היבטי מיסוי | מס רכישה ברכישת דירת מגורים

היבטי מיסוי | מס רכישה ברכישת דירת מגורים

אלו מיסים חלים במכירה ורכישה של דירות מגורים?
בעסקת מכר של דירת מגורים קיימים שלושה סוגי מס אפשריים: מס שבח, היטל השבחה ומס רכישה.

על מי חלה חובת התשלום
בדרך כלל, אלא אם נקבע אחרת בין הצדדים, החיוב במס שבח והיטל השבחה חל על המוכר, החיוב במס רכישה חל על הקונה - רוכש הדירה. במקרים בהם סוכם בין הצדדים כי מס השבח ו/או היטל ההשבחה חלים על הקונה הרי שמבחינת רשויות המס מדובר בתמורה נוספת המשולמת על ידי הקונה ומשכך הדבר עשוי להגדיל את החבות במס השבח וכן  להגדיל את החיוב במס הרכישה החל על קונה הדירה. 

חיוב במס שבח חל רק במקרים בהם מכירת הדירה אינה פטורה מתשלום מס שבח בהתאם להוראות הפטור השונות.
חיוב בהיטל השבחה חל רק במקרים בהם במועד שבין רכישת הדירה למכירת הדירה נכנסה לתקוף תכנית בניין עיר משביחה.

פרק זה עוסק בתשלומים החלים  על הרוכש - קונה הדירה: מס הרכישה.
למידע בנושא מס שבח ראה המדריך: כל מה שרצית לדעת על איך למכור דירות מגורים מבלי לשלם מס שבח - ביטול הפטור ממס שבח וחישוב לינארי
לקבלת מידע על סוגי הפטורים ממס שבח ראה המדריך: כל מה שרצית לדעת סוגי הפטורים ממס שבח.
לקבלת מידע על היטל השבחה ראה המדריך:  כל מה שרצית לדעת על היטל השבחה.
מדריכים נוספים בנושא מס רכישה:  כל מה שרצית לדעת על מס רכישה - המדריך למשקיע


מהו מס רכישה?

  • מס רכישה חל על רכישת מקרקעין.
  • כל מה שאינו דירת מגורים (קרקע, נכס מסחרי) חייב בתשלום מס רכישה בשיעור של 6%. חריג: מגרש שניתן לבנות עליו בהתאם לתב"ע בית מגורים וניתן היתר בנייה בתוך 24 חודשים -ישולם מס רכישה בשיעור של 5%.
  • על דירת מגורים חל מס רכישה במדרגים שונים-
    א. בעל דירת מגורים יחידה – מס רכישה בשיעור רגיל
    ב. בעל יותר מדירת מגורים אחת – מס רכישה בשיעור גבוה.
  • במקרים מסויימים בעל יותר מדירת מגורים אחת יחוייב במס רכישה בשיעור רגיל.
    מס רכישה מופחת ניתן בתנאים מסויימים לעולים חדשים, נכים וכן בהעברה ללא תמורה בין קרובים.

מהו שיעור מס הרכישה?


מס רכישה דירה יחידה
חלק מסכום הרכישה בש"ח  שיעור המס
עד 1,568,800 ₪ 0
מ- 1,568,800 ₪ עד 1,860,790 ₪ 3.5
מ- 1,860,790 עד 4,800,605 ₪ 5
מ-4,800,605 ₪ עד 16,002,015 ₪ 8
מעל 16,002,015 ₪ 10

מס רכישה של בעלי יותר מדירת מגורים אחת
חלק מסכום הרכישה בש"ח  שיעור המס
עד 4,800,605 ש"ח 8
מעל 4,800,605 ש"ח 10

לחישוב מס הרכישה הצפוי בגין רכישת הדירה על ידכם לחצו כאן

מי זכאי  לשיעורי מס של דירה יחידה?
על מנת ליהנות ממדרגות מס רכישה מופחתים על המוכר  להיות -
  • בעל דירה יחידה.
  • להיחשב כ"תושב ישראל".

מי נחשב בעל דירה יחידה?
הרוכש - קונה של דירת מגורים נחשב בעלים של דירה יחידה אף אם יש לו דירה נוספת  -
  • אם יש לרוכש דירת מגורים נוספת שהושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני 1.1.1997,
  • אם יש לרוכש דירת מגורים נוספת שחלקו בה אינו עולה על שליש.
  • מי שרוכש דירת מגורים, ותוך 24 חודשים מכר דירה אחרת שהייתה דירתו היחידה עד למועד הרכישה. בהתאם לתיקון 85 לחוק (הוראת שעה) נקבע כי החל ביום 01.05.2016 ועד ליום 30.04.2021 פרק הזמן למכירת הדירה הראשונה יעמוד על 18 חודשים במקום 24 חודשים. לאחר תם התקופה יהיה המועד למכירה 24 חודשים.
  • מי שרוכש דירת מגורים מקבלן, ותוך 12 חודשים מהמועד בו אמורה להימסר החזקה בדירה מכר דירה אחרת שהייתה דירתו היחידה עד למועד הרכישה, ואם חל עיכוב במסירה - מהמועד בו נמסרה החזקה בפועל.
  • הדירה הנרכשת היא "דירה חלופית" כמשמעותה בסעיף 49ה(א)לחוק (פטור חד פעמי ממס שבח במכירת שתי דירות וברכישה של דירה אחת במקומם).
  • בהתאם לתיקון 85 לחוק (הוראת שעה), החל מיום 6.4.2016 יראו את דירת המגורים הנרכשת כדירה יחידה גם אם למוכר דירת מגורים נוספת אותה קיבל בירושה שחלקו של הרוכש בה אינו עולה על 50% (ללא קשר למספר הדירות שיש למוריש) .

מיהו תושב ישראל לעניין מס רכישה?
"תושב ישראל" לעניין מס רכישה (סעיף 9(ג1ג) (4)) הינו  "תושב ישראל" – לרבות מי שבתוך שנתיים מיום רכישת  הדירה היה לתושב ישראל לראשונה או לתושב חוזר ותיק, כמשמעותם בסעיף 14(א) לפקודה. תושב ישראל הינו (לגבי יחיד) - מי שמרכז חייו בישראל; ולעניין זה יחולו הוראות אלה:
(1) לשם קביעת מקום מרכז חייו של יחיד, יובאו בחשבון מכלול קשריו המשפחתיים, הכלכליים והחברתיים, ובהם בין השאר:
(א) מקום ביתו הקבוע;
(ב)מקום המגורים שלו ושל בני משפחתו;
(ג)מקום עיסוקו הרגיל או הקבוע או מקום העסקתו הקבוע;
(ד)מקום האינטרסים הכלכליים הפעילים והמהותיים שלו;
(ה)מקום פעילותו בארגונים, באיגודים או במוסדות שונים;
(2) חזקה היא שמרכז חייו של יחיד בשנת המס הוא בישראל -
(א)אם שהה בישראל בשנת המס 183 ימים או יותר;
(ב)אם שהה בישראל בשנת המס 30 ימים או יותר, וסך כל תקופת שהייתו בישראל בשנת המס ובשנתיים שקדמו לה הוא 425 ימים או יותר.

מיהו תושב חוץ לעניין מס רכישה?
תושב חוץ מוגדר בפקודת מס הכנסה כדלקמן:
"מי שאינו תושב ישראל, וכן יחיד שהתקיימו בו כל אלה:
(א)הוא שהה מחוץ לישראל 183 ימים לפחות, בכל שנה, בשנת המס ובשנת המס שלאחריה;
(ב)מרכז חייו לא היה בישראל, כאמור בפסקה (א)(1) להגדרה ""תושב ישראל" או "תושב"", בשתי שנות המס שלאחר שנות המס האמורות בפסקת משנה (א)".
"תושב ישראל לראשונה (עולה חדש)"
"תושב חוזר ותיק"- יחיד ששב והיה לתושב ישראל לאחר שהיה תושב חוץ במשך עשר שנים רצופות לפחות.
"תושב חוזר"- יחיד ששב והיה לתושב ישראל לאחר שהיה תושב חוץ במשך שש שנים רצופות לפחות.


הנחות ו/או הקלות בתשלום מס רכישה
בהתאם לחוק ולתקנות מס רכישה נקבעו מקרים בהם ניתנים הנחות בתשלום מס רכישה כדלקמן:

העברה ללא תמורה בין קרובים.
העברה ללא תמורה בין קרובים תהיה חייבת במס רכישה בשיעור  של שליש  ממס הרכישה הרגיל בו היו מחויבים הצדדים אלמלא היו קרובים.
קרוב לעניין מס רכישה הינו: בן זוג, לרבות מי שהיה בן זוג במשך ששה חודשים שקדמו למכירה, הורה, צאצא, בן-זוגו של צאצא, אח ואחות.
יש לשים לב כי ההגדרות לעניין קרוב הינן שונות ביחס למס שבח ולמס רכישה.
לדוגמה:
א. העברה לסב או לגיס אינה  נחשבת העברה לקרוב אך נחשבים לקרובים  לעניין העברה ללא תמורה לצורך פטור ממס שבח.
ב. בהתאם לתיקון לחוק מס שבח העברה ללא תמורה בין אחרים תהא פטורה רק אם התקבלה במתנה ו/או בירושה מההורים ו/או מהורי ההורים ולעניין מס רכישה אין יראו בהעברה בין אחרים כהעברה בין קרובים ללא הגבלה.

העברה בין בני זוג
העברה ללא תמורה של דירת המגורים בה בני הזוג מתגוררים - פטורה ממס רכישה. העברה ללא תמורה בין בני זוג ביחס לנכסים אחרים חייבת בשליש מס רכישה.

פטורים והנחות נוספים
1. רכישה על ידי נכה.
2. רכישה על ידי עולה חדש.



שתף ב:
תוכן עניינים

המדריך המקיף והמקצועי לרכישת דירה - דוד מלניק משרד עורכי דין

למי נועד המדריך לרכישת דירה? מדריך זה נועד לכל מי שמעוניין לקנות דירת מגורים לעצמו או להשקעה ומעוניין להרחיב את ידיעותיו ...

רכישת דירה | קניית דירה | היבטים כלכליים

רכישת דירת מגורים הינה תהליך מורכב ויקר. לרבים רכישת דירת מגורים היא אחת ההחלטות המהותיות והחשובות בחייהם. בחירת סביבת המגורים בה...

סדר פעולות ברכישת דירה (Check list)

השלבים ברכישת דירה -  רשימת תיוג (Checklist) אתם עומדים לרכוש דירה בשעה טובה.  להלן מפת דרכים שתראה לכם את המסלול ליעד ותלווה אתכם...

איך מחפשים דירה? | המדריך לרכישת דירה

שיקולים ברכישת דירה השיקולים ברכישת דירה הינם רבים. היכן לגור: אזור, סביבה, קרבה, נוחות, עבודה; תכלית: למגורים, להשקעה; צרכים: משפחה,...

המתווך ברכישת דירה | המדריך לקניית דירה

האם כדאי להיעזר במתווך לצורך מכירה ורכישה של דירה או כל נכס אחר? אני בהחלט ממליץ להסתייע במתווך טוב  לצורך מכירה או רכישה של דירה...

בדיקות תכנוניות בקניית דירה | ממה צריך להיזהר?

כללי חלק מהבדיקות המשפטיות המבוצעות על ידי עורך הדין המייצג אתכם כוללות בדיקות תכנוניות. בדיקות תכנוניות מתייחסות לתוכניות בניין...

בדיקות סביבתיות והנדסיות ברכישת דירה

כללי לאחר שמצאתם את הסביבה או השכונה או הדירה הפוטנציאלית מומלץ לבחון את הסביבה הרחוקה והקרובה, הבניין והדירה על מנת לבחון בעצמכם...

בדיקות משפטיות בקניית בית | רכישת דירת מגורים

במסגרת הייצוג המשפטי  בתהליך רכישת דירה נדרש עורך הדין  המתמחה בתחום המקרקעין,  המייצג אתכם לבצע בדיקות משפטיות ותכנוניות  וכן...

לחתום או לחתום על זיכרון דברים לרכישת דירה

לחתום או לא לחתום על זיכרון דברים זאת ה-שאלה מוכרים וקונים, מתלבטים בשאלה האם לחתום על זיכרון דברים לשם התקשרות בעסקת מכר של דירה או...

הסכם רכישת דירה - ממה להיזהר לפני שחותמים על הסכם מכר?

הסכם מכר דירה הינו המסמך המשפטי המסדיר את מכירת הזכויות בדירה מהמוכר לקונה. בפרק זה נסקור את עיקרי הוראות הסכם המכר  עליו  חותמים...

מסירת חזקה בדירה ברכישת דירה

מסירת חזקה בדירה  מועד מסירת החזקה בדירה נקבע על ידי הצדדים בחוזה המכר בהתאם להסכמות הצדדים. מועד המסירת הינו בדרך כלל השלב בו...

רישום הזכויות ברכישת דירת מגורים (טאבו)

מהו רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין? רישום זכויות הבעלות בדירה הינו השלב האחרון בעסקת המכר במסגתו מועברים הזכויות של המוכר...

המשכנתא | כל מה שרצית לדעת על משכנתה ברכישת דירה

בפרק זה של המדריך לרכישת דירה תוכל לקבל מידע  בתחום המשכנתאות,  טיפים והסברים הקשורים בלקיחת משכנתא למגורים, אלו סוגי משכנתא ניתן...

עוברים דירה: כל מה שרצית לדעת על מעבר דירה והובלה

 מזל טוב !  רכשתם דירה וההתרגשות בשיאה.  אלא שתחושת ההתרגשות מתחלפת אט אט בלחץ ומועקה עקב המעבר. המחשבה על האריזה, ההובלה והפריקה...
צרו קשר ליעוץ ללא התחייבות | מלאו טופס הבא ונחזור אליכם