כל מה שרצית לדעת על מס רכישה - המדריך למשקיע

במדריך זה תוכל לקבל מידע בנוגע למדרגות מס הרכישה, מתי תיחשב דירה כדירה יחידה לצורכי מס רכישה ומי זכאי להקלות בפטור ממס רכישה.

מדריכים קשורים:
המדריך למשקיע - ביטול הפטור ממס שבח 2014
היבטי מיסוי - מס רכישה ברכישת דירת מגורים
למחשבון מס רכישה רגיל או מורחב:   מידע נדל"ן בקליק

החל מיום  29.07.2020   הופחתו מדרגות מס רכישה לבעלי דירה שנייה ויותר
ביום 23.06.2015 הועלו מדרגות מס הרכישה לבעלי דירה שנייה ויותר באופן שבוטלה מדרגת מס הרכישה בשיעור של 5% ונקבעו מדרגות של 8% ו-10%באופן שהביא להגדלה משמעותית של מס הרכישה לבעלי יותר מדירת מגורים אחת וזאת מתוך מחשבה מוטעית כי הדבר יביא להורדת מחירי הדיור באמצעות הקטנת הביקוש לדירות על ידי משקיעים.

ביום 29.07.2020 הופחתו מדרגות מס הרכישה לבעלי דירה שנייה או יותר והן כדלקמן:

על חלק השווי שעד 1,292,280 ש"ח – 5%.
על חלק השווי העולה על 1,292,280 ש"ח ועד 3,876,835 ש"ח – 6%.
על חלק השווי העולה על 3,876,835 ש"ח ועד 5,338,290 ש"ח – 7%.
על חלק השווי העולה על 5,338,290 ש"ח ועד 17,794,305 ש"ח – 8%.
על חלק השווי העולה על 17,794,305 ש"ח – 10%.

להזכיר כי יתר השינויים הנוגעים למס רכישה (מיום  01.08.2013) ממשיכים לחול והנם כדלקמן:

• ביטול ההטבה ביחס לדירת יחיד למי שאינו תושב ישראל.
• הטלת מס רכישה על הקצאת מניות באיגוד מקרקעין,
• מס הרכישה לנכסים אחרים (משרדים, חנויות וכו') יעלה מ-5% ל-6%. (כפי שנקבע בתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה) (תיקון) התשע"ג-2013).
• מקרים נוספים בהם קבעה רשות המיסים כי יראו בדירה הנרכשת דירה יחידה (כמפורט בהוראות ביצוע 3/2013) כפי שיפורט להלן.

 

מי ייחשב בעלים של דירה יחידה הזכאי למס רכישה מופחת?

1. אם יש לרוכש דירת מגורים נוספת שהושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני 1.1.1997,
2. אם יש לרוכש דירת מגורים נוספת שחלקו בה אינו עולה על שליש.
3. מי שרוכש דירת מגורים, ותוך 24 חודשים מכר דירה אחרת שהייתה דירתו היחידה עד למועד הרכישה. בהתאם לתיקון 85 לחוק (הוראת שעה) נקבע כי החל ביום 01.05.2016 ועד ליום 30.04.2021 פרק הזמן למכירת הדירה הראשונה יעמוד על 18 חודשים במקום 24 חודשים. לאחר תם התקופה יהיה המועד למכירה 24 חודשים.
4. מי שרוכש דירת מגורים מקבלן, ותוך 12 חודשים מהמועד בו אמורה להימסר החזקה בדירה מכר דירה אחרת שהייתה דירתו היחידה עד למועד הרכישה, ואם חל עיכוב במסירה - מהמועד בו נמסרה החזקה בפועל.
5. הדירה הנרכשת היא "דירה חלופית" כמשמעותה בסעיף 49ה(א)לחוק (פטור חד פעמי ממס שבח במכירת שתי דירות וברכישה של דירה אחת במקומם).
6. בהתאם לתיקון 85 לחוק (הוראת שעה), החל מיום 6.4.2016 יראו את דירת המגורים הנרכשת כדירה יחידה גם אם למוכר דירת מגורים נוספת אותה קיבל בירושה שחלקו של הרוכש בה אינו עולה על 50% (ללא קשר למספר הדירות שיש למוריש) .
7.  
8. רוכש, בן זוגו וילדים עד גיל 18 שטרם נישאו ייחשבו רוכש אחד.
9. מס רכישה מופחת לדירה יחידה יחול רק ביחס לתושב ישראל לרבות מי שהפך לתושב ישראל בתוך שנתיים ממועד הרכישה ו/או לתושב חוזר ותיק אך הוא אינו חל על תושבי חוץ.

לעיתים ‏קיימים ‏מצבים ‏מיוחדים ‏שבהם ‏רוכש‏ שאין ‏לו ‏כלל ‏דירות ‏מגורים ‏רוכש‏ לראשונה ‏בו ‏זמנית ‏יותר ‏מדירת ‏מגורים ‏אחת. ‏בד"כ ‏מדובר ‏בדירות ‏צמודות, ‏ביחידות ‏דירות‏ בנחלות ‏אך ‏לא ‏רק ‏במקרים ‏אלו.‏‏ ברכישה‏ זו, ‏מבחינה‏פיסית, ‏אין ‏לרוכש‏ באף ‏רגע‏ נתון ‏דירת‏ מגורים ‏יחידה,‏ ולכאורה,‏אינו ‏זכאי‏ להטבת‏  מס‏ הרכישה ‏ברכישת ‏דירת‏ מגורים‏ יחידה.‏ יחד‏ עם ‏זאת, ‏פרשנות ‏זו ‏אינה ‏עומדת‏ בתכלית החקיקה ‏הסוציאלית ‏ליתן  ‏הקלה‏ ברכישת ‏דירת ‏מגורים ‏אחת‏ הדרושה‏ למגוריו ‏הפרטיים ‏של‏ התא המשפחתי.‏‏ לפיכך,‏עמדת‏רשות‏המיסים‏היא,‏כי‏בנסיבות‏ מיוחדות‏ אלה‏ הרוכ ש‏מספר ‏דירות ‏בו ‏זמנית ‏יהא‏ זכאי ‏להקלה ‏הקבועה ‏במס ‏הרכישה ‏לדירה ‏יחידה ‏לגבי ‏דירה ‏אחת ‏מאלו ‏שרכש, ‏לפי ‏בחירתו,‏ ובלבד ‏ודירה ‏זו ‏עונה ‏לשאר ‏התנאים ‏הקבועים ‏בהגדרת ‏"דירת ‏מגורים ‏יחידה" ‏שבסעיף‏ 9)ג0א()א()3(‏לחוק.‏