בדיקות סביבתיות והנדסיות ברכישת דירה

בדיקות סביבתיות והנדסיות ברכישת דירה

כללי
לאחר שמצאתם את הסביבה או השכונה או הדירה הפוטנציאלית מומלץ לבחון את הסביבה הרחוקה והקרובה, הבניין והדירה על מנת לבחון בעצמכם ולענות על השאלה האם כאן הייתם רוצים לגור. תמיד תבדקו את הסביבה, הבניין והדירה בעצמכם, בהליכה רגלית וברכב, ביום ובלילה (ואף השעות שונות). בדיקת השכונה, דרכי הגישה, העסקים, מוסדות חינוך, מוסדות דת, תשתיות ומתקנים אחרים עשויה למנוע הפתעות לא נעימות בעתיד. האם הסביבה הקרובה והרחוקה עונה על הצרכים שלי? האם קיימים מטרדים שעשויים להפריע לי? האם קיימת נגישות טובה לדירה? במקרים רבים מומלץ גם לדבר עם השכנים בסביבה, עם השכנים בבניין. לפעמים מגלים דברים מעניינים לטוב ולרע. מידע הוא כוח ומידע יסייע לכם לקבל החלטה נכונה.
 
השכונה
בנוסף לבדיקה הפיזית באמצעות הליכה רגלית, נסיעה ברכב ושיחות עם שכנים ניתן לבצע בדיקות שונות באמצעות האינטרנט על מנת לקבלת מידע גיאוגרפי הנוגע לסביבה הקרובה. אתם יכולים לבדוק אלו מוסדות ציבור, בתי ספר, גנים, בתי כנסת, פארקים וגינות ציבוריות ממוקמים בסביבתכם. אתם יכולים לקבל מידע בנוגע למתקנים ואנטנות סלולאריות, אתם יכולים לקבל מידע בנוגע למידע תכנוני עתידי ושימושים מותרים. האם מדובר בסביבת מגורים או בסביבה מעורבת לעסקים, מסחר ואולי תעשייה. האם המגרש הריק מיועד לבנייה או שמדובר בשטח פתוח שמיועד לגינה ציבורית או לחנייה ציבורית. מרבית המידע נמצא באינטרנט וניתן לאיתור בקלות יחסית. אם אתם מיוצגים על ידי עורך דין הוא יוכל לסייע לכם בקבלת המידע וניתוחו.
 
הבניין
הבניין בו נמצא הדירה יכול להיות בית משותף (בין אם נרשם ובין אם טרם נרשם), בית פרטי (אחד, דו משפחתי או קומפלקס). הבניין בו מצויה הדירה הינו חלק בלתי נפרד מהדירה והוא חלק מהסביבה הקרובה בהם הנכם עומדים לגור. קיימים בו מתקנים שונים שנועדו לשימושכם, אתם עשויים להיות מחויבים בהוצאות שונות הקשורות באחזקתו השוטפת ואתם עשויים להידרש לתשלומים שונים הקשורים בו כגון שיפוצים ותיקונים. לכן מומלץ להסתובב בבניין כולו, להסתכל על הבניין מבחוץ מכל צדדיו, על לובי הכניסה, על חדר המדרגות ו.... כן מומלץ לעלות גם ברגל (גם אם יש מעלית) מלמטה עד למעלה על מנת לבחון את רמת התחזוקה, לראות האם יש רטיבות, חלודה וכו'. לבדוק את קומת החנייה והמחסנים, אזור פחי האשפה וכל מקום אחר בבניין. מומלץ לדבר עם השכנים בבניין לשאול אותם על הבניין, על דמי הועד, על שיפוץ עתידי וגם סתם לשמוע "רכילות" על הדירה המיועדת לרכישה ועל הבעלים שלה. במיוחד תסתכלו על הדירה שאתם רוצים לקנות. האם יש משהו חריג ביחס לדירה לעומת יתר הדירות. מרפסת סגורה. חלון שאינו במקום ביחס ליתר חלונות הבניין. אפשר ובוצעה סגירת מרפסת או שינוי מיקומי חלונות. זה לא פוסל את הדירה. אבל חשוב לדעת ולברר את העניין ולקחת זאת בחשבון.
 
הדירה
תקדישו זמן לבחון את הדירה בה הנכם מתכוונים להשקיע ממיטב כספכם. בקרו בה גם ביום וגם בלילה. תסיירו בכל החדרים ותבחנו אותה היטב. אם הדירה אינה לשיפוץ תבחנו טוב את הדירה ומערכותיה. כל תיקון עשוי לעלות לכם כסף רב ואם תבחינו בליקויים בטרם הקנייה תוכלו לדרוש את התיקון מהמוכר.
אל תשכחו לשאול מה נשאר בדירה כגון ריהוט, תאורה, ארונות קיר ועוד. לפעמים הדירה שאתם רואים עשויה להיראות שונה אחרי שיוציאו ממנה חלק מהריהוט. פעמים רבות אנו נתקלים במוכרים שלאחר חתימת ההסכם מפרקים תאורה שלטענתם היא תאורה "יקרה" ונתקלנו במי שביקשו לפרק ברזים. ככלל, מה שמחובר חיבור של קבע כגון גופי תאורה, ברזים, ארונות מטבח, מערכת מיזוג וכו' הינה חלק מהדירה ואולם חשוב להעלות עניין זה כבר בשלב המו"מ גם על מנת להסיר מחלוקות ואי בהירויות בין הצדדים וגם משום שזה השלב הנכון בשלבי המשא ומתן להשיג את המירב.

מה מומלץ ורצוי לבדוק?
  1. תסתכלו היטב על הקירות והתקרה, על הריצוף והחיפויים. אל תתביישו להסיר תמונות, וילונות, שטיחים ושאר אביזרים מכסים.
  2. תדליקו את כל האורות בבית. פתחו את כל הברזים.
  3. אל תתביישו לפתוח ארונות מטבח, מגירות, ארונות קיר וגם להסתכל מאחוריהם.
  4. תבחנו את הדלתות, החלונות, הזיגוג, הפרזול. פתחו וסגרו דלתות וחלונות.
  5. תראו אם קיים חלק בדירה שנראה חריג ביחס ליתר חלקי הדירה. האם קיימים סימני שבירה של קירות בתקרה.
  6. בקשו שיראו לכם היכן נמצאים מכונת הכביסה, המייבש, מדיח הכלים ואם הם אינם נמצאים האם יש להם מקום.
  7. בחנו את מערכות המיזוג.
  8. בדקו היכן ממוקמות נקודות החשמל ונקודות אינסטלציה.
  9. בררו מתי בוצעה החלפה של מערכת האינסטלציה או שמדובר במערכת ישנה.
  10. מערכת חימום המים. האם יש דוד שמש או רק מערכת חימום חשמלית.
  11. האם קיימת מערכת גז.
  12. האם קיימות בעיות רטיבות בדירה (תסתכלו גם בחדר המדרגות).

אם אתם מתכוונים להרוס את הדירה ולבנותה מחדש או לבצע בה שיפוץ יסודי מומלץ לבקש את תוכנית הדירה או לצלם את תיק הבניין. חשוב לבדוק האם קיימים עמודים ו/או קורות שימנעו מכם לבצע שינויים פנימיים מסוימים, חשוב לאתר בעיות רטיבות, ככל שקיימות.
במקרים מסוימים מומלץ להתייעץ עם אדריכל או מעצב פנים על מנת שיבדוק את ההיתכנות והפוטנציאל.

חוות דעת הנדסית
במקרים מסוימים ניתן להזמין חוות דעת שמאית על מנת לבדוק את מצב הדירה. במרבית המקרים לא נהוג להזמין חוות דעת כזו ואולם כאשר קיימים ספקות, כשמדובר בבית גדול ו/או מורכב מן הראוי לשקול שימוש בבדיקה הנדסית.

חוות דעת שמאית
בדרך כלל אין זה נפוץ להזמין חוות דעת שמאית כחלק מהליך של רכישת דירה. חוות דעת שמאית כזו לא בהכרח יכולה לסייע לרוכש דירה שכן מחירי הדירה אינם נגזרים בהכרח מתחשיב מדעי אלא מוכתבים על ידי השוק עצמו בהתאם לשיטת ההשוואה. בדרך כלל מוזמנת חוות דעת שמאית, בשלב מאוחר יותר, כחלק מהליך של לקיחת המשכנתא וזאת כחלק מדרישת הבנק. במקרים אלו הדבר נעשה כבר לאחר החתימה על הסכם הרכישה והשמאי הינו שמאי שנקבע מתוך רשימת השמאים של הבנק. השומה אינה הערכת שווי עבור הקונה אלא הערכת שווי עבור הבנק לצורך הערכת הביטחונות של מבקש המשכנתא. ככלל שווי הדירה לצורכי מתן המשכנתא יתבסס על הערכת השמאי של הבנק הפועל לפי כללי שמאות ובשים לב להנחיות של הבנק בנוגע לפרמטרים שונים. המקרים שבהם עשוי להתעורר קושי ו/או הערכת חסר מתרחשים כשחלק מהנכס נבנה ללא היתר ו/או קיים פגם משפטי אחר בנכס שעשוי להביא להפחתה בשווי. במקרים כאלה, כאשר קיימת הפחתה, אחוז המימון המאושר יכול להיות נמוך מהשווי החוזי ואז עשוי למצוא עצמו הקונה במצב של חוסר בתשלום יתרת התמורה והוא יידרש להשלים את החוסר באמצעות הון עצמי.

נושא הבא:
שתף ב:
תוכן עניינים

המדריך המקיף והמקצועי לרכישת דירה - דוד מלניק משרד עורכי דין

למי נועד המדריך לרכישת דירה? מדריך זה נועד לכל מי שמעוניין לקנות דירת מגורים לעצמו או להשקעה ומעוניין להרחיב את ידיעותיו ...

רכישת דירה | קניית דירה | היבטים כלכליים

רכישת דירת מגורים הינה תהליך מורכב ויקר. לרבים רכישת דירת מגורים היא אחת ההחלטות המהותיות והחשובות בחייהם. בחירת סביבת המגורים בה...

סדר פעולות ברכישת דירה (Check list)

השלבים ברכישת דירה -  רשימת תיוג (Checklist) אתם עומדים לרכוש דירה בשעה טובה.  להלן מפת דרכים שתראה לכם את המסלול ליעד ותלווה אתכם...

איך מחפשים דירה? | המדריך לרכישת דירה

שיקולים ברכישת דירה השיקולים ברכישת דירה הינם רבים. היכן לגור: אזור, סביבה, קרבה, נוחות, עבודה; תכלית: למגורים, להשקעה; צרכים: משפחה,...

המתווך ברכישת דירה | המדריך לקניית דירה

האם כדאי להיעזר במתווך לצורך מכירה ורכישה של דירה או כל נכס אחר? אני בהחלט ממליץ להסתייע במתווך טוב  לצורך מכירה או רכישה של דירה...

בדיקות תכנוניות בקניית דירה | ממה צריך להיזהר?

כללי חלק מהבדיקות המשפטיות המבוצעות על ידי עורך הדין המייצג אתכם כוללות בדיקות תכנוניות. בדיקות תכנוניות מתייחסות לתוכניות בניין...

בדיקות משפטיות בקניית בית | רכישת דירת מגורים

במסגרת הייצוג המשפטי  בתהליך רכישת דירה נדרש עורך הדין  המתמחה בתחום המקרקעין,  המייצג אתכם לבצע בדיקות משפטיות ותכנוניות  וכן...

לחתום או לחתום על זיכרון דברים לרכישת דירה

לחתום או לא לחתום על זיכרון דברים זאת ה-שאלה מוכרים וקונים, מתלבטים בשאלה האם לחתום על זיכרון דברים לשם התקשרות בעסקת מכר של דירה או...

הסכם רכישת דירה - ממה להיזהר לפני שחותמים על הסכם מכר?

הסכם מכר דירה הינו המסמך המשפטי המסדיר את מכירת הזכויות בדירה מהמוכר לקונה. בפרק זה נסקור את עיקרי הוראות הסכם המכר  עליו  חותמים...

מסירת חזקה בדירה ברכישת דירה

מסירת חזקה בדירה  מועד מסירת החזקה בדירה נקבע על ידי הצדדים בחוזה המכר בהתאם להסכמות הצדדים. מועד המסירת הינו בדרך כלל השלב בו...

רישום הזכויות ברכישת דירת מגורים (טאבו)

מהו רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין? רישום זכויות הבעלות בדירה הינו השלב האחרון בעסקת המכר במסגתו מועברים הזכויות של המוכר...

היבטי מיסוי | מס רכישה ברכישת דירת מגורים

אלו מיסים חלים במכירה ורכישה של דירות מגורים? בעסקת מכר של דירת מגורים קיימים שלושה סוגי מס אפשריים: מס שבח, היטל השבחה ומס רכישה....

המשכנתא | כל מה שרצית לדעת על משכנתה ברכישת דירה

בפרק זה של המדריך לרכישת דירה תוכל לקבל מידע  בתחום המשכנתאות,  טיפים והסברים הקשורים בלקיחת משכנתא למגורים, אלו סוגי משכנתא ניתן...

עוברים דירה: כל מה שרצית לדעת על מעבר דירה והובלה

 מזל טוב !  רכשתם דירה וההתרגשות בשיאה.  אלא שתחושת ההתרגשות מתחלפת אט אט בלחץ ומועקה עקב המעבר. המחשבה על האריזה, ההובלה והפריקה...
צרו קשר ליעוץ ללא התחייבות | מלאו טופס הבא ונחזור אליכם