בית משותף שנהרס - ביטול רישום בית משותף או שיקומו ושל מי הזכויות?

במצב הראשון אין צורך בביטול הרישום של הבית כבית משותף והוא נבנה מחדש. יצוין כי מבחינה פרקטית סביר להניח כי במקרים רבים בניית הבניין מחדש תעשה בשים לב לזכויות בנייה נוספות שנוספו במהלך השנים ולא נוצלו ואפשר שכחלק ממתן תמריץ לאפשר שיקום המבנה. לכן סביר להניח שהבניין החדש לא יהיה זהה לבניין שהיה וצו הבית המשותף הקיים לא ישקף את הבניין החדש שנוצר ויצריך תיקון הצו והתאמתו לבניין החדש.
 

במצב השני, ביטול רישום הבית המשותף יביא בעצם להפיכת בעלי הדירות לבעלים במשותף בקרקע כשחלוקת הזכויות בקרקע תעשה בהתאם לחלקם של הצדדים ברכוש המשותף. במצב כזה יכול כל אחד מבעלי הדירות בבניין להגיש בקשה לפירוק שיתוף ולכפות מכירה כפויה של המגרש לצד שלישי ללא כל יכולת לאלץ בניית הבניין מחדש.
 

אבל הבעיה חמורה עוד יותר שכן חלוקת הזכויות בהתאם לחלקים ברכוש המשותף אינה משקפת בהכרח את שווי הזכויות הקנייניות של בעלי הזכויות בהיבטים שונים. ראשית, אין הכרח שהחלקים ברכוש המשותף משקפים את יחס הגדלים הנכון בין הדירות. שנית, החלקים ברכוש המשותף אינם משקפים את שווי הדירה מבחינות רבות: מיקום הדירה (ככל שהדירה בקומה גבוהה יותר כך השווי עולה), כיווני אוויר, הצמדות (חניות, מחסנים וגגות) ועוד. החלקים ברכוש המשותף אינם לוקחים בחשבון פרמטרים אלו והדברים נכונים במיוחד ביחס להצמדות של שטחים כגון גגות, חניות ומחסנים שכלל אינם נלקחים בחשבון בחישוב השטחים.

כך למשל אם בעל דירת הגג הינו בעלים של 13% מהרכוש המשותף ולדירה צמודה חניה, מחסן וכן גג כיצד יבוא עניין זה לידי ביטוי במידה והמקרקעין יימכרו לצד שלישי כאשר כל מה שנותר הוא חלקים במגרש בהתאם לחלקו ברכוש המשותף. והרי מיקום הדירה וההצמדות באו לידי ביטוי בצו הבית המשותף והתקנון וזה כבר אינו קיים עם ביטולו של הבית מפנקס הבתים המשותפים.

בפסק דין בעניין רעא 3463/11 עזבון המנוח אהרוני שלמה ואח' נ' עופר מרכזים בע"מ סקר בית המשפט העליון את האופציות המשפטיות העומדות בפני בעלי דירות בבית משפט שהבניין שלהם נהרס.   ואולם בית המשפט העליון אינו נותן תשובה ברורה וחד משמעית לשאלה כיצד מובטחים זכויותיהם של בעלי הדירות במצב זה. כבוד השופט פוגלמן, שביטא את עמדת הרוב, סבר כי זכויותיו הקנייניות של בעלי הדירות מעוגנות בתקנון המוסכם ותקנון זה אינו בטל שכן הוא מהווה הסכם בין בעלי הדירות וזה ילקח בחשבון במסגרת פירוק השיתוף של המקרקעין. לעומת זאת כבוד השופט זילברטל הביע את דעתו כי מי שרוכש דירה בבית משותף מסכים מראש כי במקרה של הריסת הבית יהיה חלקו בהתאם לחלק ברכוש המשותף מבלי שיילקחו בחשבון ההצמדות. לגישתו, בידי בעלי הדירות עומדת האפשרות לשנות את התקנון ולהתאימו באופן שיכלול את ההצמדות.
 

אנו סבורים כי גישה זו (שאינה משקפת את הרוב) אינה נכונה שכן גישה כזו פוגעת בזכויותיהם הקנייניות של בעלי הדירות. לכל מי שעוסק בתחום המקרקעין מובן כי שיעור החלקים ברכוש המשותף אינו מגלם את מלוא שווי הדירה וכי יש לקחת בחשבון לעניין השווי את מיקום הדירה וההצמדות כפי שאלו קבועים בתקנון, המהווה חוזה מחייב בין בעלי הדירות. בנוסף, ברור כי ברמה הפרקטית אין זה סביר שבעלי דירות יסכימו לשנות בדיעבד את חלקם ברכוש המשותף באופן שיעניק לחלק מבעלי הדירות אחוז גדול יותר ברכוש המשותף תוך גריעת חלקם. לכן אופציה של שינוי התקנון הינה בלתי אפשרית ואינה משקפת את הזכויות הקנייניות של כלל הצדדים ברכוש המשותף.

לדעתנו התקנון המוסכם מהווה חלק בלתי נפרד מהזכויות הקנייניות של בעלי הזכויות במגרש. תקנון מוסכם של בית משותף הוא הסכם בין בעלי הדירות לבין עצמם, ומשנרשם בפנקס הבתים המשותפים הינו בעל מעמד קנייני: הוראותיו מחייבות את כל בעלי הדירות וחליפיהם החוקיים. התקנון מסדיר את "היחסים בין בעלי הדירות ואת זכויותיהם וחובותיהם בקשר לבית המשותף" (סעיף 61 לחוק). בין היתר, ניתן להסדיר במסגרתו הצמדה של חלק מסוים מן הרכוש המשותף לדירה (סעיף 55(ג) לחוק); הגדלת דירה באמצעות ניצול אחוזי בניה על-ידי בעל דירה מסוים ועו. לפיכך ובהתאם לכך יש להורות על רישום הערה בדבר קיומן של זכויות אלו כפי שהם באים לידי ביטוי בתקנון המוסכם. הדבר יילקח בחשבון בהערכת שווי הזכויות של בעלי הדירות בפירוק שיתוף, בין בדרך שלמכירתו ובין בדרך אחרת שייקבע בין הצדדים.

סעיף 60 לחוק המקרקעין קובע כי במצב בו נהרס בית משותף, כולו או מקצתו, מכל סיבה שהיא, ובעלי הדירות ששלושה רבעים לפחות מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם (להלן - המשקמים) החליטו להקים את הבית מחדש או לתקנו, יישא כל בעל דירה בהוצאות הכרוכות בכך לגבי דירתו, ובעלי כל הדירות ישתתפו בהוצאות הכרוכות בכך לגבי הרכוש המשותף, כל אחד לפי החלק ברכוש המשותף הצמוד לדירתו.

במקרה ובעל הדירה מסרב להשתתף בהקמת הרכוש המשותף או תיקונו, רשאי המפקח, על פי בקשת המשקמים ולאחר שנוכח שאין אפשרות מעשית להקים את הבית המשותף לגבי יתר הדירות בלבד, להורות על מכירת הזכויות בדירה לאחר בהתאם לשווי שייקבע בין הצדדים ובהעדר הסכמה יוכרע על ידי המפקח.

חוק המקרקעין פרק ט סימן ד עוסק ברישום בתים משותפים וביטולו. "בית" מוגדר בסעיף 52 לחוק כ"מבנה של קבע, ובכלל זה הקרקע שעליה נבנה" ו"בית משותף" מוגדר באותו סעיף כ"בית שיש בו שתי דירות או יותר והוא נרשם בפנקס הבתים המשותפים". סעיף 141 לחוק קובע שבכל לשכת רישום מקרקעין יתנהל פנקס בתים משותפים, וסעיף 142 מונה שלוש חלופות של בתים שניתנים לרישום בפנקס זה.

סעיף 146 לחוק המקרקעין קובע:

סעיף 146(א) מסמיך את המפקח על רישום המקרקעין ליתן צו המבטל את רישומו של בית משותף בהתקיים שני תנאים מצטברים: הראשון, שניתנה לכל בעל דירה או לבעל זכות בדירה הודעה מוקדמת בדבר הכוונה לבטל את הרישום, וכן שניתנה לו זכות לטעון טענותיו בעניין זה. התנאי השני דורש קיומה של אחת משתי חלופות: הראשונה, ש-100% מבעלי הדירות הסכימו לביטול הרישום; והשנייה, אם המפקח נוכח שהבית אינו ראוי עוד לרישום בפנקס. תקנה 47 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), התש"ל-1969, המתייחסת להגשת טענות למפקח במקרה של ביטול רישום, מציינת כי המפקח רשאי לבטל את הרישום מיוזמתו משנוכח כי הבית אינו ראוי עוד לרישום בפנקס.

ניתן צו ביטול, יבטל הרשם את רישום הבית בפנקס ויחדש את רישומו בפנקסי המקרקעין בתור נכס שהוא בבעלותם המשותפת של מי שהיו ערב מתן צו הביטול רשומים בפנקס כבעלי הדירות, וכל אחד מהם יהיה בעל חלק בלתי מסויים כחלק שהיה לו ברכוש המשותף של הבית המשותף, זולת אם נקבעה בתקנון הוראה אחרת לענין זה.

סעיף 147 קובע שבהעדר הוראה אחרת בתקנון, תוצאתו של ביטול הרישום היא הפיכת כל בעלי הדירות לבעלים במשותף בחלק בלתי-מסוים במקרקעין בשיעור זהה לשיעור חלקם ברכוש המשותף עובר להריסת הבית. לאור האמור, מקום שבית משותף נהרס כולו, מוסמך המפקח להפעיל את סמכותו ולהורות על ביטול הרישום. כפי שציינו בראשית הדברים, ונדמה כי יש לכך עיגון בדעת הרוב בעניין מרכזים, יש לקחת בחשבון את הזכויות הצמודות לדירה כפי שאלו נקבעו בתקנון ובצו הבית המשותף ובהתאם לכך יש להורות על רישום הערה בדבר קיומן של זכויות אלו . זכויות אלו  יילקחו בחשבון בהערכת שווי הזכויות של בעלי הדירות בפירוק שיתוף, בין בדרך שלמכירתו ובין בדרך אחרת שייקבע בין הצדדים.