הרפורמה במיסוי מקרקעין - חלק ב'

הרפורמה במיסוי מקרקעין - הגדלת היצע הדירות למגורים - חלק ב'


פטור במכירת דירת מגורים לא מזכה אחרי הרפורמה

התנאים לזכאות לפטור:

• תקופת הזכאות: החל מיום 01.08.2011 ועד ליום 30.06.2013.
• שווי המכירה הינו עד סך של 2,200,000 ₪ לכל דירה נמכרת. אם שווי המכירה הינו מעל 2,200,000 ₪ (חיוב במס חלקי באופן יחסי בגין ההפרש שמעל סך של 2,200,000 ₪).
• הדירה הנמכרת לא התקבלה ללא תמורה בתקופה מיום 5.6.2011 ועד 30.06.2013.
• התחייבות של הרוכש כי הדירה תשמש למגורים למשך שנתיים לפחות. אם הקונה לא יקיים את התחייבותו והדירה לא תשמש למגורים במשך שנתיים אזי - הרוכש יחויב במס רכישה בשיעור של 15%! המוכר יחויב במס שבח בגין המכירה!

הבעיה:
המוכר הופך לבן ערובה של הקונה ותלוי בחסדיו שכן אם הקונה לא יממש את התחייבותו ולא יסב את הדירה לשימוש למגורים הרי שהמוכר עשוי למצוא עצמו חייב במס שבח. אומנם לקונה יש תמריץ שלילי לעשות זאת בשל מס הרכישה הגבוה שעשוי להיות מוטל עליו (15%) ואולם עדיין אין בכך כדי להבטיח את המוכר.


הפיתרון:
על הקונה להעמיד בטוחות כספיות בגובה מס השבח שהמוכר עשוי להתחייב בו עקב אי מילוי התחייבויות הקונה ויש לנסח הוראה מתאימה בהסכם המכר.


בעיה נוספת:
הקונה יידרש לשלם מס רכישה בשיעור של 15% ו/או לחילופין להעמיד ערבות בנקאית בגובה הסכום לצורך קבלת אישור לרישום בפנקסי המקרקעין ורק בחלוף שנתיים יוכל לדרוש את ההחזר לאחר שיוכיח כי הדירה אכן שימשה למגורים.


כמה פטורים מכל סוג ניתן לנצל - סיכום

ואולם

סוג הפטור	תיאור הפטור	תקופה
פטור רגיל	בעל יותר מדירת מגורים אחת מזכה רשאי למכור דירה אחת פעם בארבע שנים	מיום 1.1.2013 ועד ליום 01.01.2021 ניתן יהיה למכור דירה רק אחת לשמונה שנים
שני פטורים נוספים – דירה מזכה (ששימשה למגורים)	בעל יותר מדירות מגורים אחת מזכה רשאי למכור שתי דירות מזכות, עד לתקרה של 2,200,000 ₪ לכל דירה, בנוסף לדירה שנמכרה על פי הפטור הרגיל, בפטור מלא ממס שבח.	הפטור הינו לתקופה מוגבלת החל מיום 01.01.2011 ועד ליום 31.12.2012
שלושה פטורים נוספים – דירות שלא שמשו למגורים	בעל דירות מגורים שאינן משמשות למגורים (משרדים למשל), עד לשווי של 2,200,000 ₪ רשאי למכור אותן בפטור מלא ממס שבח. לכל היותר 3 דירות כאלה.	הפטור הינו לתקופה מיום 01.08.2011 ועד ליום 30.06.2013

הניצול הכולל של כל הפטורים הינו שלוש פעמים במהלך התקופה (החל מיום 1.1.11) בכל ואריאציה שהיא. כלומר ניתן לנצל פטור רגיל אחד ושני פטורים של דירה מזכה, שני פטורים של דירה מזכה ופטור של דירה לא מזכה או פטור אחד מכל סוג ובלבד שסה"כ הפטורים לא יעלה על שלושה.


מכירת קרקע המיועדת לבנייה למגורים

• במסגרת הוראת השעה נקבעו הקלות במכירת קרקע על ידי יחיד (וחברה משפחתית) באופן המפחית את שיעורי המס על השבח הריאלי משיעורי מס היכולים להגיע לכ-45% מהשבח לשיעור מס של 20% בלבד.
• עד לתיקון, השבח הריאלי שהיה מוטל על מוכר קרקע שנרכשה עד ליום 7.11.2001, היה מחושב באופן לינארי, כך שעל השבח הריאלי עד לאותו מועד מוטל מס בשיעור מס הכנסה שחל על יחיד (שיכול להגיע עד 45% מהשבח) ועל יתרת השבח הריאלי לאחר יום 7.11.2001 ועד למכירה יחול מס בשיעור 20%.

בהתאם לתיקון על פי הוראת שעה נקבע כי מוכר קרקע, בתנאים שיפורטו להלן, ישלם מס על השבח הריאלי ביחס לכל התקופה בשיעור שלא יעלה על 20% מהשבח הריאלי.


מכירת קרקע המיועדת לבנייה למגורים
המטרה: לעודד מכירת קרקע לבנייה מיידית של דירות מגורים
תנאים לקבלת ההקלה:
הקרקע נרכשה על ידי אותו אדם בין 1.4.1961 ועד ליום 6.11.2001. יום המכירה של הקרקע הינו בין 15.11.2010 ועד ליום 31.12.2011 (אם אופציה להארכה בשנה נוספת).
מדובר בקרקע שקיימת לגביה תוכנית מאושרת לבניית 8 דירות מגורים לפחות, ותוך 36 חודשים הסתיימה בניית 80% מהדירות או 8 מהן לפי הגבוה.


תשלום המס ע"י המוכר:

• מאחר וההקלה בשיעורי המס מותנית בתנאי עתידי עומדות בפני המוכר שתי אפשרויות:
• תשלום המס במלואו (ללא ההקלה) והגשת בקשה לתיקון השומה בהתמלא התנאים העתידיים לסיום הבנייה בתוך 36 חודשים.
• תשלום המס בהתאם לתיקון (בשיעור 205) והעמדת ערובה מתאימה להנחת דעתו של מנהל מס שבח בגין היתרה עד לקיומו של התנאי העתידי.

עמידה בתנאי של מכירת שמונה דירות מגורים:

• עסקת קומבינציה - בהתאם לעמדת רשות המיסים במקרה של עסקת קומבינציה, בחלק הקרקע שנמכר לקבלן צריכים להיות לפחות שמונה דירות מגורים והיחידות שנשארות בידי בעלי הקרקע אינן נחשבות לצורך החישוב.
• מגרש בבעלות משותפת - כמו כן כאשר מדובר במגרש במושע (בבעלות מספר בעלים) הרי שככל הנראה, בהתאם לעמדת רשות המיסים, אם כלל המכירות שבוצעו בקרקע הינן של שמונה דירות או יותר יהנו כל הבעלים המוכרים מההקלה כקבוצה, ואין משמעות לכמות הדירות שיש לכל אחד מיחידי הקבוצה המוכרת.