איך להרוויח כסף מהשקעה בנדל"ן – המדריך למשקיע הקטן

 איך להרוויח כסף מהשקעה בנדל"ן – המדריך למשקיע הקטן
פרק ראשון – שוק הנדל"ן ומצחצח הנעליים של רוקפלר
כתבה ראשונה בסדרה
עו"ד דוד מלניק
Your Personal lawyer
 

בשנים האחרונות כ-ו-ל-ם הפכו להיות משקיעים בנדל"ן. הסיבה לכך ברורה. כאשר מחירי הנדל"ן עולים בקצב מטורף מדי שנה, דמי השכירות מאמירים ואנחנו חיים בעולם של ריבית אפסית אפיק הנדל"ן הופך להיות אטרקטיבי ומושך אליו משקיעים רבים. בהעדר אלטרנטיבה אנשים פונים לאפיקי הנדל"ן על מנת לקבל תשואה כלשהי. יש גם מי שרוצים לעשות "מכה" כמו  השכן של החברים  ואחרים פשוט הולכים עם הזרם...

בשוק עולה כ-ו-ל-ם מ-ב-י-נ-ים וכולם מ-צ-ל-י-ח-י-ם אבל זו רק אשליה. מי שהיום רוצה באמת להרוויח מנדל"ן צריך להתרחק מההמון. לברוח מקבוצות רכישה ולחפש אלטרנטיבות מחוץ לקופסא. חפשו נכסים שניתן להשביח אותם, באזורים פחות נוצצים, במחירים יותר שפויים ושדמי השכירות, שיכסו את ההחזר החודשי, לא יתבססו על מה שאתם יכולים לקבל היום אלא מה שתוכלו לקבל מחר שהשוק ירד.

העלייה בשווי הנכסים נובעת מעלייה של השוק כולו: מדד מחירי הנדל"ן בישראל. אין כאן פעולה יצרנית. אין כאן פעולת השבחה. אין כאן יצירת ערך. כאשר מדובר במשקיעי נדל"ן מנוסים, שעיסוקם בנדל"ן הם רוכשים בזול, משביחים ומוכרים ברווח. מרביתם מפזרים את השקעותיהם במגוון נכסים ויש ביכולתם לספוג הפסדים בשל שינוי מגמה. ואולם כאשר מדובר במשקיעים החדשים, מעמד הביניים, הרי שמדובר במי שקונים דירות במחירים של שוק עולה ברמות מחירים לא הגיוניות. כשאני קובע שהמחירים לא הגיוניים אני לא מתבסס על רמת המחירים הנוכחית לעומת רמת המחירים בשנים קודמות אלא על חוסר היכולת של המשקיעים לקבל תשואות סבירות על ההשקעה ברמת המחירים הנוכחית. על הפער הבלתי נתפס בין השכר הממוצע במשק שנשחק ריאלית אל מול העלייה במחיר הדירות. כאשר מחיר דירה שווה ערך ל-160-190 משכורות לעומת 70-90 משכורות במדינות ה-OECD מדובר בבעיה. ואם המחירים עולים גם דמי השכירות עולים כי מישהו צריך לממן את ההלוואות שנוטלים בעלי הדירות.

כפי שגרסתי בעבר, גם היום אני סבור, כי שוק הנדל"ן לא יתמוטט. מחירי הנדל"ן לא יקרסו. העדר ההיצע והעדר אלטרנטיבה למדינת תל אביב, בשל כשל תכנוני ארוך טווח כמו גם העדר תשתיות, לא יאפשרו למחירים ליפול. מדינת ישראל הינה מדינה קטנה בשטחה המרוכזת בעיקר במרכז, הביקושים מתאפיינים ביציבות, אין אינטרס לממשלה, לבנקים וכן לגופים אינטרסנטים אחרים להביא לירידת מחירים וספק אם בכלל הדבר תלוי בהם. רפורמות המיסוי נכשלו כישלון חרוץ ומהנתונים עולה כי בניגוד לכל הציפיות משקיעים לא ברחו.

יחד עם זאת המצב הקיים מזכיר את הסיפור הידוע על רוקפלר ומצחצח הנעליים. למי שאינו זוכר רוקפלר, מעשירי ארצות הברית במאה הקודמת, הגיע אל מצחצח הנעליים הקבוע שלו, שעמד באחד מפינות הרחוב ב-downtown מנהטן. בעוד הוא מצחצח את נעליו של רוקפלר הוא סיפר לו על השקעותיו שלו ושל חבריו, מצחצחי הנעליים, בשוק המניות האמריקאי. באותו יום מכר רוקפלר את כל מניותיו בבורסה. כעבור מספר ימים התמוטטה הבורסה. השנה הייתה 1929.

הקונים החדשים מרווחים על הנייר. מרביתם לא מממשים את הרווח כי ממילא מרביתו ממומן במשכנתא. האשליה שהם בעלי נכסים שהשקיעו בנדל"ן קוסמת להם ונעימה להם. אשליית העושר אינה אלא אינפלציה במחירי הדירות. מי שמוכר את דירתו יכול לקבל יותר שקלים ואולם רובם אינם אלא משפרי דיור וככאלה הדירה שמכרו במחיר מפוצץ לא יכולה לסייע להם בקניית דירה משודרגת שהרי גם הדירה המשודרגת נמכרת במחיר מפוצץ עוד יותר.

מי שקנה דירה בקבוצת רכישה בשנים האחרונות עשה את זה כי הוא חשב שהוא יעשה כסף בשל החיסכון ברווח היזמי ובשל חיסכון במס. גם אחרי שכל ההטבות ממס בוטלו עדיין אנשים המשיכו לקנות בקבוצות רכישה. הם עדיין חשבו שהם חוסכים בעלויות, הם ראו איך אחרים שקנו בקבוצות רכישה עשו כסף (ואיך לא? הרי השוק רק עולה). הם גם נהנו להיות חלק מהליך יזמי של קבוצת רכישה. זה נשמע טוב, זה In אבל לא בטוח שזה היה באמת כדאי. שמישהו מספר שהוא קנה במיליון וחצי ועכשיו זה שני מיליון אף אחד לא שואל אם מיליון וחצי היה זול או יקר העיקר שעכשיו זה שניים. אבל כל מחירי הדירות עלו. אז מה זה בעצם אומר? האמת שכלום.

שוק הנדל"ן בישראל לא יקרוס מהסיבות שציינתי לעיל אבל לא צריך קריסה דרמטית כדי שתתרחש כאן קטסטרופה. מספיק שיתקיים אחד מהתרחישים הבאים, כולם או חלקם כדי שתיווצר כאן בעיה: מחירי הדירות ירדו ב-10-20%, הריבית במשק תעלה ב-2%-5%, דמי השכירות ירדו ב-10%-20%, המשק ייכנס למיתון עמוק. כל אחד מהתרחישים הנ"ל עלול לגרום לכך שאנשים לא יהיו מסוגלים לעמוד בהחזרים החודשיים של ההלוואות שנטלו על עצמם. דמי השכירות לא יכסו את ההחזר החודשי. ההכנסה משכר עבודה לא תסייע. במצבים כאלה אנשים עשויים למכור את דירתם ואז הם יגלו כי הם אינם מצליחים לקבל את המחיר שרצו וכי המחיר ירד. במקרים אחרים הם יגלו כי הם ידרשו לשלם מס שבח בעקבות ביטול מסלול הפטור ממס שבח. במצבים כאלה אפשר שאנשים ימכרו את דירתם והתמורה לא תספיק כדי לכסות את החוב בבנק.

הבעיה העיקרית הינה בעיית העדר. הרבה אנשים קונים בלי שהם באמת מבינים מה הם עושים. הם קונים כי החברים שלהם קנו, השכנים שלהם קנו או שהם קראו בעיתון שמישהו קנה. לפעמים הם קונים על סמך סיפורי העבר של מי שקנה לפני שלוש או ארבע שנים ועשה מכה. הם קונים נדל"ן כמעט ללא הון עצמי באמצעות שיעבוד של דירת המגורים שלהם ו/או שיעבוד נכסים אחרים. הם לא באמת מבינים מה יקרה להחזר החודשי שלהם אם הריבית תעלה רק ב-2% שלא נדבר על מקרים שהריבית תחזור לרמה של 7%.

בעיה נוספת הינה היעדר היכולת של רבים ממעמד הביניים להגיע לדירה משל עצמם. כיום היכולת של זוג צעיר להגיע לדירה משל עצמו הינה כמעט משימה בלתי אפשרית ללא סיוע של ההורים. ככל שמדובר בהורים שצברו בחייהם מספר דירות ו/או נכסים אחרים הרי שיש בידם את היכולת לסייע לילדיהם ואולם במקרים רבים ההורים הינם בעלי דירה אחת וידם אינה משגת לסייע לילדיהם. כאשר במדינת ישראל נדרשים 190 משכורות לרכישת דירה לעומת 70-90 במדינות ה-OECD הרי שברור שבפועל ברור שבישראל נגזלה הזכות הבסיסית של אדם להיות בעל דירה.

יש מי שיטענו כי הגישה לפיה אדם צריך לגור בדירה משלו הינה מיושנת ואין לה כדאיות כלכלית. מבלי לדון בטענה זו – מה שמטריד הוא שהדבר תורם להעמקת הפערים החברתיים ושחיקת מעמד הביניים.

הפתרון מחייב נקיטת צעדים אמיצים ארוכי טווח ברמה הלאומית שתכליתם להגדיל את ההיצע של דירות באמצעות שיווק קרקעות מסיבי, בניית תשתיות שיקרבו את הפריפריות למרכז, הסבת מחסנים ומשרדים במרכז העיר לדירות מגורים, מתן זכויות בנייה בערים לבנייה דיור בר השגה ועוד. בנוסף, יש לפעול להורדת יוקר המחייה והגברת התחרותיות. מה שקרה בענף הסלולר צריך להתרחש גם בענפי המזון ובענפים לא תחרותיים אחרים.