בדיקות תכנוניות בקניית דירה | ממה צריך להיזהר?

בדיקות תכנוניות בקניית דירה | ממה צריך להיזהר?

כללי
חלק מהבדיקות המשפטיות המבוצעות על ידי עורך הדין המייצג אתכם כוללות בדיקות תכנוניות. בדיקות תכנוניות מתייחסות לתוכניות בניין עיר והיתר הבנייה וזאת להבדיל מבדיקות משפטיות המתייחסות למצב הרישומי של הנכס על פי נסח הטאבו, תשריט הבית המשותף ותקנון הבית המשותף. לא בהכרח קיימת חפיפה בין המצב התכנוני של הנכס על פי היתר הבנייה לבין המצב המשפטי וזאת בעיקר בכל הנוגע לבניינים ישנים ובמיוחד בניינים משנות השבעים של המאה הקודמת.
אתם חייבים לדרוש מעורך הדין שלכם לבצע בדיקות תכנוניות. עורכי דין רבים מחתימים את הלקוחות שלהם על מסמך לפיו הם לא אחראים לבדיקות תכנוניות. דרשו מוערך הדין שלכם לבצע בדיקות תכנוניות. זה תפקידו!!!

מה כוללות בדיקות תכנוניות -

בדיקת התוכניות החלות על הבניין בו מצויה הדירה  
בדיקת התוכניות יכולה ללמד על הייעודים המותרים באזור, על תוכניות בתהליך, על אפשרויות השבחה הן מבחינת השימושים והן מבחינת אפשרויות בנייה בעתיד וכן מאפשרות להעריך חיוב בהיטל השבחה. אומנם ככלל החיוב בהיטל השבחה חל על המוכר ואולם יש לכך חשיבות בנוגע לסכום הפיקדון שעל המוכר להפקיד בנאמנות עד לקבלת אישור עירייה.

בדיקת תוכניות ההיתר של הבניין והדירה
היתר הבנייה מהווה מסמך משפטי שעל בסיסו נבנתה הדירה ונקבעו השימושים המותרים בה.

שימושים מותרים

בניגוד למה שרבים סבורים השימוש המותר בנכס לא נקבע על פי מה שרשום בנסח הטאבו או בהודעת הארנונה אלא בהתאם ליעוד שנקבע בהיתר. העובדה שבנסח הטאבו או בארנונה נרשם הנכס כ-"דירה" לא מעיד שהשימוש המותר הינו דירה על פי ההיתר. לא אחת מתברר כי מה שנרשם כדירה הינו מחסן או חדר הסקה על פי ההיתר וזהו השימוש המותר. במקרים כאלה ניתן להגיש כתב אישום כנגד בעל הנכס בעבירה של שימוש בחריגה מהיתר ולדרוש את הפסקת השימוש וזאת בנוסף להטלת קנסות. לא אחת נתקלתי במצבים בהם הוצג לרוכש נכס ובמסגרת הבדיקה המשפטית-תכנונית התברר כי השימוש המותר אינו תואם את מה שהוצג בפניו. הוצג בפניו משרד והתברר כי מדובר במחסן. הוצג בפניו דירה והתברר שזהו מקלט.

גבולות הדירה ומבנה הדירה
מבנה הדירה (הגבולות החיצוניים שלה) ומיקומי החלונות והכניסות נקבע בהיתר הבנייה. בעוד ששינויים פנימיים בדירה אינה דורשים קבלת היתר הרי שגבולותיה החיצוניים נקבעים בהיתר. במקרים רבים, בעיקר בבתים ישנים, יכולה להיות קיימת אי התאמה בין גבולות הדירה בהיתר לעומת גבולות הדירה בפועל ו/או בהשוואה לתשריט הבית המשותף וזאת בשל שינויים שנעשו בתוך הבניין. כאן יש להבחין בין שינויים בגבולות של דירות קיימות על פי ההיתר באופן שדירה אחת הוקטנה ו/או הוגדלה על חשבון דירה אחרת ולאחר מכן התצורה החדשה נרשמה כבית משותף. במקרה כזה מבחינה משפטית חלוקת הדירות הינה בהתאם לשטחים שנקבעו בתשריט הבית המשותף ובדרך כלל לא ניתן להצביע על קיומה של חריגה מההיתר. מקרה אחר יכול להיות במצב בו משנים את מספר הדירות. במצב כזה אפשר והדבר יהווה עבירה על חוק התכנון והבנייה בשל הגדלת הצפיפות המותרת. מקרים אחרים יכולים להתקיים כאשר בוצעה בנייה החורגת מההיתר כשהדירה הורחבה לשטח החיצוני של הבניין ו/או לשטחים שהינם שטחי שירות כגון חדר הסקה ו/או מחסן. במקרה כזה מדובר בעבירת בנייה. כאשר מדובר במבנים ישנים הרי שספק אם ניתן יהיה לפעול כנגד החריגה שכן העבירה התיישנה. ראוי לציין כי במקרה כזה ניתן לנקוט בהליך של שימוש חורג (שלא חלה לגביהן התיישנות) ביחס לשטחים שהפכו משטחי שירות לשטחים עיקריים ואולם בדרך כלל אין לרשויות עניין ציבורי בנקיטת הליכים. במקרים אחרים ניתן לאתר שינויים בחזות הבניין, סגירת מרפסות ו/או חלקים אחרים. לעיתים מדובר בבנייה ישנה ואולם יש לקחת זאת בחשבון כחלק ממכלול השיקולים. לבחון מה היקף החריגה, כמה זמן עבר מאז הבנייה והאם ניתן להכשירה.

בדיקת תיק הבניין
תיק הבניין יכול לכלול מידע חשוב בנוגע להיסטוריה התכנונית של הבניין, בקשות להיתר, תביעות משפטיות, תלונות, מידע על מבנה מסוכן ועוד. לעיתים התברר לנו כי ביחס לנכס מסוים הוגשו תלונות ולאחר ביקור הפקחים נקבע כי לא ניתן להגיש כתב אישום בשל העדרו של היתר בנייה בתיק הבניין. במקרים אחרים התברר כי לבניין הוצא צו מבנה מסוכן וכי בעלי הדירות נדרשו להשקיע מאות אלפי ₪ בשיפוץ הבניין והקונה הפוטנציאלי לא לקח זאת בחשבון במסגרת המו"מ לרכישה.


שתף ב:
תוכן עניינים

המדריך המקיף והמקצועי לרכישת דירה - דוד מלניק משרד עורכי דין

למי נועד המדריך לרכישת דירה? מדריך זה נועד לכל מי שמעוניין לקנות דירת מגורים לעצמו או להשקעה ומעוניין להרחיב את ידיעותיו ...

רכישת דירה | קניית דירה | היבטים כלכליים

רכישת דירת מגורים הינה תהליך מורכב ויקר. לרבים רכישת דירת מגורים היא אחת ההחלטות המהותיות והחשובות בחייהם. בחירת סביבת המגורים בה...

סדר פעולות ברכישת דירה (Check list)

השלבים ברכישת דירה -  רשימת תיוג (Checklist) אתם עומדים לרכוש דירה בשעה טובה.  להלן מפת דרכים שתראה לכם את המסלול ליעד ותלווה אתכם...

איך מחפשים דירה? | המדריך לרכישת דירה

שיקולים ברכישת דירה השיקולים ברכישת דירה הינם רבים. היכן לגור: אזור, סביבה, קרבה, נוחות, עבודה; תכלית: למגורים, להשקעה; צרכים: משפחה,...

המתווך ברכישת דירה | המדריך לקניית דירה

האם כדאי להיעזר במתווך לצורך מכירה ורכישה של דירה או כל נכס אחר? אני בהחלט ממליץ להסתייע במתווך טוב  לצורך מכירה או רכישה של דירה...

בדיקות סביבתיות והנדסיות ברכישת דירה

כללי לאחר שמצאתם את הסביבה או השכונה או הדירה הפוטנציאלית מומלץ לבחון את הסביבה הרחוקה והקרובה, הבניין והדירה על מנת לבחון בעצמכם...

בדיקות משפטיות בקניית בית | רכישת דירת מגורים

במסגרת הייצוג המשפטי  בתהליך רכישת דירה נדרש עורך הדין  המתמחה בתחום המקרקעין,  המייצג אתכם לבצע בדיקות משפטיות ותכנוניות  וכן...

לחתום או לחתום על זיכרון דברים לרכישת דירה

לחתום או לא לחתום על זיכרון דברים זאת ה-שאלה מוכרים וקונים, מתלבטים בשאלה האם לחתום על זיכרון דברים לשם התקשרות בעסקת מכר של דירה או...

הסכם רכישת דירה - ממה להיזהר לפני שחותמים על הסכם מכר?

הסכם מכר דירה הינו המסמך המשפטי המסדיר את מכירת הזכויות בדירה מהמוכר לקונה. בפרק זה נסקור את עיקרי הוראות הסכם המכר  עליו  חותמים...

מסירת חזקה בדירה ברכישת דירה

מסירת חזקה בדירה  מועד מסירת החזקה בדירה נקבע על ידי הצדדים בחוזה המכר בהתאם להסכמות הצדדים. מועד המסירת הינו בדרך כלל השלב בו...

רישום הזכויות ברכישת דירת מגורים (טאבו)

מהו רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין? רישום זכויות הבעלות בדירה הינו השלב האחרון בעסקת המכר במסגתו מועברים הזכויות של המוכר...

היבטי מיסוי | מס רכישה ברכישת דירת מגורים

אלו מיסים חלים במכירה ורכישה של דירות מגורים? בעסקת מכר של דירת מגורים קיימים שלושה סוגי מס אפשריים: מס שבח, היטל השבחה ומס רכישה....

המשכנתא | כל מה שרצית לדעת על משכנתה ברכישת דירה

בפרק זה של המדריך לרכישת דירה תוכל לקבל מידע  בתחום המשכנתאות,  טיפים והסברים הקשורים בלקיחת משכנתא למגורים, אלו סוגי משכנתא ניתן...

עוברים דירה: כל מה שרצית לדעת על מעבר דירה והובלה

 מזל טוב !  רכשתם דירה וההתרגשות בשיאה.  אלא שתחושת ההתרגשות מתחלפת אט אט בלחץ ומועקה עקב המעבר. המחשבה על האריזה, ההובלה והפריקה...
צרו קשר ליעוץ ללא התחייבות | מלאו טופס הבא ונחזור אליכם