מפצלים דירות? המותר והאסור ואזור הדמדומים

מפצלים דירות? המותר והאסור ואזור הדמדומים

הרשויות המקומיות העלימו עין מכך במשך שנים. אלא שהתפשטות התופעה, בנוסף לעובדה שהרשויות לא נהנו מההשבחה שנוצרה, הובילו לשינוי גישה. מה צפוי לבעלי דירות מחולקות ומה ניתן לעשות?

לאחרונה החריפה המלחמה במפצלי דירות. בתי המשפט, שהגדירו את התופעה "מכת מדינה", חייבו את בעלי הדירות בקנסות כבדים והורו על פירוק החלוקה. הסיוט של כל בעל דירה מפוצלת הינו ביקור של פקחי העירייה בדירתו. לרוב, הגעתם של הפקחים לדירה אינה מקרית. בדרך כלל מדובר בהלשנה של שכנים או שוכרים ממורמרים. כאשר הפקחים לא מצליחים לערוך את הביקור, נשלחת הודעה בהתאם לסעיף 157 א לחוק ;התכנון והבנייה על כוונה לנתק את החשמל בתוך 30 יום. מטרת ההודעה היא לאלץ את בעלי הדירה לאפשר כניסת פקחים שישיגו ראיות לצורך הגשת כתב
אישום. לעיתים נשלחת ההודעה כהליך חליפי מזורז שיביא להפסקת השימוש בדירה המפוצלת, ללא צורך בהגשת כתב אישום. על ההחלטה לניתוק חשמל ניתן לערער בפני וועדת הערר, מתוך טענה שאין מדובר בחלוקה אסורה. בעוד שלא ניתן להגיש כתב אישום בנוגע לעצם פיצול הדירה בחלוף חמש שנים ממועד ביצוע העבודות מחמת התיישנות אין מניעה להגיש כתב אישום בכל עת בנוגע לשימוש שנעשה בפועל בדירה כדירה מפוצלת בניגוד להיתר.


המבחן המרכזי לקיומה של יחידה נפרדת ועצמאית הינו קיומו של מטבח בכל חדר

השאלה מהי דירה מפוצלת אינה תמיד פשוטה, ואולם ניתן בהחלט לשרטט קווים מנחים: בהתאם לסעיף 145 לחוק התכנון והבנייה, שינוי פנימי בדירה אינו טעון היתר, אלא אם הוא משנה את מספר יחידות הדיור. מגורים משותפים של מספר שותפים בדירה אחת, ואפילו מצויים בדירה מספר חדרי שירותים ויותר ממטבח אחד, אינו פיצול אסור אם לא נעשה שינוי פנימי לעומת היתר הבנייה המקורי. גם שיפוץ פנימי בדירה הכולל שינוי החלוקה הפנימית, הגדלת מספר חדרי המקלחת ואף התקנתם של מטבחים נוספים, אינה מהווה עבירה על החוק, אם היחידה נועדה לשמש כדירה אחת.
 
ואולם, כאשר בוצעו בדירה שינויים שנועדו לשמש למגורי דיירים שונים ויצרו יחידות עצמאיות ונפרדות מבחינה פונקציונלית, מדובר בפיצול אסור. המבחן המרכזי לקיומה של יחידה נפרדת ועצמאית הינו קיומו של מטבח בכל חדר. הפסיקה קבעה כי גם במקרה שקיים בדירה מטבח אחד בלבד, אך קיימים בכל חדר מכשירי חשמל כגון מיקרוגל, תנור, קומקום חשמלי וכן כיור במקום אחר בחדר - מדובר ביחידה עצמאית. ככל שמספר הדיירים הזרים זה לזה יהיה גדול יותר, כך גישת בית המשפט תהייה מחמירה יותר.
 
האפשרות העומדת בפני בעלי דירה כיום הינה יצירת דירת שותפים משודרגת שתכלול חדר שינה עם מקלחת ושירותים צמודים. רצוי לתכנן את הדירה בשימת לב להיתר הבנייה המקורי. אסור בתכלית האיסור שהדירה תכלול יותר מפריט אחד מהבאים: מטבח, פעמון, שעון צריכה (חשמל, מים), לוח חשמל ומערכת חימום מים. יש להימנע ככל האפשר מיצירת מסדרון בכניסה שיוביל לחדרים ויש להעדיף יצירת מטבח ופינת אוכל משותפים בכניסה לדירה, דרכם תתאפשר גישה לחדרי השותפים שדלתותיהם הינן דלתות עץ. כאשר מבטלים מטבחים בחדרים יש להקפיד שלא להותיר צנרת מים וביוב. רק בדרך זו, אלא אם ניתן לקבל היתר בנייה לפיצול, יוכלו בעלי הדירות להתמודד עם ההחמרה באכיפה ולישון טוב בלילה.

להורדת גירסה להדפסה לחץ כאן >>
שתף ב:
מדריכים בעבירות תכנון ובניה

הנחיות המחלקה לאכיפת דיני מקרקעין בנושאי תכנון ובנייה

 הנחיות המחלקה לאכיפת מקרקעין בפרקליטות המדינה ההנחייה נושא תאריך קישור ...

עבירת שימוש חורג מהיתר או תוכנית וכיצד להתגונן מפניה?

מהו שימוש חורג? שימוש חורג הוא שימוש שחורג מהשימוש שהותר בהיתר הבנייה ו/או שימוש החורג מהמטרה שהוגדרה לו בתוכנית בניין עיר. כאשר...

המדריך השלם – כל מה שרצית לדעת על כתב אישום בעבירות בנייה

קיבלת כתב אישום בדואר רשום בשל בנייה ללא היתר, חריגה מהיתר או תוכנית, שימוש חורג, פיצול דירות. אתם שואלים את עצמכם מה עליכם לעשות....

מהו צו הריסה מנהלי וכיצד ניתן להתגונן כנגדו?

צו הריסה מנהלי הוא צו דורסני המוצא על ידי הועדה המקומית כנגד בנייה המבוצעת ללא היתר. מדובר בהליך מנהלי מהיר המאפשר הריסת המבנה בתוך...

מהו צו מניעת פעולות וכיצד ניתן להתגונן בפניו?

צו מניעת פעולות על פי סעיף 246 לחוק התכנון ובנייה הוא במהותו צו מניעה אזרחי הצופה פני עתיד במצב שבו טרם נעברה העבירה אך מבוצעות...

מהן סמכויות פקחי העירייה להיכנס למקרקעין?

במרבית המקרים עקבות תלונה מגיעים פקחי הבנייה של הרשות המקומית על מנת לבדוק האם בוצעה במקום עבירה ובמסגרת זו הם מבקשים להיכנס...

כל מה שרציתם לדעת על ניתוק חשמל לנכס בשל ביצוע עבירות בנייה

אם קיבלתם הודעה מהועדה המקומית על כוונה לנתק לכם את החשמל כדאי שתתייחסו לכך ברצינות ותפעלו באופן מיידי להגשת ערר  על ההחלטה לוועדת...

שיקולי בית המשפט להימנע מהרשעה בעבירות תכנון ובניה

בקשה להימנע מהרשעת הנאשם מוסדרת בסעיף 71א(ב) לחוק העונשין, תשל"ז-1977, הקובע כי בית המשפט רשאי להימנע מהרשעת הנאשם בעבירות תכנון ובניה...
צרו קשר ליעוץ ללא התחייבות | מלאו טופס הבא ונחזור אליכם