בדיקות משפטיות בקניית בית | רכישת דירת מגורים

בדיקות משפטיות בקניית בית | רכישת דירת מגורים

במסגרת הייצוג המשפטי  בתהליך רכישת דירה נדרש עורך הדין  המתמחה בתחום המקרקעין,  המייצג אתכם לבצע בדיקות משפטיות ותכנוניות  וכן לבחון היבטי מס הקשורים ברכישה הדירה.  מרבית תביעות הרשלנות כנגד עורכי דין הינן בתחום המקרקעין והן נובעות מחוסר ניסיון ואי ביצוע של תהליכי בדיקה ובקרה מתחייבים.

בפרק זה נסקור מהן הבדיקות המשפטיות אותן צריך לבצע עורך דין כחלק מהליך הייצוג המשפטי.
לקבלת מידע בנוגע לבדיקות התכנוניות אותן צריך לבצע עורך הדין כחלק מהליך הייצוג המשפטי לחץ כאן.
לקבל מידע בנוגע להיבטי מיסוי של רוכש דירה לחץ כאן.


בדיקות משפטיות מתייחסות למגוון סוגיות -
אפיונו הפיזי של הנכס
סוג  הנכס - האם מדובר בבית פרטי, דו משפחתי, דירה בבית משותף.
תיאורו הפיזי של הנכס - שטח הדירה, קומה, מיקום, מספר חדרים.
מצבו של הנכס - ראוי למגורים, זקוק לשיפוץ או אינו ראוי למגורים.
השימוש בנכס והיסטורית השימוש בנכס  -  למגורים, למסחר, למשרדים, לתעשייה, למחסן.

מצבו הרישומי של הנכס
מקום רישום הזכויות -  האם הזכויות רשומות בלשכת רישום המקרקעין, ברשות מקרקעי ישראל או בחברה משכנת.
סוג הבעלות  - האם מדובר בבעלות, חכירה לדורות או חכירת משנה.
מיהו המחכיר (במקרה שמדובר בזכות חכירה)  - רשות הפיתוח, קרן קיימת לישראל או חברת גוש חלקה בבעלות פרטית.
תנאים לביצוע העברה - האם נדרשת הסכמה לצורך ביצוע העברה ומהם תנאיה
אופן רישום הדירות בחלקה -  האם הדירות רשומות כבית משותף, חברת גוש חלקה  או שאינן רשומות.
הסדרת החלוקה  - האם קיים הסכם שיתוף, חלוקה בעין או בעלות משותפת ("במושע").
גבולות הדירה, שטחה וההצמדות - מהן גבולות הדירה ומהו שטחה, ואלו שטחים נוספים צמודים אליה כגון גגות, מחסנים, חניות.
זכויות הבנייה בבית המשותף  - האם הן שייכות לכלל בעלי הדירות או שהן צמודות לדירות מסויימות?
אגד הזכויות והחובות בבית המשותף - מהן הזכויות והחובות של בעלי הדירות בבית המשותף?

בדיקות זיהוי והתאמה של המוכר
בדיקת זהות המוכר - התאמה פרטי הזיהוי של המוכר (שם ומספר זהות) בהסכם המכר, נסח הרישום ותעודת הזהות.
מועד רישום הזכות ואופן העברת הזכות - מועד רישום הזכויות על שם המוכר ואופן קבלת הזכות על ידו כפי שמופיע בנסח המרשם.

בדיקת ייפוי הכח - אימות דו שלבי
בדיקת תקינות ייפוי הכח - האם נחתם ואומת כדין, האם בתוקף, האם קיימת הרשאה לביצוע הפעולה, האם בחיים, האם כשיר.
בדיקת זהות מייפה הכח ומיופה הכח - האם ניתן לשוחח עמו, היכן מתגורר, מדוע לא התייצב אישית, מה היחסים בינו לבין מיופה הכח.

בדיקת תאימות הדירה למסמכי הרישום וההיתר
בדיקת תאימות הנכס למסמכי הרישום  בנסח הרישום, תשריט הבית המשותף, שטר החכירה (בחכירה) מבחינת מיקומה, גודלה והצמידויות.
בדיקת תאימות הנכס להיתר הבנייה -   מבחינת גודלה ומיקומה וכן מבחינת הייעוד המותר בה על פי היתר הבנייה. 

יוער כי בדיקת תיאמות הנכס למסמכי הרישום והיתר הבנייה לרבות בכל הנוגע לשטח הדירה, מיקומה הפיזי בתוך הקומה וקיומן של חריגות בנייה מחייב ביצוע מדידה על ידי מודד מוסמך או אדריכל ועניין זה אינו בתחום מומחיותו של עורך הדין.  
יש לזכור כי לא בהכרח קיימת חפיפה בין המצב התכנוני של הנכס על פי היתר הבנייה לבין המצב המשפטי וזאת בעיקר בכל הנוגע לבניינים ישנים ובמיוחד בניינים שנבנו בבמאה הקודמת.

ניתן להצביע על מספר גורמי סיכון לפוטנציאל אי התאמה -
  • דירות ישנות.
  • דירות בקומות קרקע וקומות מרתף .
  • דירות בקומת הגג.
  • דירות בשטח קטן ו/או בעלות מבנה חלוקה חריג ו/או מבנה הכולל מסדרון ארוך.
  • דירות החורגות מגבולות הבניין לחצר הבית.
  • דירות הכוללות בנייה קלה.
  • דירות שמיקומי הפתחים שונה מזה של יתר הדירות בבניין.
לקבלת מידע נוסף  בנוגע לבדיקות תכנוניות  ומתחייבות על ידי עורך דין המתמחה במקרקעין  לחץ כאן.
 
בדיקת שיעבודים

בדיקת עיקולים

בדיקת קיומן של הערות נוספות

הערת אזהרה

בדיקת הפקעות


שתף ב:
תוכן עניינים

המדריך המקיף והמקצועי לרכישת דירה - דוד מלניק משרד עורכי דין

למי נועד המדריך לרכישת דירה? מדריך זה נועד לכל מי שמעוניין לקנות דירת מגורים לעצמו או להשקעה ומעוניין להרחיב את ידיעותיו ...

רכישת דירה | קניית דירה | היבטים כלכליים

רכישת דירת מגורים הינה תהליך מורכב ויקר. לרבים רכישת דירת מגורים היא אחת ההחלטות המהותיות והחשובות בחייהם. בחירת סביבת המגורים בה...

סדר פעולות ברכישת דירה (Check list)

השלבים ברכישת דירה -  רשימת תיוג (Checklist) אתם עומדים לרכוש דירה בשעה טובה.  להלן מפת דרכים שתראה לכם את המסלול ליעד ותלווה אתכם...

איך מחפשים דירה? | המדריך לרכישת דירה

שיקולים ברכישת דירה השיקולים ברכישת דירה הינם רבים. היכן לגור: אזור, סביבה, קרבה, נוחות, עבודה; תכלית: למגורים, להשקעה; צרכים: משפחה,...

המתווך ברכישת דירה | המדריך לקניית דירה

האם כדאי להיעזר במתווך לצורך מכירה ורכישה של דירה או כל נכס אחר? אני בהחלט ממליץ להסתייע במתווך טוב  לצורך מכירה או רכישה של דירה...

בדיקות תכנוניות בקניית דירה | ממה צריך להיזהר?

כללי חלק מהבדיקות המשפטיות המבוצעות על ידי עורך הדין המייצג אתכם כוללות בדיקות תכנוניות. בדיקות תכנוניות מתייחסות לתוכניות בניין...

בדיקות סביבתיות והנדסיות ברכישת דירה

כללי לאחר שמצאתם את הסביבה או השכונה או הדירה הפוטנציאלית מומלץ לבחון את הסביבה הרחוקה והקרובה, הבניין והדירה על מנת לבחון בעצמכם...

לחתום או לחתום על זיכרון דברים לרכישת דירה

לחתום או לא לחתום על זיכרון דברים זאת ה-שאלה מוכרים וקונים, מתלבטים בשאלה האם לחתום על זיכרון דברים לשם התקשרות בעסקת מכר של דירה או...

הסכם רכישת דירה - ממה להיזהר לפני שחותמים על הסכם מכר?

הסכם מכר דירה הינו המסמך המשפטי המסדיר את מכירת הזכויות בדירה מהמוכר לקונה. בפרק זה נסקור את עיקרי הוראות הסכם המכר  עליו  חותמים...

מסירת חזקה בדירה ברכישת דירה

מסירת חזקה בדירה  מועד מסירת החזקה בדירה נקבע על ידי הצדדים בחוזה המכר בהתאם להסכמות הצדדים. מועד המסירת הינו בדרך כלל השלב בו...

רישום הזכויות ברכישת דירת מגורים (טאבו)

מהו רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין? רישום זכויות הבעלות בדירה הינו השלב האחרון בעסקת המכר במסגתו מועברים הזכויות של המוכר...

היבטי מיסוי | מס רכישה ברכישת דירת מגורים

אלו מיסים חלים במכירה ורכישה של דירות מגורים? בעסקת מכר של דירת מגורים קיימים שלושה סוגי מס אפשריים: מס שבח, היטל השבחה ומס רכישה....

המשכנתא | כל מה שרצית לדעת על משכנתה ברכישת דירה

בפרק זה של המדריך לרכישת דירה תוכל לקבל מידע  בתחום המשכנתאות,  טיפים והסברים הקשורים בלקיחת משכנתא למגורים, אלו סוגי משכנתא ניתן...

עוברים דירה: כל מה שרצית לדעת על מעבר דירה והובלה

 מזל טוב !  רכשתם דירה וההתרגשות בשיאה.  אלא שתחושת ההתרגשות מתחלפת אט אט בלחץ ומועקה עקב המעבר. המחשבה על האריזה, ההובלה והפריקה...
צרו קשר ליעוץ ללא התחייבות | מלאו טופס הבא ונחזור אליכם