מס שבח במכירת דירה מגורים | פטור ממס שבח |האם וכמה מס שבח משלמים במכירת דירה

מס שבח במכירת דירה מגורים | פטור ממס שבח |האם וכמה מס שבח משלמים במכירת דירה

בטרם מכירת דירה יש לבחון היטב את סוגיות המיסוי וזאת על מנת לצמצם למינימום את החיוב במס שבח ואף להימנע מתשלום מס השבח. בפרק זה של המדריך נתייחס לסוגיות המיסוי במכירת דירת מגורים.

מדרכים נוספים בנושאים קשורים:
כל מה שרצית לדעת על איך למכור דירות מגורים מבלי לשלם מס שבח - ביטול הפטור ממס שבח וחישוב לינארי
מלכודת מס במכירת דירת מגורים - בעקבות הרפורמה במס שבח


תוכן עניינים
האם אני זכאי לפטור ממס שבח במכירת דירת המגורים?
סוגי הפטורים ממס שבח
פטור דירה יחידה,
פטור דירת ירושה,
פטור חד פעמי למכירת שתי דירות לצורך רכישת דירה גדולה).
העברות שאינן נחשבות למכירה
ירושה
העברה אגב גירושין
העברה ללא תמורה



עורך הדין חייב לבצע בירור מקיף ויסודי של סוגיות המס במכירת דירת מגורים
במסגרת הייצוג המשפטי חלה חובה על עורך הדין המייצג אתכם לברר באופן מקיף ויסודי נתונים בנוגע לנכסים שבבעלותכם ובבעלות התא המשפחתי שלכם ובין היתר:, פרטים בוגע למועד רכישת הדירות ומחיר רכישתם, האם התקבלו בירושה או במתנה,  מהן מקורות המימון לרכישת הדירה: האם מקורות שלכם או מכספי מתנה? האם מכרתם דירות ומתי? האם העברתם דירות במתנה ומתי? האם הדירות משמשות למגורים? האם נעשה שימוש אחר בדירות ומתי?
זכרו !  מרבית תביעות הרשלנות כנגד עורכי דין קשורות לענייני מיסוי!!!

שיקולי מס כחלק ממכלול שיקולים בקבלת החלטה
קבלת החלטה למכור דירת מגורים ו/או דירות מגורים מחייבת בחינת היבטי מס רבים ומגוונים. שיקולי מס אינם בהכרח השיקולים היחידים וקיימים שיקולים אישיים  הקשורים בקבלת ההחלטה. לעיתים ניתן לבחור בין מספר אלטרנטיבות תוך מתן עדיפות לשיקולי מס ולעיתים השיקולים הנוספים מהווים אילוץ שמגביל את היכולת לשקול שיקולי מס ו/או מצמצם את יכולת התמרון.

שיקוליים אישיים בקבלת החלטה  למכירת דירה 
  1. מכירה לצורך שדרוג דירת המגורים  לדירה גדולה יותר (משפרי דיור).
  2. מכירה לצורך מעבר לאזור אחר.
  3. מכירת דירה בשל סיבות כלכליות, מצוקה כלכלית, עזרה לילדים.
  4. מכירת דירה בעקבות גירושין.
  5. העברת דירות ללא תמורה לקרובים.
שיקולי מס בקבלת החלטה למכירת דירה
  1. האם אני זכאי לפטור ממס שבח במכירת הדירה?
  2. אלו מסלולי פטור באפשרותי לנצל ביחס לדירה?
  3. מהן ההשלכות של מכירת הדירה בפטור ממס שבח ביחס לדירות אחרות בבעלותי ו/או בבעלות התא המשפחתי שלי?
  4. במידה ואיני זכאי לפטור ממס שבח האם ניתן לנקוט בפעולות כלשהן לצורך קבלת פטור ממס שבח?
  5. במידה ובבעלותי מספר דירות  - מהי הדירה שמכירתה תביא לחיסכון מקסימאלי במס ומהו סדר העדיפויות במכירתן באופן שיביא לחיסכון מירבי.
  6. כמה מס שבח אני צפוי לשלם במכירת הדירה?
     
מי זכאי לפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים ?
פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים - עקרונות כלליים
ככלל, קיימים מספר מסלולי פטור המאפשרים מכירת דירה בפטור ממס שבח. כל אחד ממסלולי הפטור  קובע קריטריונים לזכאות לפטור.
יחד עם זאת, קיימים מספר קריטריונים שהינם משותפים לכל מסלולי הפטור -

הדירה הנמכרת הינה דירת מגורים מזכה.
תקופת השימוש כדירת מגורים
תנאי הכרחי לאפשרות ניצול פטור במכירת דירת מגורים הוא שהדירה הנמכרת הינה דירת מגורים מזכה, היינו שמדובר בדירת מגורים ששימשה בעיקרה למגורים במשך לפחות תקופה של ארבע שנים שקדמו למכירתה או במשך 80% מהתקופה בשלה מחושב השבח.
לדוגמה: אם הדירה הנמכרת נרכשה עשר שנים טרם מכירתה ושימשה במשך שלוש שנים  שקדמו למכירתה כמשרד אזי היא לא תחשב דירת מגורים מזכה והיא לא תהיה זכאית לפטור ממס שבח. ואולם אם היא שמשרד רק במשך שנתיים במהלך כל התקופה היא תחשב כדירת מגורים מזכה שבהתמלא תנאי הפטור הספציפיים היא תהיה זכאית לקבלת פטור ממס שבח.

המבחן לעניין השימוש הינו השימוש בפועל. ולא ייעוד הדירה על פי היתר הבנייה
כלומר, אם הנכס הינו מחסן על פי היתר הבנייה ונעשה בו שימוש לדירת מגורים (אפילו בניגוד לחוקי התכנון והבנייה) הרי שהנכס ייחשב כדירת מגורים מזכה אם נעשה בו שימוש למגורים לתקופה של ארבע שנים טרם המכירה או במשך 80% מהתקופה שבשלה מחושב השבח.

המוכר הינו יחיד
הפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים חל על יחידים ולא על חברות.

האם אני זכאי לפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה?
סוגי הפטורים במכירת דירת מגורים מזכה
 
קיימים מספר סוגי פטורים במכירת דירת מגורים מזכה -
  1. פטור במכירת דירה יחידה.
  2. פטור במכירת דירת ירושה.
  3. פטור במכירת שתי דירות לשם רכישת דירה אחת גדולה (פטור של פעם בחיים)
  4. פטור בעסקאות לפי תמא 38 ופינוי בינוי.
  5. פטור במכירת אופציה.
קיימים מקרים נוספים בהם ניתן פטור מתשלום מס שבח ואליהם אתייחס בנפרד.
  • העברה ללא תמורה בין קרובים
  • העברה אגב גירושין
  • העברה בירושה

ביטול הפטור למכירת דירה אחת לארבע שנים
הפטור שאפשר מכירת דירת מגורים מזכה אחת לארבע שנים בוטל החל מיום 01.01.2014 ונקבעו הוראות המאפשרות מכירת דירות מגורים שנרכשו לפני שנת 2014 בהתאם לשיעורי מס מיטיבים ששיעורם תלוי ביחס בין תקופת הזמן שבין רכישת הדירה ועד שנת 2014 לבין מועד מכירת הדירה לשנת 2014.ביחס לדירות שנרכשו לאחר שנת 2014 המס הריאלי בגין המכירה הינו 25%.

פטור במכירת דירה יחידה
התנאים לקבלת פטור למכירת דירה יחידה (פטור לפי סעיף 49ב(2)) הם -
  • המוכר הינו תושב ישראל או תושב חוץ שאין לו דירת מגורים במקום מושבו.
  • הדירה הנמכרת הינה דירתו היחידה של המוכר בישראל ובאזור;
  • המוכר לא מכר דירת מגורים בפטור לפי סעיף זה 18 חודשים לפני המכירה;
  • המוכר הוא בעל הזכות בדירה הנמכרת 18 חודשים מסיום בנייתה – במשך 18 חודשים לפחות מיום שהייתה לדירת מגורים.
  • הפטור מוגבל לתקרה של 4,500,000 ₪.

המוכר הינו תושב ישראל או תושב חוץ שהוכיח כי אין לו דירת מגורים במדינה בה הוא תושב
על מנת להיות זכאי לפטור דירה יחידה על המוכר להיות תושב ישראל.
וכן על תושב חוץ שאין לו דירת מגורים במדינת התושבות. לעניין זה, יראו תושב חוץ כמי שיש לו דירת מגורים במדינה שבה הוא תושב, כל עוד לא המציא אישור משלטונות המס באותה מדינה כי אין לו דירה כאמור.

מיהו תושב ישראל?
זהירות מלכודת מס: יש לשים לב כי גם אזרח ישראל היוצא לשליחות בחו"ל לתקופה העולה על 183 יום עשוי להיחשב כתושב חוץ שאינו זכאי לפטור דירה יחידה.

מי יחשב בעל דירת מגורים יחידה למרות שהוא בעלים של יותר מדירת מגורים אחת?
סעיף 49ג לחוק מונה ארבעה מקרים בהם דירות שמחזיק בהן המוכר בנוסף לדירת מגוריו היחידה, לא ייחשבו כדירה נוספת לעניין הזכאות לפטור ממס שבח (חזקת דירה יחידה):
  • דירה נוספת שחלקו של המוכר בה אינו עולה על שליש ממנה;
  • דירה נוספת שהושכרה בשכירות מוגנת לפני יום 1.1.1997;
  • דירה שנרכשה כתחליף לדירה הנמכרת ב – 18 חודשים שקדמו למכירה; בתם תקופת הוראת השעה (החל מיום 01.05.2021) יעמוד משך הזמן על 24 חודשים במקום 18 חודשים.
  • דירה שהתקבלה בירושה והתקיימו בה תנאי סעיף 49ב(5) לחוק.
  • בהתאם לתיקון 85 לחוק (הוראת שעה) החל מיום 6.4.2016 גם דירה שהתקבלה בירושה שחלקו של המוכר בה לא עולה על 50% לא תבוא במניין דירות המוכר. יש לשים לב כי אם נעשה שימוש בחזקה ביחס לדירה האמורה הרי שלא ניתן יהיה למכור אותה בפטור דירה יחידה בעתיד (בדומה למי שעשה שימוש בחזקה בנוגע לדירה ששליש בבעלותו או בדירה בדיירות מוגנת).

זהירות מלכודת מס: יש לשים לב שימוש בחזקה  ימנע מכירה בפטור לפי 49ב(2) של דירת השליש או  של הדירה בשכירות המוגנת. כלומר מי שמכר דירת מגורים בפטור ממס שבח ובעת המכירה החזיק בשליש מדירת מגורים או בדירה בדיירות מוגנת הרי שבעתיד הוא לא יוכל למכור את דירת השליש או הדירה המוגנת בפטור דירה יחידה. 

דירת מגורים יחידה שמחירה עולה על סכום התקרה בסך  4,500,000 ש"ח (הסכומים מתעדכנים מעת לעת)
כאשר מחיר הדירה הינו מעל 4,500,000 ₪ אזי  המוכר יהיה זכאי לפטור ממס שבח עד לסכום התקרה והחלק העודף ימוסה במס שבח מוטב (בחישוב לינארי).

החזקת דירת מגורים באמצעות תאגיד
כאשר אדם מחזיק בדירת מגורים יחידה ואולם הוא מחזיק בדירה נוספת  באמצעות תאגיד שבשליטתו יראו בו כבעלים של יותר מדירת מגורים אחת והוא לא יהיה זכאי לפטור דירה יחידה.
בהתאם להוראות החוק "יראו כדירת מגורים נוספת גם דירה המשמשת למגורים או מיועדת למגורים לפי טיבה שהיא בבעלותו של איגוד, למעט דירה המהווה מלאי עסקי לענין מס הכנסה, אך למוכר יש באמצעות זכויותיו באיגוד במישרין או בעקיפין, חלק העולה על שליש בבעלות בה והיא לא הושכרה בשכירות מוגנת לפני יום כ"ב בטבת התשנ"ז (1 בינואר 1997)".


פטור דירת ירושה

מכירת דירת מגורים מזכה שקיבל המוכר בירושה, פטורה מתשלום מס שבח ובלבד שהתקיימו כל אלה:
(א) המוכר הוא בן זוגו של המוריש, או צאצא של המוריש, או בן זוגו של צאצא של המוריש;
(ב) לפני פטירתו היה המוריש בעלה של דירת מגורים אחת בלבד;
(ג) אילו היה המוריש עדיין בחיים ומוכר את דירת המגורים, היה פטור ממס בשל המכירה.

זהירות מלכודת מס:  יש לשים לב כי מוכר דירה שהינו תושב חוץ והינו בעל דירה נוספת במדינת מושבו עשוי שלא ליהנות מפטור לפי סעיף זה.


פטור חד פעמי למכירת שתי דירות

בהתאם להוראות סעיף 49ה לחוק ניתן למכור שתי דירות בפטור ממס שבח לצורך רכישת דירה אחת בהתאם לתנאים הקבועים בסעיף ועד לגובה תקרה.

זהירות מלכודת מס!   יש לשים לב - כי בתקופת המעבר מיום 01.01.2014 ועד ליום 31.12.2017 לא ניתן לעשות שימוש בהוראות סעיף זה בהתאם ללשון הסעיף. לאחרונה ניתנו שתי החלטות בעניין האחת בר"ע 51159-04-15 רונית ליסה טיקן נ' מנהל מס שבח מקרקעין - נצרת והשנייה בר"ע 14339-09-14 אורן אבני נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה.
שתף ב:
צרו קשר ליעוץ ללא התחייבות | מלאו טופס הבא ונחזור אליכם