירת מגורים הינה תהליך מורכב ויקר. לרבים רכישת דירת מגורים היא אחת ההחלטות המהותיות והחשובות בחייהם. בחירת סביבת המגורים בה...

איך מחפשים דירה? | המדריך לרכישת דירה

שיקולים ברכישת דירה השיקולים ברכישת דירה הינם רבים. היכן לגור: אזור, סביבה, קרבה, נוחות, עבודה; תכלית: למגורים, להשקעה; צרכים: משפחה,...

המתווך ברכישת דירה | המדריך לקניית דירה

האם כדאי להיעזר במתווך לצורך מכירה ורכישה של דירה או כל נכס אחר? אני בהחלט ממליץ להסתייע במתווך טוב  לצורך מכירה או רכישה של דירה...

בדיקות תכנוניות בקניית דירה | ממה צריך להיזהר?

כללי חלק מהבדיקות המשפטיות המבוצעות על ידי עורך הדין המייצג אתכם כוללות בדיקות תכנוניות. בדיקות תכנוניות מתייחסות לתוכניות בניין...

בדיקות סביבתיות והנדסיות ברכישת דירה

כללי לאחר שמצאתם את הסביבה או השכונה או הדירה הפוטנציאלית מומלץ לבחון את הסביבה הרחוקה והקרובה, הבניין והדירה על מנת לבחון בעצמכם...

בדיקות משפטיות בקניית בית | רכישת דירת מגורים

במסגרת הייצוג המשפטי  בתהליך רכישת דירה נדרש עורך הדין  המתמחה בתחום המקרקעין,  המייצג אתכם לבצע בדיקות משפטיות ותכנוניות  וכן...

לחתום או לחתום על זיכרון דברים לרכישת דירה

לחתום או לא לחתום על זיכרון דברים זאת ה-שאלה מוכרים וקונים, מתלבטים בשאלה האם לחתום על זיכרון דברים לשם התקשרות בעסקת מכר של דירה או...

הסכם רכישת דירה - ממה להיזהר לפני שחותמים על הסכם מכר?

הסכם מכר דירה הינו המסמך המשפטי המסדיר את מכירת הזכויות בדירה מהמוכר לקונה. בפרק זה נסקור את עיקרי הוראות הסכם המכר  עליו  חותמים...

מסירת חזקה בדירה ברכישת דירה

מסירת חזקה בדירה  מועד מסירת החזקה בדירה נקבע על ידי הצדדים בחוזה המכר בהתאם להסכמות הצדדים. מועד המסירת הינו בדרך כלל השלב בו...

רישום הזכויות ברכישת דירת מגורים (טאבו)

מהו רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין? רישום זכויות הבעלות בדירה הינו השלב האחרון בעסקת המכר במסגתו מועברים הזכויות של המוכר...

היבטי מיסוי | מס רכישה ברכישת דירת מגורים

אלו מיסים חלים במכירה ורכישה של דירות מגורים? בעסקת מכר של דירת מגורים קיימים שלושה סוגי מס אפשריים: מס שבח, היטל השבחה ומס רכישה....

המשכנתא | כל מה שרצית לדעת על משכנתה ברכישת דירה

בפרק זה של המדריך לרכישת דירה תוכל לקבל מידע  בתחום המשכנתאות,  טיפים והסברים הקשורים בלקיחת משכנתא למגורים, אלו סוגי משכנתא ניתן...

עוברים דירה: כל מה שרצית לדעת על מעבר דירה והובלה

 מזל טוב !  רכשתם דירה וההתרגשות בשיאה.  אלא שתחושת ההתרגשות מתחלפת אט אט בלחץ ומועקה עקב המעבר. המחשבה על האריזה, ההובלה והפריקה...
צרו קשר ליעוץ ללא התחייבות | מלאו טופס הבא ונחזור אליכם